Como comprar casa em Portugal com crédito habitação

Comprar casa com crédito habitação exige considerar seu orçamento, entrada disponível, capacidade de endividamento, taxa de juro ideal, prazo de crédito, seguros associados, e aconselhamento profissional para negociar as melhores condições sem se endividar. 
Para poder comprar casa com crédito habitação, precisa ter em conta algumas questões importantes que apresentamos neste artigo.

1-Até que valor posso comprar?
Este valor vai depender do que já tem poupado ou da possibilidade de recorrer a outras formas de financiamento (família, por exemplo) para a entrada, e do montante que pode despender mensalmente com a prestação e juros, entre outras variáveis.
Tenha em conta que não pode pedir um crédito pessoal para ter capitais próprios quando precisa de um crédito habitação.

2-Qual é o valor que tem para a entrada do imóvel?
O financiamento a 100% é neste momento inexistente. Os bancos emprestam  aos residentes entre 80% e 90% do valor de adquisição ou avaliação (o valor mais baixo entre os dois) do imóvel. Se for estrangeiro não residente financiam só entre 60% e 80% do valor do imóvel Além disso deve ter em conta as restantes despesas do processo, mais impostos.
Desde 11 de julho 2024 que os jovens consumidores que pretendam comprar a sua primeira habitação própria e permanente podem contar com uma garantia do Estado que não pode ultrapassar 15% do valor de transação do imóvel. Esta medida destina-se a jovens, com domiclio fical em Portugal, entre os 18 e os 35 anos que pretendam comprar a sua primeira habitação própria e permanente, cujos rendimentos não ultrapassem o 8º escalão do IRS, que não sejam proprietários de alguma fração autónoma ou predio urbano habitacional, e para negócios que não ultrapassem os 450.000 euros.  A garantia pública tem como objetivo cobrir a percentagem do valor da casa que não é financiada pelos bancos
Antes de comprar também deverá fazer simulações. Poderá delegar esta tarefa ao nosso intermediário de crédito da MaxFinance, mas também o poderá fazer em casa no website dos bancos. Neste último caso, lembre-se de que as simulações online são indicativas, mas ficará com uma ideia geral sobre o valor da prestação mensal a pagar.

3- Qual é a minha capacidade de endividamento?
Para calcular a sua capacidade de endividamento, primeiro precisa de determinar os seus rendimentos mensais líquidos do agregado familiar e depois as suas dívidas mensais totais.
As suas dívidas mensais totais é o valor total que paga mensalmente por todas as suas dívidas, incluindo: prestações de crédito à habitação, de crédito automóvel ou prestações de crédito ao consumo.
Para medir a sua capacidade os bancos utilizam a “Taxa de Esforço”. Para calcular a sua taxa de esforço, pode utilizar a seguinte fórmula:
Taxa de esforço (%) = (Total das Prestações mensais por créditos / Rendimentos mensais líquidos) x 100
O Banco de Portugal recomenda que a taxa de esforço não ultrapasse os 35%.
Antes de se comprometer, faça simulações de empréstimo com diferentes bancos. Estas simulações podem ser feitas online e oferecem uma estimativa da taxa de juro, valor da prestação mensal, e outros custos associados.

4- Que documentos são necessários?
 Normalmente, os bancos solicitam:
•    Identificação pessoal (passaporte ou Cartão de Cidadão).
•    Comprovativos de rendimento (últimos três recibos de vencimento)declaração de IRS do último ano e Nota de liquidação
•    Extratos bancários dos últimos 6 meses.
•    Declaração de compromissos financeiros (outros empréstimos ou obrigações financeiras).
•    Declaração de vínculo laboral contratual emitida pela entidade empregadora
•    Comprovativo de morada.
•    Número de Identificação Fiscal (NIF) em Portugal.
•    Plantas do imóvel
 

5-Que taxa de juro é melhor para mim?
Em linhas gerias existem três tipos de taxas de juro para os créditos à habitação:
•    Taxa fixa: a taxa de juro é fixa durante todo o prazo do empréstimo.
•    Taxa variável: a taxa de juro varia ao longo do prazo do empréstimo, em função da taxa de referência (Euribor a 6 ou 12 meses)
•    Taxa mista: a taxa de juros permanece fixa por um período inicial e depois torna-se variável.
A escolha da taxa de juro depende da sua preferência e da sua situação financeira. Se preferir um pagamento mensal estável, deverá escolher uma taxa fixa. Se estiver disposto a correr um risco maior, poderá optar por uma taxa variável.

6-Qual é o melhor prazo do crédito?
O prazo do empréstimo também é uma decisão importante. Um prazo mais longo significará prestações mensais mais baixas, mas também significará pagar mais juros ao longo do prazo do empréstimo.
Desde 1 de abril de 2022, o prazo máximo dos novos contratos de crédito à habitação e de outros créditos com garantia hipotecária ou equivalente não deve ser superior a:
*40 anos – para clientes com até 30 anos de idade;
*37 anos – para clientes com 31 a 35 anos;
*35 anos – para clientes a partir dos 36 anos.
Caso sejam dois mutuários, considera-se a idade do mais velho.
No caso de estrangeiros não residentes em Portugal o prazo de financiamento é, por regra, até um máximo de 30 anos, desde que a idade do titular não ultrapasse os 75 anos no final do empréstimo.

7- Considere os seguros associados
Além do seguro de casa, é comum os bancos exigirem um seguro de vida associado à hipoteca.

8-Procure aconselhamento profissional
O processo de obtenção de um crédito habitação pode ser complicado. Procurar a ajuda de um intermediário de crédito, juntamente com um consultor imobiliário, pode simplificar significativamente o processo. Estes profissionais podem orientá-lo sobre as melhores opções de empréstimo disponíveis e ajudar a ultrapassar a burocracia.
O nosso intermediário de crédito da MAXFINANCE ajudá-lo-á, gratuitamente, a encontrar a instituição de crédito que apresenta as melhores condições para si, para que consiga o melhor crédito sem se endividar negociando o melhor spread.

9-Aprovação Prévia
Solicite uma aprovação prévia do empréstimo. Este passo não é obrigatório, mas oferece uma vantagem ao demonstrar aos vendedores que você é um comprador sério e com financiamento garantido.
 
FAQ:
1. Que requisitos são necessários para conseguir um crédito habitação em Portugal?
Para conseguir um crédito habitação, é preciso demonstrar capacidade financeira estável, ter um bom histórico de crédito, disponibilizar uma entrada inicial significativa e apresentar toda a documentação necessária, como comprovativos de rendimento e identificação.
2. É possível obter crédito habitação sem entrada inicial?
É muito raro conseguir um crédito habitação sem qualquer entrada inicial em Portugal, já que a maioria dos bancos exige uma entrada para diminuir o risco do empréstimo.
3. Como afeta o meu histórico de crédito a aprovação do empréstimo?
Um histórico de crédito positivo, sem registos de incumprimentos ou atrasos, é crucial para a aprovação do crédito habitação, pois indica ao banco que você é um pagador confiável.
4. Quais os custos associados ao crédito habitação além dos juros?
Além dos juros, há custos como taxas de abertura de processo, avaliação da propriedade, impostos (IMT e IS), seguros obrigatórios e despesas de escritura.
5. É necessário contratar um seguro de vida para obter crédito habitação?
Sim, a maioria dos bancos exige a contratação de um seguro de vida que garanta o pagamento do empréstimo em caso de morte ou invalidez dos titulares.
6. Quanto tempo demora o processo de aprovação de um crédito habitação?
O processo pode variar conforme o banco e a complexidade de cada caso, mas geralmente demora entre 2 a 4 semanas após a entrega de toda a documentação necessária.
7. Posso amortizar o meu crédito habitação antecipadamente?
Sim, é possível fazer amortizações antecipadas do crédito habitação, total ou parcialmente. No entanto, podem existir custos associados, especialmente no caso de créditos com taxa fixa.
 

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By Pedro Pettermann e Sol de Alós
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