Herdeiros podem vender imóvel com usufruto? Entenda os cenários legais

Se herdou um imóvel onde existe um usufruto (normalmente do cônjuge sobrevivo) é natural que a primeira dúvida seja direta: afinal, podem os herdeiros vender esse imóvel com usufruto ou não? A resposta curta é: em muitos casos sim, mas o que é vendido nem sempre é a casa “por inteiro” – muitas vezes o que está em causa é apenas a nua propriedade.

Enquanto o usufrutuário estiver vivo, mantém o direito de usar o imóvel e tirar dele os seus rendimentos (por exemplo, viver na casa ou recebê-la arrendada). Os herdeiros, como nu-proprietários, detêm o valor patrimonial de fundo, mas com limitações. Isso tem impacto naquilo que podem vender, no preço que podem obter e na forma como o negócio deve ser estruturado.

Neste guia completo vai descobrir, em linguagem simples, em que situações os herdeiros podem vender um imóvel com usufruto, quais são os cenários legais mais comuns em Portugal, como funciona a venda na prática (com exemplos e números) e quando faz sentido envolver uma imobiliária especializada e uma equipa jurídica para proteger os interesses de toda a família.

Resumo rápido:

Sim, os herdeiros podem vender um imóvel com usufruto, mas:

• Regra geral, enquanto o usufrutuário está vivo, o que se vende é a nua propriedade (a “parte económica” da casa), mantendo o usufruto ativo.
• A propriedade plena (100% do imóvel, livre de usufruto) só pode ser vendida se:
  • o usufrutuário renunciar ao usufruto, ou
  • o usufruto se extinguir (por morte do usufrutuário ou outro motivo previsto na lei).
• Para vender a totalidade da casa, é necessário o consentimento de todos os titulares relevantes: herdeiros (nu-proprietários) e usufrutuário.
• O imóvel pode ser vendido, os herdeiros podem vender a sua quota ou a nua propriedade, mas a estratégia certa depende da idade do usufrutuário, da situação familiar, do valor de mercado e dos objetivos de cada herdeiro.

O que é um imóvel com usufruto e o que é a nua propriedade?

Quando falamos de um imóvel com usufruto, falamos de um direito de propriedade “dividido em dois”:

• Usufruto – direito de usar o imóvel e tirar dele proveito (habitar, arrendar, receber rendas).
• Nua propriedade – direito de ser dono do imóvel a longo prazo, mas sem poder usar o bem enquanto o usufruto existir.

Em termos simples:

O usufrutuário tem “a vida da casa”
O nu-proprietário tem “o valor da casa”

Na prática:

• O usufrutuário pode viver na casa, arrendá-la, autorizar obras normais e gozar do imóvel.
• O nu-proprietário é quem aparece como titular da propriedade na Conservatória, mas respeitando o usufruto.
• Quando o usufruto termina (por morte, renúncia, prazo, etc.), a nua propriedade “engole” o usufruto e transforma-se em propriedade plena.

É por isso que, em contexto de herança, é tão importante perceber se herdou a propriedade plena, a nua propriedade com usufruto de alguém, ou apenas uma quota hereditária num património maior.

Em que situações os herdeiros recebem um imóvel com usufruto?

Há vários cenários típicos em Portugal em que os herdeiros recebem um imóvel já “carregado” com um usufruto:

• Morte de um dos cônjuges
  • Os filhos e, eventualmente, outros herdeiros legitimários ficam com a nua propriedade.
  • O cônjuge sobrevivo fica com o usufruto sobre a casa de morada de família ou sobre parte dos bens.
• Doação em vida com reserva de usufruto
  • Os pais doam a casa aos filhos, mas reservam para si o usufruto vitalício.
  • Resultado: os filhos tornam-se nu-proprietários, mas só podem usar ou dispor plenamente da casa quando o usufruto terminar.
• Testamento com instituição de usufruto
  • O testador pode deixar a propriedade a uns herdeiros e instituir um usufruto a favor de outra pessoa (por exemplo, um cônjuge de segundo casamento).

Nestes casos, quando ocorre o falecimento, os herdeiros não recebem “uma casa simples”, mas sim direitos sobre um imóvel: nua propriedade, usufruto, quotas em herança indivisa. É isto que condiciona se e como podem vender.

Herdeiros podem vender um imóvel com usufruto ainda ativo?

Sim, os herdeiros podem vender um imóvel com usufruto ainda ativo, mas quase sempre o que está em causa é a venda da nua propriedade, e não da casa “limpa” de ónus.

O que isto significa na prática?

• Os herdeiros (nu-proprietários) podem vender a nua propriedade a um terceiro.
• O usufrutuário mantém o seu direito: pode continuar a viver na casa ou a recebê-la arrendada até ao fim do usufruto.
• O comprador aceita comprar um imóvel onde:
  • o valor é mais baixo do que uma casa livre de usufruto;
  • não pode entrar de imediato na posse do imóvel.

Já a venda da propriedade plena (casa “livre”) só é possível se:

• o usufrutuário renunciar expressamente ao usufruto (por escritura / documento próprio), ou
• o usufruto se encontrar extinto (por morte do usufrutuário, fim do prazo, destruição do bem, etc.).

Tabela comparativa – Vender com usufruto vs. vender sem usufruto

Para ficar mais claro, veja esta tabela simples:

Esta estrutura ajuda a perceber o que faz sentido em cada família: vender agora a nua propriedade com desconto, negociar com o usufrutuário, ou esperar pelo fim natural do usufruto.

O que os herdeiros podem vender: imóvel, nua propriedade ou quotas hereditárias?

Podem vender a nua propriedade

Os herdeiros podem vender a sua posição de nu-proprietários. Isto significa:

• Transferem para o comprador o direito à propriedade plena quando o usufruto terminar.
• Recebem já o dinheiro correspondente ao valor da nua propriedade.
• O usufrutuário mantém-se na posição atual, sem alterações no seu dia-a-dia.

É uma solução comum quando:

• Os herdeiros precisam de liquidez,
• Não querem criar conflitos com o usufrutuário,
• Há investidores interessados em imóveis com desconto e horizonte de longo prazo.

Podem vender quotas hereditárias

Outra possibilidade é vender a quota hereditária (ou parte dela) a outro herdeiro ou a um terceiro. Na prática:

• Não vendem um imóvel específico, mas sim a sua posição na herança (que pode incluir vários bens).
• É uma via usada quando:
  • um dos herdeiros quer concentrar a posição no imóvel,
  • outros preferem receber dinheiro e sair da equação.

Podem vender a propriedade plena (em certos casos)

Quando o usufruto:

• é renunciado, ou
• já está extinto,

os herdeiros (agora proprietários plenos) podem vender a casa como qualquer outro imóvel, desde que todos os comproprietários concordem.

Como funciona a venda quando existe cônjuge sobrevivo com usufruto?

Este é um dos cenários mais delicados em termos emocionais e práticos.

Imagine:

• Pai falece.
• Mãe fica com usufruto vitalício da casa de morada de família.
• Filhos ficam com a nua propriedade.

O que é possível fazer aqui?

1. Vender a nua propriedade a um terceiro
   • Os filhos vendem a sua posição de nu-proprietários.
   • A mãe mantém-se em casa.
   • O comprador sabe que só terá uso pleno do imóvel quando o usufruto terminar.
2. Um dos filhos compra a parte dos irmãos
   • Esse filho passa a concentrar a nua propriedade.
   • A mãe continua com usufruto.
   • Futuramente, quando o usufruto cessar, esse filho fica com a propriedade plena.
3. Acordo para renúncia ao usufruto
   • A mãe aceita renunciar ao usufruto em troca de uma compensação justa.
   • A casa passa a ficar livre para venda imediata.
   • O valor da venda é repartido entre:
     • ex-usufrutuária (mãe) e
     • herdeiros (filhos), de acordo com o acordo e a situação jurídica.
4. Manter o imóvel e arrendá-lo
   • Em alguns casos, pode fazer sentido arrendar o imóvel.
   • O contrato e a forma de repartição das rendas devem respeitar a posição do usufrutuário e dos nu-proprietários.

Aqui, uma boa mediação (jurídica e imobiliária) faz toda a diferença para evitar conflitos familiares que se arrastam anos.

Quais são os passos para vender um imóvel herdado com usufruto em Portugal?

Se está a considerar vender, estes são os passos práticos que normalmente recomendo:

1. Confirmar a situação jurídica do imóvel
   • Pedido de certidão predial na Conservatória do Registo Predial.
   • Ver quem está registado como proprietário e se existe usufruto inscrito.
2. Analisar a origem dos direitos
   • Escritura de compra, de doação, habilitação de herdeiros, testamento, partilhas.
   • Ver se o usufruto é vitalício, temporário, ou se há cláusulas específicas.
3. Clarificar quem são os herdeiros e em que proporção
   • Certidões de habilitação de herdeiros.
   • Ver se há herdeiros em desacordo, herdeiros emigrados, etc.
4. Avaliar o imóvel e os cenários
   • Obter uma avaliação de mercado realista para:
     • valor com usufruto,
     • valor sem usufruto.
   • Analisar cenários:
     • vender nua propriedade,
     • negociar renúncia do usufruto,
     • manter e arrendar.
5. Reunir os intervenientes
   • Conversar com usufrutuário e herdeiros.
   • Explicar, com base em números e não apenas em emoções, o que está em causa.
6. Definir a estratégia de venda
   • Venda da nua propriedade a investidor,
   • Venda da casa livre (com renúncia),
   • Compra de quotas entre herdeiros,
   • Venda judicial em último caso.
7. Tratar da documentação
   • Certidão predial atualizada,
   • Caderneta predial,
   • Certificado energético,
   • Documentos de identificação de todos,
   • Eventual acordo ou ata entre herdeiros.
8. Formalizar a venda em escritura e registo
   • Escolher cartório/notário,
   • Verificar cláusulas específicas sobre usufruto,
   • Garantir que o registo é atualizado.

Uma agência com experiência concreta em heranças, usufruto e partilhas, como a RE/MAX Cidadela, pode ajudar a articular estes passos, coordenar intervenientes e minimizar erros.

Que impostos e mais-valias existem na venda de imóvel herdado com usufruto?

Quando se vende um imóvel herdado – com ou sem usufruto – podem existir mais-valias sujeitas a IRS. No entanto, quando existe separação de direitos (usufruto e nua propriedade), o cálculo exige atenção redobrada.

De forma simples:

• O que é tributado: Se a venda gerar um ganho (diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido pela inflação), esse ganho é tributado em IRS.
• O Valor de Aquisição: No caso de imóveis herdados, o valor de referência é, em regra, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou o valor declarado para Imposto de Selo à data do óbito. Importante: Se vender apenas a nua propriedade, o valor de aquisição a abater não é o total, mas sim a proporção correspondente à nua propriedade à data em que a herdou.
• A Base de Incidência: A tributação incide apenas sobre a parte que está a ser efetivamente transmitida e sobre o ganho real dessa parcela.

Exemplo prático (baseado no Código do IMT)

Imagine o seguinte cenário:

• Valor de mercado do imóvel: 400.000 €
• Idade do Usufrutuário: 75 anos

Segundo as tabelas do Código do IMT (Artigo 13.º), para esta idade, o usufruto corresponde a 20% e a nua propriedade a 80%.

Então, as contas para a venda seriam:

• Valor estimado da venda da nua propriedade: 320.000 € (80% do total).
• Cálculo da Mais-Valia: A mais-valia será a diferença entre estes 320.000 € e o valor de aquisição histórico atribuído a esses mesmos 80% da propriedade.

⚠️ Atenção ao Reinvestimento (Habitação Própria): Regra geral, quem vende apenas a nua propriedade não pode beneficiar da isenção de mais-valias por reinvestimento em nova Habitação Própria e Permanente.

Porquê? A Autoridade Tributária entende, habitualmente, que como o herdeiro (nu-proprietário) não detinha o direito de uso da casa (quem a usava era o usufrutuário), aquele imóvel não era, legalmente, a sua habitação própria. Deve consultar sempre um contabilista para analisar a sua situação fiscal específica antes de vender.

O que fazer quando nem todos os herdeiros querem vender?

Este é um dos pontos onde surgem mais conflitos familiares. Alguns cenários típicos:

• Um herdeiro vive na casa e não quer sair.
• Um herdeiro quer vender e outros preferem manter “por tradição”.
• Alguns herdeiros precisam de dinheiro rapidamente, outros não.

Possíveis soluções

1. Negociação interna
   • Um herdeiro comprar a parte dos outros.
   • Criar um plano de pagamentos faseado.
   • Definir um prazo para venda futura, com critérios de preço.
2. Arrendamento em vez de venda imediata
   • Manter o usufruto e arrendar o imóvel.
   • Repartir rendas de acordo com o que for acordado.
3. Cessão de quotas hereditárias
   • Alguns herdeiros vendem a sua quota para outro herdeiro ou terceiro.
   • A estrutura de quem manda na herança muda.
4. Ação de divisão de coisa comum (extremo)
   • Quando não há acordo e todos são comproprietários, é possível recorrer ao tribunal para forçar a divisão.
   • Na prática, pode resultar na venda judicial do imóvel.
   • Normalmente é a solução menos vantajosa em termos económicos e emocionais.

Na experiência da RE/MAX Cidadela, é muitas vezes possível evitar chegar a tribunal se:

• houver informação clara (quanto vale realmente o imóvel?),
• alguém fizer a ponte entre as partes,
• se trouxer um terceiro neutro (consultor imobiliário + apoio jurídico) para ajudar a mediar.

Como calcular o valor do usufruto e da nua propriedade?

O valor do usufruto e da nua propriedade não é “inventado”. Existem critérios e tabelas amplamente utilizados, em função da idade do usufrutuário e de fatores económicos.

Em termos práticos:

• Quanto mais novo o usufrutuário, maior o valor do usufruto (mais tempo previsível de uso).
• Quanto mais velho o usufrutuário, menor o valor do usufruto e maior o peso da nua propriedade.

Exemplo simplificado

• Imóvel avaliado em: 400.000 €
• Idade do usufrutuário: 75 anos
• Suponhamos, a título ilustrativo, que:
  • Usufruto ≈ 20% → 80.000 €
  • Nua propriedade ≈ 80% → 320.000 €

Isto significa que:

• Se os herdeiros venderem a nua propriedade, um valor próximo de referência é 320.000 € (salvo condições de mercado específicas).
• Se houver acordo para renúncia do usufruto, uma parte do valor de 120.000 € poderá ser usada para compensar o usufrutuário.

Ter uma avaliação independente (imobiliária) e uma interpretação jurídica/fiscal correta é fundamental para evitar injustiças e ressentimentos entre familiares.

Checklist: O que preparar antes da Reunião de Família (ou com a Imobiliária)

Para que o processo de venda ou decisão avance sem bloqueios, tente reunir estas 4 informações essenciais antes de se sentar à mesa com os herdeiros ou com o consultor:

1. Certidão Permanente Atualizada: Confirme se o usufruto está registado a favor de quem pensa (por vezes há surpresas antigas no registo).
2. Idade Exata do Usufrutuário: Fundamental para calcular o valor da nua propriedade.
3. Estado de Conservação do Imóvel: O usufrutuário tem feito obras? A casa precisa de remodelação total? Isso afeta drasticamente o preço.
4. Expectativa de Liquidez: Quem precisa de dinheiro "para ontem" e quem pode esperar? Alinhar expectativas financeiras evita 90% das discussões.

Quando faz sentido pedir ajuda a uma imobiliária especializada na Linha de Cascais e Lisboa?

Vender um imóvel “normal” já é uma decisão grande. Vender um imóvel herdado e com usufruto é um jogo de xadrez, não de damas.

Faz sentido envolver uma agência com experiência concreta quando:

• Há vários herdeiros e dificuldade em chegar a acordo.
• O imóvel é em zonas como Cascais, Estoril, Oeiras, Lisboa ou Sintra, onde os valores de mercado são elevados e um erro de preço pode representar dezenas de milhares de euros.
• Existe um cônjuge sobrevivo com usufruto e é preciso encontrar uma solução que respeite a sua segurança e, ao mesmo tempo, os interesses económicos dos herdeiros.
• Pretende comparar cenários:
  • vender agora com usufruto,
  • vender depois sem usufruto,
  • arrendar,
  • ou vender apenas quotas entre herdeiros.

Na RE/MAX Cidadela, trabalhamos desde 2004 na Linha de Cascais, com uma equipa que inclui consultores imobiliários, apoio jurídico e especialista em crédito. Já ajudámos milhares de famílias a resolver heranças complexas, imóveis com usufruto e partilhas difíceis, sempre com foco em:

• proteger os mais vulneráveis,
• maximizar o valor da venda,
• reduzir conflitos familiares.

Se está numa situação destas, falar com um especialista antes de tomar decisões pode poupar-lhe muito dinheiro, tempo e desgaste emocional.

Perguntas frequentes sobre herdeiros e usufruto em Portugal

1. Herdeiros podem vender um imóvel que está em usufruto em Portugal?

Sim. Em regra, os herdeiros podem vender a nua propriedade do imóvel, mantendo o usufruto a favor do usufrutuário. A venda da propriedade plena só é possível se o usufruto terminar ou se o usufrutuário renunciar.

2. Os herdeiros do usufrutuário têm direito ao usufruto?

Regra geral, não. O usufruto é um direito pessoal que, em princípio, cessa com a morte do usufrutuário, salvo situações contratuais ou legais muito específicas. Após a extinção, a nua propriedade converte-se em propriedade plena.

3. Quem decide se o imóvel herdado com usufruto é vendido: herdeiros ou usufrutuário?

Depende do que se vende:

• Para venda da nua propriedade, decidem os nu-proprietários (herdeiros).
• Para venda da propriedade plena, é necessário o acordo dos nu-proprietários e do usufrutuário, pois também se está a mexer no seu direito.

4. É melhor vender já a nua propriedade ou esperar pelo fim do usufruto?

Não há resposta única. Depende:

• da idade do usufrutuário,
• das necessidades financeiras dos herdeiros,
• das perspetivas de valorização da zona,
• da relação entre os membros da família.

Por isso, é importante simular cenários com base em números reais de mercado.

5. Quais são os riscos de vender um imóvel herdado com usufruto sem aconselhamento?

Os principais riscos são:

• Fixar um preço muito abaixo do valor justo,
• Ignorar implicações fiscais (mais-valias),
• Não recolher todas as assinaturas necessárias,
• Criar conflitos familiares difíceis de resolver.

6. A RE/MAX Cidadela pode ajudar a vender um imóvel herdado com usufruto na Linha de Cascais?

Sim. A RE/MAX Cidadela trabalha há mais de 20 anos em Cascais, Estoril, Oeiras, Sintra e Lisboa, e acompanha frequentemente processos de venda de imóveis herdados com usufruto. Ajudamos a:

• avaliar a casa com rigor,
• explicar cenários aos herdeiros,
• articular com advogados e notários,
• estruturar a venda de forma segura.

Se está a atravessar este processo, podemos marcar uma reunião confidencial para analisar o seu caso.

Ainda não está pronto para reunir? Sem problema. Comece por descarregar o nosso Kit Digital de Heranças, onde explicamos tudo o que precisa de reunir antes de dar o primeiro passo. Quero o Guia PDF

RE/MAX Cidadela 

Avenida 25 de Abril nº 722, c-9, Cascais.

Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt

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Por Pedro Pettermann

Pedro Pettermann é Broker e Consultor Certificado RE/MAX Collection da RE/MAX Cidadela, em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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