CAE 68311 ou 68312: Como Abrir Atividade no Imobiliário em Portugal (Guia 2026)

Se quer saber CAE 68311 ou 68312: como abrir atividade no imobiliário em Portugal, a resposta é simples: o CAE 68311 é o mais usado por consultores imobiliários integrados em agências, enquanto o CAE 68312 aplica-se mais a mediação independente ou gestão de ativos. A escolha certa depende de como quer trabalhar.

Este tema é crítico porque escolher o CAE errado pode afetar impostos, enquadramento legal e até a sua forma de trabalhar. Muitos iniciantes cometem erros aqui — e isso custa dinheiro e tempo.

Neste guia completo vai perceber exatamente qual escolher, como abrir atividade passo a passo e como começar com segurança no imobiliário.

Na RE/MAX Cidadela, em Cascais, trabalhamos desde 2004 e já ajudámos mais de 4.800 famílias. Formámos dezenas de consultores que começaram do zero — e este processo faz parte do dia-a-dia da nossa equipa.

Resumo Rápido

• O CAE 68311 é o mais indicado para consultores imobiliários em agências
• O CAE 68312 aplica-se mais a atividades autónomas e gestão imobiliária
• Abrir atividade é simples e gratuito no Portal das Finanças
• Deve reservar cerca de 25% a 30% dos rendimentos para impostos
• Escolher a agência certa acelera resultados e evita erros críticos

Quer saber qual o melhor enquadramento para o seu caso e como começar com apoio?
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O que é o CAE 68311 e 68312 no imobiliário?

O CAE (Código de Atividade Económica) define a atividade profissional para efeitos fiscais e legais em Portugal. No imobiliário, os dois mais relevantes são o 68311 e o 68312.

O CAE 68311 refere-se à mediação imobiliária, enquanto o CAE 68312 está ligado à administração de imóveis por conta de outrem. A escolha determina o enquadramento fiscal e operacional da atividade.

CAE 68311

• Propósito: Mediação imobiliária (compra, venda, arrendamento)
• Características: Intermediação, comissões, ligação a agência com AMI
• Benefício: Permite atuar como consultor numa rede estruturada

CAE 68312

• Propósito: Gestão e administração de imóveis
• Características: Arrendamento, gestão de património, serviços contínuos
• Benefício: Ideal para quem gere imóveis, não para vendas diretas

Qual a diferença entre CAE 68311 e 68312?

A principal diferença está no tipo de atividade exercida.

O CAE 68311 é usado por consultores que intermediam negócios imobiliários, enquanto o CAE 68312 é usado para gestão de imóveis. Para quem quer vender casas numa agência, o 68311 é quase sempre a escolha correta.

Tabela Comparativa

Qual deve escolher para ser consultor imobiliário?

Se quer trabalhar como consultor numa agência (como a RE/MAX Cidadela), a resposta é clara:

👉 Na maioria dos casos, deve escolher o CAE 68311

Consultores imobiliários trabalham em mediação — ou seja, ajudam clientes a comprar e vender imóveis. Isso enquadra-se diretamente no CAE 68311.

Da Nossa Experiência

Na RE/MAX Cidadela, praticamente todos os novos consultores começam com o CAE 68311, porque trabalham integrados numa estrutura com licença AMI e apoio completo.

Fique atento

Escolher o CAE errado pode levar a:

• Problemas fiscais
• Dificuldade em enquadrar rendimentos
• Necessidade de corrigir atividade posteriormente

Como abrir atividade como consultor imobiliário em Portugal?

Abrir atividade é simples e pode ser feito online em poucos minutos.

Abrir atividade como consultor imobiliário em Portugal faz-se no Portal das Finanças, escolhendo o CAE correto, regime de IRS e enquadramento de IVA. É gratuito e demora menos de 30 minutos.

Passo a passo

1. Aceder ao Portal das Finanças
2. Selecionar “Iniciar atividade”
3. Escolher CAE 68311 (na maioria dos casos)
4. Optar pelo regime simplificado de IRS
5. Definir enquadramento de IVA

Regime Simplificado (IRS)

• Propósito: Simplificar tributação
• Características: 75% dos rendimentos são tributáveis
• Benefício: Menos burocracia e mais rapidez

Dica de Especialista

Se está a começar, evite contabilidade organizada. O regime simplificado é mais simples e suficiente para a maioria dos consultores até faturar valores elevados.

Quanto paga de impostos um agente imobiliário?

Esta é uma das maiores dúvidas — e também onde surgem mais erros.

No regime simplificado, cerca de 75% dos rendimentos são considerados lucro tributável e a retenção na fonte pode ser de 23%.

Exemplo prático

Fique Atento

Muitos agentes gastam toda a comissão e esquecem impostos.
Regra prática: reserve sempre 25% a 30% do que ganha

Vale a pena trabalhar como independente no imobiliário?

Sim — mas com estratégia.

Trabalhar como consultor imobiliário independente permite rendimentos elevados, mas exige disciplina, gestão financeira e um sistema de apoio para gerar leads e fechar negócios.

Vantagens

• Liberdade de horários
• Rendimentos ilimitados
• Crescimento rápido

Desvantagens

• Instabilidade inicial
• Exige consistência
• Sem salário fixo

 Da Nossa Experiência

Muitos consultores que hoje faturam mais de 10.000€/mês começaram sem experiência. A diferença não foi talento — foi método e acompanhamento.

Como começar no imobiliário com segurança (sem erros)?

Aqui está o ponto crítico.

O sucesso no imobiliário depende mais do sistema do que do esforço individual. Trabalhar com uma agência estruturada acelera resultados e reduz erros legais e comerciais.

Passos práticos

• Escolher uma agência com formação
• Definir zona de atuação
• Criar rotina de prospeção
• Aprender marketing digital

Dica de Especialista

Se eu estivesse a começar hoje, não começava sozinho. Entrava numa estrutura com leads, formação e acompanhamento.

Exemplo real (Cascais)

Um novo consultor em Cascais começou sem experiência.
Nos primeiros 60 dias:

• Fez 300 contactos
• Angariou 2 imóveis
• Fechou 1 negócio no 3º mês

 Resultado: primeira comissão superior a 4.000€

O que fez a diferença?
 Estrutura + acompanhamento + consistência

FAQ — Perguntas Frequentes

Qual CAE devo escolher para ser agente imobiliário?

Na maioria dos casos, o CAE 68311 é o mais indicado para consultores imobiliários.

Posso trabalhar sem licença AMI?

Sim, se estiver integrado numa agência licenciada. A licença pertence à empresa.

Quanto custa abrir atividade?

É gratuito. Pode haver custos indiretos com marketing ou deslocações.

Quanto posso ganhar?

Depende da produção. Em média:

• Início: 1.000€ a 3.000€
• Experiência: 5.000€ a 15.000€+

Posso começar sem experiência?

Sim. A maioria dos consultores começa do zero, mas precisa de formação e método.

Conclusão — O caminho certo começa com a decisão certa

Escolher entre CAE 68311 ou 68312: como abrir atividade no imobiliário em Portugal é o primeiro passo — mas não é o mais importante.

O que realmente define o sucesso é:

• O sistema que escolhe
• O acompanhamento que tem
• A consistência diária

Resumo final:

• O CAE 68311 é o mais usado para consultores
• Abrir atividade é simples e rápido
• O sucesso depende do método, não da sorte

Se está a pensar entrar no imobiliário na zona de Cascais, Estoril ou Alcabideche, fale connosco na RE/MAX Cidadela.

Somos a imobiliária mais bem avaliada da linha de Cascais, com mais de 4.800 famílias ajudadas desde 2004 — e ajudamos novos consultores a começar com estrutura, formação e leads.

👉 Fale connosco e descubra se o imobiliário é para si e como começar com o apoio certo

RE/MAX CIDADELA

Avenida 25 de Abril nº 722, Cascais.

Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt

⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ 4.6 Estrelas no Google Reviews | +180 Avaliações Verificadas de Clientes Satisfeitos.

📍 Especialistas Locais em:

• Cascais & Estoril: (Mercado Residencial, Segmento Premium e Investimento).
• Lisboa: (Apartamentos, Reabilitação e Zonas Históricas).
• Oeiras & Sintra: (Mercado Familiar e Residencial de Luxo).

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Por Pedro Pettermann

Pedro Pettermann é Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

Na RE/MAX Cidadela já fizemos mais de 4.800 famílias felizes com a venda ou compra da casa dos seus sonhos

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