Quanto custa fazer a escritura de uma casa em Portugal (Custos + Impostos)

Se quer saber quanto custa fazer a escritura de uma casa em Portugal, a resposta direta é esta: deve contar, na maioria dos casos, com um custo total entre 5% e 10% do valor do imóvel. No entanto, é importante perceber que a maior parte deste valor não corresponde à escritura em si, mas sim aos impostos associados à compra, como o IMT e o Imposto do Selo.

Na prática, este intervalo pode variar significativamente — muitas vezes em vários milhares de euros — dependendo de fatores como o valor do imóvel, a existência de crédito habitação e, sobretudo, o enquadramento fiscal do comprador. Um dos exemplos mais relevantes é o regime de isenção para jovens até aos 35 anos, que pode reduzir drasticamente os custos totais.

Por isso, mais do que saber uma percentagem genérica, o essencial é perceber quanto vai pagar no seu caso concreto e quanto precisa de ter disponível no momento da escritura. É precisamente aqui que surgem os erros mais comuns, que podem comprometer todo o processo de compra.

Neste guia, vai encontrar uma explicação clara e completa de todos os custos envolvidos, com exemplos reais para imóveis de 150.000€, 300.000€ e 500.000€, com base em valores atualizados. O objetivo é simples: dar-lhe uma visão realista e prática para tomar decisões informadas e evitar surpresas.

Este conteúdo foi desenvolvido com base na experiência prática da RE/MAX Cidadela, que há mais de 20 anos acompanha processos de compra na linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Os valores apresentados não são estimativas genéricas, mas sim resultados de casos reais acompanhados no mercado português em 2024 e 2025.

Resumo em 30 segundos — custos da escritura em Portugal

• Regra geral: 5% a 10% do valor do imóvel
• IMT + Imposto de Selo representam 80%–95% do custo total
• Escritura e registos: ~800€ a 1.600€
• Crédito habitação: +0,6% de imposto + 700€–1.200€ em comissões
• Jovens ≤35 anos: podem reduzir custos em mais de 80%
• Exemplo: casa de 300.000€ pode custar ~15.700€ (ou ~2.500€ com isenção)

A maioria dos compradores não falha por falta de crédito — falha por não saber quanto precisa realmente antes da escritura.

Conclusão direta: o custo não está na escritura — está nos impostos.

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Quanto precisa MESMO de ter antes de comprar casa?

Saber que a escritura custa entre 5% e 10% do valor do imóvel é um bom ponto de partida — mas não é isso que determina se vai conseguir avançar com a compra.

Na realidade, o maior bloqueio não está no preço da casa, nem sequer na aprovação do crédito. Está na liquidez disponível no momento certo.

É aqui que a maioria dos compradores se engana.

Focam-se na prestação mensal e no valor do financiamento, mas subestimam o montante necessário antes de sequer chegarem ao dia da escritura. E é precisamente nesse momento que surgem os problemas: falta de capital próprio para cobrir impostos, custos e entrada inicial.

Na prática, comprar casa em Portugal exige sempre duas componentes financeiras distintas: por um lado, a entrada para o imóvel — normalmente entre 10% e 20% — e, por outro, os custos associados à compra, que rondam entre 5% e 10%. Quando combinadas, estas duas variáveis representam um esforço inicial significativo, que pode facilmente atingir entre 15% e 30% do valor total do imóvel.

Para perceber melhor, basta olhar para um exemplo concreto.

Num imóvel de 300.000€, um comprador que financie 90% precisará de cerca de 30.000€ para a entrada. A isso somam-se aproximadamente 15.700€ em impostos e custos de escritura. No total, estamos a falar de um valor próximo dos 45.700€ que têm de estar disponíveis antes da conclusão do negócio.

Se o comprador beneficiar da isenção jovem até aos 35 anos, este cenário muda de forma significativa. Os custos podem descer para cerca de 2.500€, reduzindo o valor total necessário para aproximadamente 32.500€. A diferença é relevante — mas mesmo assim, exige preparação.

E é aqui que está o ponto mais importante.

A diferença entre conseguir avançar com a compra ou ver o negócio falhar não está, na maioria dos casos, na aprovação do crédito. Está na capacidade de antecipar estes custos e preparar-se financeiramente com antecedência.

Ignorar este detalhe pode transformar um processo aparentemente controlado numa surpresa desagradável no momento mais crítico.

A composição do custo total da escritura

Os custos dividem-se em 3 blocos obrigatórios:

Resumo:
Escritura custa pouco — impostos custam muito. O comprador paga mais ao Estado do que ao notário.

Os impostos da escritura explicados com contas

IMT

Imposto progressivo pago antes da escritura.
Maior custo da compra.

Imposto de Selo

Quanto custa na prática? (Com contas reais — 150k, 300k, 500k)

🟦 TABELA PRINCIPAL — CENÁRIOS 2025

Cálculo expandido — Exemplo 150.000€

Cálculo expandido — Exemplo 300.000€

Jovens até 35 anos

Se tens ≤35 anos e compras primeira habitação própria permanente, podes ter isenção total de IMT + Selo.
Na prática, o custo de escritura pode cair de 15.700€ para 2.500€.

Resumo:
Isenção Jovem ≤35 reduz a escritura de uma casa de 300k de ~15,700€ para ~2.500€. É a maior poupança atual do mercado.

Cálculo — Casa 500.000€

Custos com Crédito Habitação

Total habitual: 700€–1.200€ + Imposto Selo 0,6%

Antes de avançar, é fundamental perceber quanto precisa realmente de entrada para comprar casa e como o banco avalia o seu perfil financeiro.

Consulte também o nosso guia completo sobre crédito habitação em Portugal para evitar surpresas no financiamento.

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O erro que mais custa no dia da escritura

A maioria dos compradores acredita que está preparada para comprar casa. Faz simulações, fala com o banco, escolhe o imóvel e até negocia o preço com confiança.

Mas há um momento em que essa segurança é posta à prova: o dia da escritura.

É precisamente aí que muitos percebem, pela primeira vez, que o dinheiro não chega.

E não porque o imóvel seja demasiado caro, nem porque o crédito falhou. Na maioria dos casos, o problema está nos detalhes que foram ignorados ao longo do processo — custos que não foram totalmente compreendidos, impostos subestimados ou simplesmente falta de uma visão completa do valor necessário.

O resultado pode ser mais comum do que se imagina: atrasos na escritura, necessidade de renegociar condições à última hora ou, no cenário mais grave, a perda do negócio depois de semanas ou meses de processo.

A verdade é simples, mas muitas vezes negligenciada.

Não é a escritura que surpreende.
É a falta de preparação para tudo o que vem antes dela.

FAQ

Quanto custa comprar casa em Portugal no total (entrada + impostos)?

O valor total necessário inclui sempre a entrada inicial e os custos de compra (IMT, Imposto do Selo, escritura e registos).

Na maioria dos casos, um comprador residente deve contar com cerca de 15% a 30% do valor do imóvel: entre 10% e 20% de entrada e 5% a 10% em custos.

Por exemplo, numa casa de 300.000€, o valor total necessário pode variar entre 45.000€ e 90.000€.

No caso de não residentes, os bancos tendem a financiar menos (60% a 80%), o que implica uma entrada maior e pode elevar o total necessário para cerca de 25% a 40% do valor do imóvel

Quanto dinheiro preciso ter no dia da escritura?

De forma geral, deve ter disponível entre 5% e 10% do valor do imóvel.
Este valor inclui IMT, Imposto do Selo, escritura e eventuais custos bancários.

Exemplo: numa casa de 300.000€, pode precisar de cerca de 15.000€ a 17.000€ (ou menos se tiver benefícios fiscais).

Os impostos estão incluídos na escritura?

Não.
O IMT e o Imposto do Selo são pagos antes da escritura, normalmente nos dias anteriores ao ato.

 Sem o pagamento destes impostos, a escritura não pode ser realizada.

Posso financiar os custos da escritura no crédito habitação?

Regra geral, não.
Os bancos financiam o imóvel, mas não incluem os impostos e custos de escritura no empréstimo.

Por isso, é essencial ter liquidez própria para estes encargos.

Quanto custa a escritura sem impostos?

A escritura em si (notário + registos) custa normalmente entre 800€ e 1.600€.

Ou seja: o custo da escritura é baixo — o peso real está nos impostos.

Jovens até 35 anos pagam zero na escritura?

Depende.
Podem ter isenção total de IMT e Imposto do Selo, mas apenas:

• para habitação própria permanente
• dentro de determinados limites de valor

Se ultrapassar esses limites, paga imposto apenas sobre o excedente.

Quanto custa comprar casa com crédito habitação?

Além dos impostos, deve contar com:

• 0,6% de Imposto do Selo sobre o crédito
• cerca de 700€ a 1.200€ em comissões bancárias

No total, o crédito pode acrescentar mais de 1.500€ aos custos iniciais.

Posso pagar o IMT em prestações?

Não.
O IMT deve ser pago na totalidade antes da escritura.

Sem este pagamento, não é possível concluir a compra.

O valor dos custos pode mudar no último momento?

Sim, e acontece com frequência.
Pequenas alterações no valor do imóvel, financiamento ou enquadramento fiscal podem mudar o valor final.

Por isso, recomenda-se sempre uma simulação detalhada antes da escritura.

Conclusão: O preço da tranquilidade

Como viste, a diferença entre "achar que custa X" e "saber que custa Y" pode chegar aos milhares de euros — especialmente se tiveres menos de 35 anos.

Comprar casa é, provavelmente, o maior investimento da tua vida. Não deixes que a burocracia ou falta de planeamento transformem um sonho numa dor de cabeça financeira no dia da escritura. Os números assustam menos quando tens um plano.

Na RE/MAX Cidadela, não nos limitamos a abrir portas de casas; abrimos os livros de contas contigo para garantir que, no dia da escritura, a única surpresa seja o champanhe.

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Por Pedro Pettermann

Pedro Pettermann é Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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