Crédito Habitação para Estrangeiros Não Residentes em Portugal: Guia RE/MAX

É possível obter crédito habitação em Portugal sendo estrangeiro ou português a viver no estrangeiro. Para avançar, precisa de conhecer o montante que o banco pode financiar, os capitais próprios necessários e os documentos exigidos para comprovar os seus rendimentos.

Para quem vive fora de Portugal, a dificuldade começa muitas vezes antes de encontrar a casa: perceber que instituições analisam o seu perfil, como apresentar rendimentos recebidos no estrangeiro e quanto dinheiro reservar para a entrada, os impostos e as restantes despesas. Uma avaliação bancária inferior ao preço acordado pode aumentar o capital necessário, mesmo após uma pré-aprovação financeira.

Na RE/MAX Cidadela, acompanhamos compradores em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra desde 2004, incluindo portugueses emigrados e compradores estrangeiros. Aliamos o acompanhamento da compra ao apoio gratuito do nosso intermediário de crédito da MAXFINANCE, que ajuda a preparar o processo e a comparar propostas de instituições financeiras parceiras.

Neste guia, explicamos quanto pode financiar, como calcular o orçamento total, quais os documentos necessários e que cuidados deve ter antes de assinar o CPCV. O objetivo é chegar à escolha da casa com um orçamento definido e um financiamento preparado.

Prefer to read in English? Read our guide to mortgage rules in Portugal for foreign buyers.

Resumo rápido

• Os não residentes podem obter crédito habitação em Portugal. A nacionalidade e a residência fiscal são elementos diferentes na análise.
• Financiamento de 60% significa uma entrada de 40% do preço, quando a avaliação não é inferior, acrescida de impostos e despesas.
• Desde agosto de 2026, o DSTI recomendado é de 45%, com exceções previstas; cada instituição pode aplicar critérios mais restritivos.
• A regra atual de IMT para não residentes prevê 7,5% em aquisições de habitação, com exceções específicas que devem ser verificadas.
• Uma avaliação inferior ao preço pode aumentar a entrada. Uma aprovação financeira inicial não resolve, por si só, o financiamento de uma casa concreta.
• Compare propostas pela FINE, TAEG e custo dos produtos associados, mantendo o mesmo montante e prazo na comparação.

Quem pode pedir crédito habitação em Portugal sendo não residente?

Podem apresentar um pedido tanto estrangeiros como portugueses que vivem fora de Portugal. O banco analisa a residência, a origem e estabilidade dos rendimentos, os créditos existentes, os fundos disponíveis e o imóvel.

Um cidadão português a trabalhar em França pode ser não residente fiscal em Portugal. Um cidadão brasileiro que já reside fiscalmente em Portugal pode ser tratado como residente. Por isso, “estrangeiro” e “não residente” não devem ser usados como sinónimos.

Quanto financia o banco a um comprador não residente?

Não existe uma percentagem única para todos os não residentes. O montante depende do produto, do perfil financeiro e do imóvel.

Na página do crédito habitação para estrangeiros não residentes do novobanco, consultada em outubro de 2026, é anunciado financiamento de 80% do menor entre o preço e a avaliação, para perfis que cumpram os critérios de nacionalidade e residência indicados pelo banco. Outros perfis são analisados individualmente.

Numa casa de 500.000 €, com avaliação igual ou superior ao preço, um financiamento de 60% corresponde a 300.000 € de empréstimo e 200.000 € de entrada. A 70%, a entrada seria 150.000 €. A 80%, seria 100.000 €.

Os impostos e despesas acrescem à entrada. A percentagem aprovada consta da proposta do banco.

Crédito habitação para residentes e não residentes: o que muda em 2026?

A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 aplica-se aos novos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. A finalidade determina o limite de LTV; a residência também pode influenciar as condições comerciais.

A recomendação e a proposta do banco são coisas diferentes. Uma instituição pode aprovar menos financiamento ou um prazo inferior. Havendo vários mutuários, o prazo recomendado considera o mais velho. O DSTI inclui todos os créditos e os ajustamentos previstos, não apenas a prestação inicial.

Qual é o prazo de crédito para não residentes?

O produto escolhido pode ter um prazo inferior ao máximo recomendado. Por exemplo, a UCI anuncia até 30 anos para não residentes, dependendo da idade do proponente mais velho e até aos 75 anos no final do contrato.

Que impostos e despesas paga um não residente na compra?

Além da entrada, conte com IMT, Imposto do Selo da compra, Imposto do Selo do empréstimo e despesas de formalização e financiamento.

Para conhecer todos os encargos da aquisição, consulte o nosso guia dos impostos e despesas na compra de casa em Portugal.

IMT: taxa de 7,5% e exceções para não residentes

Desde 25 de maio de 2026, o artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, prevê uma taxa de 7,5% na aquisição de imóveis destinados exclusivamente a habitação por não residentes, com as exceções previstas na lei.

Ter sido anteriormente residente fiscal em Portugal é uma dessas exceções. O   Ofício-circulado n.º 40131/2026 esclarece que, nessa situação, se aplicam as taxas gerais, cumpridos os critérios de residência fiscal do Código do IRS.

Como funciona o IMT quando compra um casal?

Nas aquisições em comunhão de bens, a AT esclarece que a taxa de 7,5% só se aplica quando ambos os cônjuges são não residentes e nenhum foi anteriormente considerado residente fiscal em Portugal, ressalvadas as restantes exceções.

Em compropriedade, o enquadramento é individual. O regime matrimonial, a forma de aquisição e o histórico de residência fiscal determinam a análise.

E se passar a residir em Portugal ou arrendar a casa?

Se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, pode requerer a restituição da diferença face às taxas gerais. Na aquisição em comunhão, o esclarecimento da AT abrange a mudança de residência fiscal de um dos cônjuges.

A exceção relativa ao arrendamento exige que o imóvel seja destinado a arrendamento habitacional no prazo de seis meses após a aquisição, respeite o limite legal de renda — 2.300 €/mês em 2026 — e esteja arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. O limite resulta de 2,5 vezes a remuneração mínima mensal de referência para 2026.

A restituição deve ser pedida à AT nos seis meses após a fixação da residência ou a celebração do contrato de arrendamento, conforme o caso. A intenção de mudar ou arrendar não dispensa o pagamento inicial.

Quanto mais IMT pode pagar um não residente?

Numa compra de 500.000 €, a diferença pode ser de 11.263,35 € de IMT, comparando a tabela geral de habitação própria e permanente com a taxa de 7,5% aplicável ao não residente.

A comparação seguinte usa as tabelas de IMT para 2026.

Simulação para imóveis no Continente, com o preço como base tributável, sem IMT Jovem ou outros benefícios e sem exceções à taxa de 7,5%.

Ser residente não significa pagar sempre o valor da coluna HPP. A finalidade da aquisição também determina a tabela aplicável. A comparação apresenta apenas IMT; os restantes custos devem ser calculados separadamente.

Imposto do Selo da compra e do empréstimo

A Tabela Geral do Imposto do Selprevê, em regra:

• 0,8% na aquisição do imóvel, sobre a base tributável aplicável.
• 0,6% sobre o crédito utilizado, em empréstimos com prazo igual ou superior a cinco anos.

Em regra, o IMT é calculado sobre o maior entre o valor do contrato e o valor patrimonial tributário, conforme o artigo 12º do Código do IMT. A avaliação bancária tem outra função: serve para analisar a garantia e o financiamento.

Outras despesas a incluir no orçamento

Acrescem a avaliação, comissões aplicáveis, escritura ou documento particular autenticado, registos e seguros contratados. Traduções, procurações, apoio jurídico, transferências internacionais e câmbio também podem representar custos.

Se contratar acompanhamento remunerado pelo comprador, inclua igualmente esses honorários. Depois da aquisição, considere condomínio, IMI, manutenção e eventuais obras.

Quanto capital próprio precisa para comprar casa?

O capital necessário é a diferença entre o preço e o empréstimo, somada aos impostos e despesas. A reserva financeira que pretende manter deve ficar fora do dinheiro destinado à compra.

Usamos 60% como hipótese prudente de planeamento, para testar a compra com uma entrada maior. É um cenário de orçamento; a percentagem efetiva depende da proposta aprovada.

A simulação assume avaliação igual ou superior ao preço, IMT de 7,5%, Imposto do Selo da compra de 0,8% e imposto sobre o empréstimo de 0,6%, num crédito com prazo igual ou superior a cinco anos. Pressupõe que o preço é a base tributável e que o comprador está abrangido pela taxa de IMT de 7,5%, incluindo quanto ao histórico de residência fiscal e, quando aplicável, ao regime matrimonial.

Neste cenário, a entrada e os impostos representam 48,66% do preço, antes de avaliação, formalização, registos, outros encargos e reserva de segurança.

Para a casa de 500.000 €, ter 200.000 € disponíveis cobre apenas a entrada. Os impostos simulados exigem mais 43.300 €. Se a avaliação ficar abaixo do preço, pode ser necessário reforçar novamente o capital.

Da nossa experiência — primeiro o orçamento completo

Nos processos que acompanhamos, analisamos o preço juntamente com a entrada, os impostos, as despesas e a reserva que o comprador pretende manter. É essa conta completa que orienta a procura e evita consumir toda a liquidez na aquisição.

O que acontece se a avaliação bancária ficar abaixo do preço?

O banco calcula o LTV sobre o menor entre o preço de aquisição e a avaliação. Assim, uma casa mais cara do que a avaliação pode exigir uma entrada superior à prevista.

Considere este exemplo hipotético, mantendo um financiamento de 70%:

A diferença exige mais 35.000 € de capitais próprios, sem alteração do preço acordado. Os impostos e despesas continuam a acrescer.

Uma diferença de 5% a 8% na avaliação também pode alterar o orçamento. Na mesma compra de 500.000 €, com financiamento de 70%, uma avaliação 5% abaixo do preço exige mais 17.500 € de entrada. Se ficar 8% abaixo, exige mais 28.000 €. Estes exemplos ilustram o impacto no orçamento; não medem a frequência dos desvios.

O cuidado a ter em Cascais, Lisboa e Oeiras

Vista de mar, proximidade da estação, estado do prédio e qualidade da renovação podem influenciar a negociação. Isso não assegura que a avaliação acompanhe integralmente o preço pedido.

Na Linha de Cascais, uma comparação entre apartamentos deve considerar também áreas documentadas, estacionamento, elevador, exposição, ruído e conservação do edifício. Uma cozinha renovada não resolve problemas de cobertura ou divergências nas áreas.

Antes de apresentar proposta, avalie duas coisas: se o preço faz sentido face aos imóveis comparáveis e se consegue suportar uma avaliação inferior.

Da nossa experiência — preço pedido e financiamento

Quando analisamos uma casa na Linha de Cascais, cruzamos o preço com imóveis comparáveis, áreas documentadas e características do edifício. Essa análise ajuda a preparar a negociação e a margem financeira; a avaliação para o crédito continua a caber ao avaliador contratado pelo banco.

Que documentos são necessários para pedir crédito?

A documentação deve permitir confirmar identidade, residência, rendimento, dívidas e origem dos fundos.

Para preparar o seu processo, consulte a nossa lista de documentos solicitados pelos bancos para um crédito habitação. Se vive no estrangeiro, confirme também quais os comprovativos de rendimentos e de residência fiscal do país onde reside, bem como eventuais requisitos de tradução..

Prepare, conforme a lista:

• Passaporte ou documento de identificação válido e NIF português.
• Comprovativo de morada e residência fiscal.
• Declarações fiscais e comprovativos de salários, pensões ou rendimentos empresariais.
• Extratos bancários e informação sobre empréstimos existentes.
• Comprovativos dos fundos próprios e da sua origem.
• Documentos do imóvel, incluindo caderneta predial e certidão do registo predial.
• Traduções ou certificações exigidas pelo banco.

Se recebe noutra moeda, teste também uma desvalorização dessa moeda face ao euro: a prestação mantém-se em euros, mas poderá consumir uma parte maior do rendimento.

Precisa de NIF e representante fiscal?

Precisa de NIF português para preparar a compra e o financiamento. O representante fiscal não é obrigatório para todos os não residentes.

Segundo a  Autoridade Tributária, para residentes na UE, Noruega, Islândia ou Liechtenstein, a representação fiscal é facultativa.

Quem reside num país terceiro e estabelece uma relação jurídico-tributária com a AT, como a propriedade de um imóvel, deve, em regra, designar representante fiscal ou aderir a um dos canais eletrónicos admitidos. Existem regras próprias para atividades sujeitas a IVA.

Precisa de conta bancária e seguro de vida?

O banco deve esclarecer as condições de abertura de conta e os seguros exigidos na proposta. Inclua os respetivos custos na comparação.

O seguro de vida pode ser uma condição do financiamento; não deve ser apresentado como uma obrigação legal universal. O Banco de Portugal explica que a instituição pode exigi-lo. O novobanco, por exemplo, indica “isento” na secção de seguro de vida da oferta consultada para estrangeiros não residentes.

Que bancos financiam não residentes e como encontrar uma proposta adequada?

Instituições como o novobanco, a UCI e o Bankinter disponibilizam soluções de crédito habitação para não residentes. A escolha deve considerar o país de residência, a origem e moeda dos rendimentos, os capitais próprios e a finalidade da compra.

Na RE/MAX Cidadela, pode contar com o acompanhamento gratuito do nosso intermediário de crédito da MAXFINANCE para procurar e comparar soluções entre os bancos e instituições financeiras com que trabalha.

Este acompanhamento ajuda a organizar a documentação, apresentar o processo às instituições adequadas ao seu perfil e comparar as propostas recebidas. A análise deve incluir o montante financiado, a prestação, a TAEG, o MTIC, os seguros e os produtos associados — além do spread.

Para quem vive no estrangeiro, preparar o processo antes de escolher a casa permite definir um orçamento mais realista e identificar antecipadamente os requisitos de financiamento.

O serviço de intermediação é gratuito para o comprador. Os impostos, seguros, avaliação e restantes encargos da aquisição e do empréstimo continuam a ser suportados nos termos aplicáveis. A aprovação e as condições finais do crédito são decididas pelo banco.

Como comparar taxas e propostas?

Peça a Ficha de Informação Normalizada Europeia — FINE. Compare o mesmo montante, prazo e modalidade de taxa, observando TAN, TAEG, montante total imputado ao consumidor, seguros, comissões e produtos associados.

No exemplo comercial do novobanco consultado em 4 de outubro de 2026, com Euribor a 12 meses de 3,247% referente a setembro de 2026, são publicadas TAN de 4,647% e TAEG de 5,1% sem efeito das vendas associadas facultativas, e TAN de 4,047% e TAEG de 4,6% com esse efeito. São condições de um exemplo do banco, não uma proposta personalizada nem uma média do mercado.

Uma redução do spread deve ser avaliada juntamente com o custo dos produtos necessários para a obter. O Portal do Cliente Bancário explica os elementos da FINE.

Quanto tempo demora e quando deve assinar o CPCV?

A análise financeira inicial e a aprovação final do crédito são etapas diferentes. Depois da avaliação do comprador, faltam a análise do imóvel, a avaliação bancária, as condições definitivas e a preparação da formalização.

Não existe um prazo único para todos os processos. Documentos estrangeiros, traduções, rendimentos empresariais ou questões documentais do imóvel podem exigir validações adicionais.

Negocie a data da escritura com base no estado real do processo. Antes de assinar, compreenda as condições de financiamento, o sinal e as consequências de a compra não avançar.

No nosso guia do contrato-promessa de compra e venda, explicamos os cuidados a ter. Uma cláusula relativa ao crédito deve definir os acontecimentos, provas e prazos que produzem efeitos, com revisão jurídica adequada.

Para preparar a logística à distância, consulte também como comprar casa em Portugal a viver no estrangeiro.

Caso anonimizado: ajustar o orçamento antes da compra

Num processo que acompanhámos, um casal brasileiro não residente procurava uma casa na Linha de Cascais para utilização familiar futura, considerando imóveis próximos dos 900.000 €.

Quando somámos a entrada, os impostos, as despesas e a reserva financeira, ajustámos o orçamento e a procura de imóveis.

A lição é prática: um imóvel pode ser financiável e, ainda assim, deixar o comprador com pouca liquidez depois da aquisição. O orçamento deve proteger também a vida financeira após a escritura.

Veredito do Broker

Vale a pena preparar o crédito antes de concentrar a procura numa casa concreta. Para quem vive no estrangeiro, isso permite alinhar rendimento, capitais próprios e condições bancárias com o orçamento de compra.

Antes das visitas, defina o preço máximo, o capital que pode utilizar sem consumir a reserva e a prestação que consegue suportar num cenário menos favorável.

Perguntas frequentes

Um não residente paga sempre 7,5% de IMT?

Não. O histórico de residência fiscal pode afastar essa taxa. Tornar-se residente nos dois anos seguintes ou cumprir os requisitos do arrendamento elegível também pode permitir recuperar a diferença face às taxas gerais, mediante pedido à AT.

É possível conseguir financiamento de 80%?

Sim, existem ofertas que anunciam 80% para perfis elegíveis. A percentagem incide sobre o menor entre o preço e a avaliação.

Quanto dinheiro preciso para comprar uma casa de 500.000 €?

Na simulação deste artigo, com crédito de 60%, IMT de 7,5% e sem exceções fiscais, precisa de 243.300 € para entrada e impostos. Acrescem as outras despesas e a reserva que pretenda manter.

Qual é a taxa de esforço recomendada em 2026?

O DSTI recomendado é de 45%, com exceções previstas. O banco pode aplicar critérios mais restritivos; o indicador considera a totalidade dos créditos e os ajustamentos definidos pelo Banco de Portugal.

Um casal em que um dos cônjuges já viveu em Portugal paga 7,5% de IMT?

Na aquisição em comunhão de bens, se um dos cônjuges tiver sido anteriormente residente fiscal em Portugal nos termos do Código do IRS, o esclarecimento da AT aponta para as taxas gerais. Em compropriedade, o enquadramento é aferido individualmente. Ter visitado ou permanecido em Portugal não basta: está em causa residência fiscal.

É obrigatório contratar seguro de vida?

Não em todos os produtos. A instituição pode exigi-lo como condição do crédito; os seguros, coberturas e custos constam da proposta.

Posso tratar do crédito e da compra à distância?

Sim, várias etapas podem ser preparadas e acompanhadas à distância. Os atos que exigem presença ou procuração devem ser definidos com o banco e o profissional responsável pela formalização.

A recusa do crédito permite recuperar o sinal?

Não automaticamente. A possibilidade de recuperar o sinal depende das cláusulas do CPCV e das circunstâncias do caso. A proteção relativa ao financiamento deve ser negociada e documentada antes da assinatura.

Prepare o financiamento antes de assumir o compromisso de compra

O crédito habitação para não residentes em Portugal deve ser planeado com quatro valores: preço, empréstimo, impostos e capital que ficará disponível após a compra.

Quando estes números estão definidos, torna-se mais fácil selecionar imóveis, negociar e assumir compromissos compatíveis com a sua capacidade financeira.

Vive no estrangeiro e quer comprar casa em Cascais, Lisboa ou Oeiras com crédito habitação?  Descarregue gratuitamente o nosso Guia de Crédito Habitação em Portugal e saiba como organizar a documentação, comparar propostas e evitar erros no financiamento.

Já encontrou um imóvel ou quer avaliar as suas opções de financiamento? Fale connosco por WhatsApp. O nosso intermediário de crédito da MAXFINANCE acompanha gratuitamente a preparação do processo e a comparação de propostas de instituições parceiras.

Informação geral, verificada em 4 de outubro de 2026. O enquadramento fiscal, jurídico e bancário deve ser confirmado para cada operação.

RE/MAX Cidadela 

Avenida 25 de Abril nº 722, c-9, Cascais.

Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt

4.6 Estrelas⭐️ no Google Reviews | +200 Avaliações Verificadas de Clientes Satisfeitos. 

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• Cascais & Estoril: (Mercado Premium, moradias e investimento).
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Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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