Quais são os Impostos e Despesas na Compra-venda de Casa em Portugal

Se vai comprar ou vender casa em Portugal em 2026, os principais impostos a considerar são: IMT e Imposto do Selo (na compra), mais-valias em IRS (na venda) e IMI (anual). No total, os custos podem representar entre 6% e 10% do valor do imóvel — dependendo do caso.

O erro mais comum? Fazer contas apenas ao preço da casa. Na prática, os impostos e custos adicionais podem alterar completamente o seu orçamento, a sua capacidade de financiamento e até a decisão de compra.

Neste guia atualizado para 2026, explicamos de forma simples quanto vai pagar, quando pagar, como reduzir impostos legalmente e exemplos reais para evitar surpresas.

A RE/MAX Cidadela atua desde 2004 na Linha de Cascais e Lisboa, com mais de 4.800 famílias acompanhadas. Com equipa jurídica interna e especialistas em crédito habitação, ajudamos a tomar decisões seguras e financeiramente inteligentes.

Resumo rápido: quanto vai pagar em 2026

• Compra:
  • IMT (até 7,5%) + Imposto do Selo (0,8%)
  • Crédito: +0,6% de Imposto do Selo sobre financiamento
  • Total típico: 6% a 10% do valor do imóvel
• Venda:
  • Mais-valias: apenas 50% do lucro é tributado em IRS
  • Possível isenção com reinvestimento em HPP
• Propriedade:
  • IMI anual: 0,30% a 0,45% do VPT
  • AIMI: apenas para patrimónios elevados (>600k€)
• Benefícios fiscais 2026:
  • IMT Jovem: isenção até 330.539€
  • Reinvestimento: pode eliminar imposto sobre mais-valias
• Erro crítico a evitar:
  • Ignorar custos adicionais → pode comprometer o crédito ou negociação

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Quanto custa comprar casa em Portugal (exemplo real)

Exemplo: compra de imóvel por 500.000€

• IMT: ~23.000€ (depende da tabela)
• Imposto do Selo (0,8%): 4.000€
• Escritura + registos: ~700€
• Imposto do Selo crédito (300.000€): 1.800€

 Total estimado: ~29.500€ (≈ 6%)

 Este valor pode variar consoante:

• HPP vs segunda habitação
• Crédito vs capitais próprios
• Benefícios fiscais aplicáveis

Tabela global de custos

Quais são os principais impostos na compra e venda de casa em Portugal?

Na compra de um imóvel, os principais impostos são o IMT e o Imposto do Selo. Na venda, o destaque vai para o Imposto sobre Mais-Valias. Em ambos os casos, o IMI pode ter impacto a longo prazo.

Tabela resumo (2026)

Nota: além de impostos, há custos de formalização (escritura/registos). No Balcão Casa Pronta, é comum ver referência a 375€ (um ato) ou 700€ (vários atos, ex.: compra + hipoteca) e +50€ por prédio adicional. 

Antes de entrar nos impostos: o “timing” que evita chatices

1. Antes do CPCV
   Simular IMT + imposto do selo + custos de registo/escritura. Se há crédito, simular também o imposto do selo do crédito e custos bancários.
2. Antes da escritura
   Gerar/confirmar as guias de IMT e Imposto do Selo (normalmente via AT/Finanças) e confirmar valores (escritura vs VPT: conta-se o maior).
3. Depois da compra
   Planear o IMI anual e verificar se existe IMI Familiar (quando aplicável) e se o VPT está ajustado à realidade (reavaliação pode baixar IMI em alguns casos).

PRINCIPAIS IMPOSTOS NA COMPRA DE CASA:

1. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é o imposto que incide sobre a transmissão de propriedade. É pago uma única vez, antes ou no próprio dia da escritura pública. A sua natureza progressiva significa que quanto mais elevado for o valor do imóvel, maior será a percentagem a pagar.

O que é e quando se paga: O IMT aplica-se sobre o valor declarado na escritura ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) — consoante o que for mais alto. Este imposto deve ser pago antes da assinatura da escritura, pois sem ele a transação não pode ser formalizada.

Como é calculado: As taxas de IMT variam consoante o tipo de imóvel (urbano ou rústico), o fim (habitação própria permanente ou secundária) e o valor da aquisição. Existem escalões com taxas marginais crescentes.

Para imóveis residenciais destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, a taxa do IMT é progressiva, iniciando-se em 0% para imóveis com valor inferior a 106.346€ e aumentando para 7,5% para imóveis com valor superior a 1.150.853€. Se está a comprar uma casa de férias, terá de pagar mais 1% dos primeiros 106.346€.

IMT 2026 – Habitação Própria Permanente (HPP) (Continente)

A tabela 2026 (HPP) foi atualizada, com isenção até 106.346€ e escalões seguintes.

Para imóveis comerciais e terrenos para construção, a taxa do IMT é fixa em 6,5%. Se o imóvel estiver localizado em área rural, o IMT é de 5%.

Alerta para Investidores Não Residentes (2026): Está prevista uma taxa fixa de 7,5% de IMT para não residentes fiscais na compra de habitação. No entanto, o sistema permite flexibilidade: se passar a residir no imóvel em 2 anos ou se o colocar no mercado de arrendamento (cumprindo prazos e limites de renda), poderá pedir a restituição da diferença entre a taxa paga e as taxas progressivas normais.

2. Imposto do Selo

2.1 Imposto do Selo sobre a compra do imóvel (0,8%)

Na compra de imóveis, o imposto do selo é, em regra, 0,8% sobre o valor (ou VPT, se superior).

Exemplo: compra por 500.000€ → imposto do selo (imóvel) = 500.000€ × 0,8% = 4.000€.

2.2 Imposto do Selo sobre o crédito habitação

Além do 0,8% da compra, há imposto do selo sobre o financiamento, com taxas dependentes do prazo do empréstimo:

• < 1 ano: 0,04% por mês ou fração
• ≥ 1 ano: 0,50%
• ≥ 5 anos: 0,60% (o mais comum em crédito habitação)

Exemplo (simplificado): financiamento de 300.000€ a 30 anos → IS do crédito = 300.000€ × 0,6% = 1.800€.

3. Como funciona o IMT Jovem em 2026?

Em 2026, o IMT Jovem acompanha a atualização do OE2026:

• Isenção total até 330.539€ (HPP)
• Isenção parcial entre 330.539€ e 660.982€: paga IMT apenas sobre a parte que excede 330.539€ (com taxa de 8% nessa parcela)
• Acima de 660.982€, não há isenção

Critérios usuais do regime (confirmar no caso concreto): até 35 anos, independente para efeitos de IRS, primeira HPP e sem titularidade recente de outro imóvel, entre outras condições.

4. Imposto Municipal Sobre Imoveis (IMI)

O IMI é anual e incide sobre o VPT. No Continente, a taxa municipal para prédios urbanos é normalmente fixada entre 0,30% e 0,45% (por decisão da autarquia). Diário da República

Exemplos de taxas IMI para 2026 (Linha de Cascais e Lisboa)

• Lisboa: IMI 0,30% em 2026. Municipio de Lisboa
• Cascais: IMI 0,35% (com redução para HPP e outras medidas municipais). Câmara Municipal de Cascais+1
• Oeiras: IMI urbano 0,45% (deliberação/edital municipal). oeiras.pt+1
• Sintra: IMI 0,30%. Câmara Municipal de Sintra

Exemplo: se o VPT for 300.000€, uma diferença de 0,30% para 0,45% pode representar 450€ por ano (antes de eventuais reduções/IMI familiar).

5. Imposto Municipal sobre Imóveis Adicional (AIMI)
O Imposto Municipal sobre Imóveis Adicional (AIMI) foi introduzido em 2017 e aplica-se a proprietários de imóveis com um valor superior a 600.000€. As taxas são fixas, independentemente do estatuto de residência.
As taxas de AIMI são diferentes para particulares e para empresas. E, entre os particulares, os limites relativos ao valor tributável podem duplicar se estes optarem pela tributação conjunta. Esta opção tem vantagens 
Para já, tenha em atenção as taxas em vigor:

Pessoas singulares:
- Mais de 600 mil e até 1 milhão de euros: 0,7%
- Mais de um milhão e até dois milhões: 1%
- Superior a dois milhões de euros: 1,5%

Heranças indivisas: 0,7%

Pessoas singulares que optem pela tributação conjunta:
- Entre 1,2 milhões de euros e 2 milhões de euros: 0,7%
- Mais de dois milhões e até 4 milhões de euros: 1%
- Mais de quatro milhões de euros: 1,5%
Pessoas coletivas: 0,4% Se os imóveis forem para uso pessoal dos titulares do capital, órgãos da administração, gerência ou fiscalização, aplicam-se as taxas para pessoas singulares.
Imóveis detidos por entidades com sede em paraísos fiscais: 7,5%

IMPOSTO NA VENDA DA CASA

6.Imposto sobre as mais-valias imobiliárias
É um imposto pago pelo vendedor sobre o lucro obtido na venda de um imóvel. Só se aplica aos ganhos obtidos em imóveis e investimentos. Portanto, bens pessoais não são tributáveis e as heranças só estão sujeitas a um tipo limitado de imposto do selo.
O Estado irá tributar sobre 50% das mais-valias obtidas na transação, cuja liquidação será feita em sede de IRS. Assim, se, por hipótese, obteve 20 mil euros de mais-valias, a tributação será então sobre 10 mil euros.

Todos os ganhos imobiliários são adicionados aos seus outros rendimentos do ano. Em seguida, a tributação será aplicada. De acordo com as taxas da escala de imposto sobre o rendimento, pode variar de 14,5% a 48%.
Como referimos, a mais-valia é o lucro que irá obter com a venda da sua casa. Se este valor for negativo, isto é, se o imóvel for vendido por um valor inferior ao que foi comprado, então está perante uma situação de menos-valia (que também terá de declarar em sede de IRS).
Importa ainda saber que pode estar isento do apuramento de mais-valias, nomeadamente nos seguintes casos:
-Se o imóvel que vai vender for anterior a 1 de janeiro de 1989, visto que só a partir desta data é que entrou em vigor a tributação das mais-valias;
-Se reinvestir o dinheiro do imóvel vendido, que era sua habitação própria e permanente, numa nova habitação própria permanente, sendo que o prazo para o fazer é de 36 meses.

Despesas que normalmente podem contar (para reduzir a mais-valia)

Em termos práticos, é frequente incluir (quando devidamente documentado):

• obras e melhorias (com faturas),
• comissão imobiliária,
• certificado energético,
• custos de escritura/registos,
• entre outros custos diretamente ligados à compra e venda.

(As regras exatas dependem do caso e da prova documental — este é um ponto onde um bom dossiê “poupa imposto”.)

Correção monetária (coeficientes de desvalorização da moeda)

Para vendas ocorridas em certos anos, o valor de aquisição pode ser atualizado por coeficientes publicados em Portaria. Ex.: existe portaria para coeficientes aplicáveis a alienações em 2025. Diário da República
Para 2026, a tabela do ano será publicada quando for aplicável; convém sempre usar o coeficiente do ano da venda.

7.Isenção de IRS sobre as mais-valias. Quando é que acontece? 

São aplicadas isenções de IRS sobre as mais valias em algumas situações específicas. Por exemplo, não precisam de pagar IRS os proprietários que compraram um imóvel antes de 1 de janeiro de 1989 (ano de entrada em vigor do IRS). O mesmo também acontece com a venda de terrenos de construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Além disso: 

7.1 Reinvestimento em habitação própria e permanente: isenção de mais-valias

Para beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente, é necessário reinvestir o valor total da venda (deduzindo a amortização de eventuais empréstimos) em outra habitação própria e permanente ou em um terreno para construção desse fim.

Condições para a isenção:

O reinvestimento deve ocorrer nos 36 meses seguintes à venda e o imóvel vendido deve ter sido habitação própria e permanente nos 24 meses anteriores.

 O domicílio fiscal deve comprovar a utilização do imóvel como habitação principal.

 Não pode ter sido beneficiada a isenção de mais-valias nos últimos 4 anos.

Deve ser reinvestido o valor total da venda, deduzindo apenas a amortização de empréstimos para a compra do imóvel (não para construção).

Consequências do reinvestimento parcial: A isenção será parcial caso não seja reinvestido o valor total.

Observação: As regras podem sofrer alterações, por isso, consulte um especialista para obter informações atualizadas.

7.2 Venda de segunda habitação para amortizar crédito habitação (HPP)

Outra situação que dá direito à isenção de tributação sobre as mais-valias é a venda de terrenos para construção e segundas habitações, em que o valor da realização seja usado para amortizar o crédito da habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.

Caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida do crédito habitação, só o valor remanescente é que fica sujeito a tributação de acordo com o Código do IRS.

7.3 Isenção de mais-valias para reformados ou maiores de 65 anos

Reformados ou pessoas com mais de 65 anos que vendam sua habitação própria e permanente podem ficar isentos do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias. No entanto, é obrigatório reinvestir o valor da venda em produtos de previdência como:

Fundo de Pensões: Um fundo de investimento coletivo que visa complementar a reforma.

Plano Poupança Reforma (PPR): Um produto de poupança a longo prazo destinado à reforma.

Certificados de Reforma: Títulos de dívida emitidos por instituições financeiras.

Importante:

Resgates: O valor investido (exceto em certificados de reforma) pode ser resgatado em forma de renda periódica, limitada a 7,5% do valor total investido por ano.

INFORMAÇÃO ADICIONAL
Além dos impostos mencionados acima, existem alguns outros impostos que os estrangeiros podem precisar pagar ao adquirir propriedades em Portugal. Estes incluem:
     • Imposto de Registo: Este imposto é pago no registo do imóvel no Registo Predial. O valor do Imposto de Registo a ser pago é baseado no valor do imóvel.
      •Taxas Notariais: Estas taxas são pagas ao notário que é responsável pela elaboração da escritura de compra de imóveis. O valor das taxas notariais a serem pagas varia dependendo do valor do imóvel.
     •Taxas Jurídicas: Estas taxas são pagas ao advogado que é responsável por aconselhar o comprador sobre os aspetos legais da compra do imóvel. O valor das taxas jurídicas a serem pagas varia dependendo da complexidade da transação. No entanto, poderá economizar uma grande parte do custo do advogado se comprar através de uma boa agência imobiliária que prepare toda a documentação para a compra e o assista até o dia da escritura.

Checklist final para evitar surpresas

• Confirmar isenções de IMT aplicáveis.
• Incluir Imposto do Selo no orçamento de compra.
• Avaliar impacto do IMI anual no orçamento familiar.
• Para venda: calcular mais-valias e potenciais isenções.

Solicitar simulação fiscal antes da assinatura do contrato-promessa

Perguntas Frequentes (FAQ) sobre Impostos e Despesas na Compra-Venda de Casa em Portugal

1. Quanto custa comprar casa em Portugal em 2026?

Em média, entre 6% e 10% do valor do imóvel, incluindo IMT, Imposto do Selo e custos de escritura. Com crédito, pode chegar a 12%.

2. Quais são os principais impostos ao comprar casa?

 IMT e Imposto do Selo (0,8%).
 Se houver crédito, acresce Imposto do Selo sobre o financiamento (0,6%).

3. Quanto pago de impostos ao vender casa?

Paga imposto sobre as mais-valias.
Apenas 50% do lucro é tributado em IRS, conforme o escalão.

4. Como posso evitar pagar mais-valias?

Pode beneficiar de isenção se reinvestir o valor da venda numa nova habitação própria permanente, dentro dos prazos legais.

5. O que é o IMT e quando se paga?

É o imposto sobre a compra de imóveis.
Deve ser pago antes da escritura.

6. O Imposto do Selo é sempre obrigatório?

 Sim.
Aplica-se à compra (0,8%) e ao crédito habitação (normalmente 0,6%).

7. Quanto se paga de IMI por ano?

Entre 0,30% e 0,45% do VPT, dependendo do município.

8. O que é o IMT Jovem em 2026?

Benefício para compradores até 35 anos:

• Isenção total até 330.539€
• Parcial até 660.982€

9. Quanto preciso de entrada para comprar casa?

Normalmente 10% a 20% do imóvel + 6% a 10% em impostos e custos.

10. Qual o maior erro ao comprar ou vender casa?

Ignorar os custos totais.
Pode comprometer o crédito, a negociação e o investimento.

Conclusão

Comprar ou vender casa em Portugal não é apenas uma decisão emocional — é uma decisão financeira que pode impactar dezenas de milhares de euros.

A maioria das pessoas não perde dinheiro no imobiliário por escolher mal o imóvel…
Perde dinheiro porque não calcula corretamente os impostos, custos e timings envolvidos.

E é exatamente aqui que está a diferença:

👉 Quem conhece os custos reais, compra melhor
👉 Quem antecipa os impostos, negocia melhor
👉 Quem planeia com antecedência, evita erros caros

Num mercado como o atual, onde cada detalhe conta, tomar decisões informadas não é uma vantagem — é uma necessidade.

Se está a pensar comprar ou vender casa em Cascais, Lisboa, Oeiras ou Sintra, o melhor próximo passo não é avançar…
é perceber exatamente quanto vai pagar e como pode otimizar cada decisão.

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RE/MAX CIDADELA

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Por Pedro Pettermann

Pedro Pettermann é Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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