Guia para Comprar Casa em Portugal com Crédito Habitação

A aquisição de uma casa é um passo importante na vida de qualquer pessoa, e o crédito habitação é, muitas vezes, a ferramenta essencial para concretizar este sonho. No entanto, este processo pode gerar alguma ansiedade, especialmente quando se trata da aprovação do empréstimo pelo banco.

Em Portugal, o "crédito habitação" é um empréstimo concedido por instituições bancárias para a compra de habitações, seja como residência principal (crédito habitação própria permanente) ou como segunda residência.
Comprar casa com crédito habitação exige considerar seu orçamento, entrada disponível, capacidade de endividamento, taxa de juro ideal, prazo de crédito, seguros associados, e aconselhamento profissional para negociar as melhores condições sem se endividar. 
Para poder comprar casa com crédito habitação, precisa ter em conta algumas questões importantes que apresentamos neste artigo.

1-Até que valor posso Comprar?

O primeiro passo é determinar o valor máximo que pode investir na compra do imóvel, considerando o seu salário, despesas fixas e poupança
Este valor vai depender do que já tem poupado ou da possibilidade de recorrer a outras formas de financiamento (família, por exemplo) para a entrada, e do montante que pode despender mensalmente com a prestação e juros, entre outras variáveis.
Tenha em conta que não pode pedir um crédito pessoal para ter capitais próprios quando precisa de um crédito habitação.

2-Qual é o valor que tem para dar de Entrada do imóvel?

O financiamento a 100% é neste momento inexistente. Os bancos emprestam aos residentes entre 80% e 90% do valor de adquisição ou avaliação (o valor mais baixo entre os dois) do imóvel. Se for estrangeiro não residente financiam só entre 60% e 80% do valor do imóvel. Além disso deve ter em conta as restantes despesas do processo, mais impostos.

Desde Julho de 2024 os jovens, com domicilio fiscal em Portugal, até o 35 anos que ptetendam comprar a sua primeira habitação própria e permanente podem unsufruir de uma Garantia do Estado até 15% do valor do imóvel sempre que o negócio não ultrapasse os 450.000 euros. Exige-se, também, que não sejam proprietários de alguma fração autonóma ou prédio urbano habitacional.
Antes de comprar também deverá fazer simulações. Poderá delegar esta tarefa ao nosso intermediário de crédito da MaxFinance, mas também o poderá fazer em casa no website dos bancos. Neste último caso, lembre-se de que as simulações online são indicativas, mas ficará com uma ideia geral sobre o valor da prestação mensal a pagar.

3-Qual é a minha Capacidade de Endividamento?

Para calcular a sua capacidade de endividamento, primeiro precisa de determinar os seus rendimentos mensais líquidos do agregado familiar e depois as suas dívidas mensais totais.
As suas dívidas mensais totais é o valor total que paga mensalmente por todas as suas dívidas, incluindo: prestações de crédito à habitação, de crédito automóvel ou prestações de crédito ao consumo.
Para medir a sua capacidade os bancos utilizam a “Taxa de Esforço”. Para calcular a sua taxa de esforço, pode utilizar a seguinte fórmula:
Taxa de esforço (%) = (Total das Prestações mensais por créditos / Rendimentos mensais líquidos) x 100
O Banco de Portugal recomenda que a taxa de esforço não ultrapasse os 35%-40%.
Antes de se comprometer, faça simulações de empréstimo com diferentes bancos. Estas simulações podem ser feitas online e oferecem uma estimativa da taxa de juro, valor da prestação mensal, e outros custos associados.

4- Será que o Banco lhe Concede o Empréstimo? 

Vamos desmistificar este processo e explicar os principais fatores que influenciam a decisão da instituição financeira.
A aprovação do crédito habitação depende, em grande parte, da avaliação da capacidade financeira do cliente. O banco irá analisar diversos fatores, com o objetivo de garantir que o cliente tem condições de cumprir com as obrigações do empréstimo a longo prazo.

Os 3 Pilares da Avaliação:
1. Capacidade Financeira: O banco irá analisar os seus rendimentos e despesas, para determinar se o valor das prestações do crédito é compatível com o seu orçamento familiar. 
2. Histórico de Crédito: O seu histórico de pagamentos em outros créditos e cartões de crédito será um fator importante na avaliação. Um bom histórico demonstra responsabilidade financeira e aumenta as chances de aprovação.
3. Endividamento: O banco irá verificar o seu nível de endividamento total, incluindo outros créditos e empréstimos. Um nível de endividamento elevado pode reduzir as suas chances de obter o crédito habitação.
Outros Fatores Relevantes:
•    Idade: A sua idade no momento da contratação do crédito também será considerada, pois influencia o prazo máximo do empréstimo.
•    Situação Profissional: A estabilidade profissional e o tipo de contrato de trabalho são fatores importantes na avaliação da sua capacidade de pagamento. Os bancos favorecem os candidatos com empregos estáveis e contratos permanentes em detrimento daqueles com contratos temporários ou trabalhadores independentes. No entanto, mesmo como trabalhador independente, é possível obter um crédito se puder demonstrar uma trajetória financeira sólida e estável.
•    Garantias: A apresentação de garantias, como um fiador ou um imóvel, pode aumentar as suas chances de aprovação e melhorar as condições do crédito.

Dicas para Aumentar as Suas Chances de Aprovação:
•    Planifique o seu orçamento: Antes de solicitar o crédito, faça um orçamento familiar detalhado, incluindo todas as suas receitas e despesas. Isso irá ajudá-lo a determinar o valor máximo que pode pagar pelas prestações do crédito.
•    Melhore o seu histórico de crédito: Pague as suas contas em dia e mantenha um nível de endividamento baixo.
•    Apresente garantias: Se possível, apresente garantias para aumentar as suas chances de aprovação e melhorar as condições do crédito.

5- Que Documentos são necessários?

 Normalmente, os bancos solicitam:
•    Identificação pessoal (passaporte ou Cartão de Cidadão).
•    Comprovativos de rendimento (últimos três recibos de vencimento) declaração de IRS do último ano e Nota de liquidação
•    Extratos bancários dos últimos 6 meses.
•    Declaração de compromissos financeiros (outros empréstimos ou obrigações financeiras).
•    Declaração de vínculo laboral contratual emitida pela entidade empregadora
•    Balanço da empresa e última declaração de rendimentos para os trabalhadores por conta própria.
•    Comprovativo da pensão anual do último ano para os clientes reformados.
•    Comprovativo de morada.
•    Número de Identificação Fiscal (NIF) em Portugal.
•    Plantas do imóvel

6-Que Taxa de Juro é melhor para mim?

Em linhas gerias existem três tipos de taxas de juro para os créditos à habitação:
•    Taxa fixa: a taxa de juro é fixa durante todo o prazo do empréstimo.
•    Taxa variável: a taxa de juro varia ao longo do prazo do empréstimo, em função da taxa de referência (Euribor a 6 ou 12 meses)
•    Taxa mista: a taxa de juros permanece fixa por um período inicial e depois torna-se variável.
A escolha da taxa de juro depende da sua preferência e da sua situação financeira. Se preferir um pagamento mensal estável, deverá escolher uma taxa fixa. Se estiver disposto a correr um risco maior, poderá optar por uma taxa variável.

7-Qual é o melhor Prazo para o crédito?

O prazo do empréstimo também é uma decisão importante. Um prazo mais longo significará prestações mensais mais baixas, mas também significará pagar mais juros ao longo do prazo do empréstimo.
Desde 1 de abril de 2022, o prazo máximo dos novos contratos de crédito à habitação e de outros créditos com garantia hipotecária ou equivalente não deve ser superior a:
*40 anos – para clientes com até 30 anos de idade;
*37 anos – para clientes com 31 a 35 anos;
*35 anos – para clientes a partir dos 36 anos.
Caso sejam dois mutuários, considera-se a idade do mais velho.
No caso de estrangeiros não residentes em Portugal o prazo de financiamento é, por regra, até um máximo de 30 anos, desde que a idade do titular não ultrapasse os 75 anos no final do empréstimo.

8- Avaliação do imóvel

O resultado da avaliação do imóvel — relatório, elaborado por um especialista independente, que determina o valor de mercado da casa — é uma parte essencial de todo o processo de financiamento. Com efeito, pode ter bastante influência no pedido de crédito para comprar casa em Portugal, nomeadamente na determinação do montante de financiamento possível.

9- Considere os Seguros associados

As instituições de crédito podem requerer a contratação de alguns seguros associados ao crédito habitação, como o seguro multirrisco habitação ou seguro contra incêndios (obrigatório por lei) — que protege o imóvel e, em alguns casos o seguro de vida — que garante o pagamento da dívida em caso de morte ou invalidez. Os seguros poderão representar um custo importante do crédito habitação.

10- Procure Aconselhamento profissional

 O processo de obtenção de um crédito habitação pode ser complicado. Procurar a ajuda de um intermediário de crédito, juntamente com um consultor imobiliário, pode simplificar significativamente o processo. Estes profissionais podem orientá-lo sobre as melhores opções de empréstimo disponíveis e ajudar a ultrapassar a burocracia.
O nosso intermediário de crédito da MAXFINANCE ajudá-lo-á, gratuitamente, a encontrar a instituição de crédito que apresenta as melhores condições para si, para que consiga o melhor crédito sem se endividar negociando o melhor spread.

11-Pre-Aprovação

Solicite uma aprovação prévia do empréstimo. Este passo não é obrigatório, mas oferece uma vantagem ao demonstrar aos vendedores que é um comprador sério e com financiamento garantido.

Uma vez pré-aprovado o crédito, pode começar a procurar imóveis. Trabalhar com um agente imobiliário pode ser vantajoso, especialmente para entender melhor a zona e negociar o preço.

Fatores a Considerar ao Comprar Casa em Portugal com Crédito Habitação:

• Condições do mercado imobiliário: Avalie a oferta e procura de imóveis na região que lhe interessa, bem como a evolução dos preços.
• Taxas de juros do crédito habitação: Compare as taxas de juros fixas e variáveis e escolha a opção que melhor se adapta às suas necessidades.
• Custos adicionais: Tenha em conta os custos adicionais da compra de um imóvel, como impostos, taxas, seguros e eventuais obras de remodelação.
• Capacidade de pagamento: Certifique-se de que poderá arcar com a prestação mensal do crédito habitação sem comprometer o seu orçamento familiar.

Dicas Úteis para Comprar Casa em Portugal com Crédito Habitação:

• Pesquise e compare: Compare as ofertas de diferentes bancos e instituições financeiras antes de tomar uma decisão.
• Negociação: Não hesite em negociar o preço do imóvel e as condições do crédito habitação.
• Documentos em dia: Mantenha toda a sua documentação em dia e organizada para facilitar o processo de compra.
• Acompanhamento profissional: Considere contratar um advogado ou, melhor, trabalhar com o advogado da agència  imobiliária, pois é um serviço que a RE/MAX Cidadela oferece gratuitamente aos seus cientes, para o auxiliar em todo o processo burocrático.
• Informação atualizada: Mantenha-se atualizado sobre as leis e regulamentos relacionados ao mercado imobiliário em Portugal.

Está a pensar em comprar um imóvel em Cascais ou Lisboa e precisa de financiamento? Fale com um especialista imobiliário da RE/MAX Cidadela hoje mesmo para obter orientação personalizada e aconselhamento gratuito. RE/MAX Cidadela, mais do que imóveis realizamos sonhos desde 2004.

 Avenida 25 de Abril nº 722, c-9, Cascais

Tel.+351 967604141, E-mail: ppettermann@remax.pt

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By Pedro Pettermann e Sol de Alós

Brokers da RE/MAX Cidadela desde 2004

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