Imóveis Acima de 1 Milhão em Lisboa e Cascais: O Que Mudou e Como Vender Melhor

O mercado de imóveis acima de 1 milhão de euros em Lisboa e Cascais continua ativo, mas mudou. Os compradores estão mais informados, comparam mais alternativas e exigem uma relação clara entre preço, localização, qualidade e exclusividade.

Os imóveis corretamente avaliados, preparados e promovidos continuam a encontrar compradores. Pelo contrário, as propriedades que chegam ao mercado sem uma estratégia definida tendem a permanecer mais tempo anunciadas, mesmo quando apresentam boas características.

Na RE/MAX Cidadela, que acompanha o mercado de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra desde 2004, esta evolução não é interpretada como o desaparecimento da procura. Trata-se de um mercado mais seletivo, no qual a estratégia de venda passou a ser tão importante como a qualidade do próprio imóvel.

Para o proprietário, já não basta perguntar quanto vale a casa. É necessário compreender com quantas propriedades concorre, que comprador tem capacidade para a adquirir, que características justificam o preço e como deve o imóvel ser apresentado para se destacar.

Resumo rápido

• O mercado habitacional português atingiu valores recorde em 2025, mas as compras realizadas por não residentes diminuíram.
• No primeiro trimestre de 2026, as transações caíram 8,7% em termos homólogos, enquanto os preços subiram 17,8%.
• Numa consulta ao Idealista realizada em julho de 2026, 23,4% dos anúncios de Lisboa e 59,8% dos anúncios de Cascais estavam acima de 1 milhão de euros.
• Em Cascais e Estoril, 73,3% da oferta anunciada ultrapassava 1 milhão de euros e 43% encontrava-se acima de 2 milhões.
• Uma compra de 1 milhão financiada a 80% pode exigir um rendimento líquido familiar próximo de 8.000 a 10.000 euros mensais.
• O fim do antigo RNH, a exclusão do imobiliário do Golden Visa e o novo IMT alteraram alguns incentivos à procura internacional.
• O mercado premium continua a oferecer oportunidades a quem trabalha com avaliação rigorosa, preparação profissional e promoção segmentada.

O Mercado Cresceu, Mas as Compras por Não Residentes Diminuíram

O abrandamento observado em alguns imóveis de gama alta não deve ser confundido com uma crise generalizada do mercado imobiliário português.

Em 2025, foram transacionadas 169.812 habitações, mais 8,6% do que em 2024. O valor total das operações atingiu 41,2 mil milhões de euros, um crescimento de 21,7%, enquanto os preços da habitação aumentaram 17,6%.

A evolução foi, contudo, diferente entre compradores residentes e não residentes. Os compradores com domicílio fiscal fora de Portugal adquiriram 8.471 habitações em 2025, menos 13,3% do que no ano anterior. O valor dessas aquisições diminuiu apenas 2,1%, para aproximadamente 3,4 mil milhões de euros.

Isto significa que houve menos compras realizadas diretamente por não residentes, mas o valor médio das operações permaneceu elevado. A procura internacional não desapareceu: tornou-se numericamente mais reduzida e parece estar mais concentrada em compradores com maior capacidade financeira.

No primeiro trimestre de 2026, os preços da habitação cresceram 17,8% em termos homólogos, mas o número de transações diminuiu 8,7%. As compras efetuadas por não residentes caíram 15,6% e representaram 4,7% do total.

Preço e liquidez são conceitos diferentes. As estatísticas refletem os imóveis efetivamente vendidos, mas não mostram diretamente as propriedades que permanecem seis, nove ou doze meses anunciadas sem receber uma proposta aceitável.

Por isso, os preços podem continuar a subir enquanto determinados imóveis demoram mais tempo a vender.

Os Compradores Estrangeiros Deixaram de Comprar?

Não. É necessário distinguir a naturalidade do comprador da sua residência fiscal.

Em 2025, os compradores de naturalidade brasileira realizaram 9.808 aquisições de habitação, mais 27,5% do que em 2024, representando 23,9% das compras efetuadas por pessoas de naturalidade estrangeira. Este número inclui brasileiros já residentes em Portugal e não pode ser confundido com compradores domiciliados fiscalmente no Brasil.

Reino Unido e Estados Unidos destacaram-se pelo valor médio das propriedades adquiridas: 512.585 euros e 479.403 euros por transação, respetivamente.

Determinados compradores internacionais continuam, portanto, muito relevantes para o segmento premium.

A conclusão correta não é que os estrangeiros abandonaram Portugal. Existem menos aquisições realizadas diretamente por não residentes, mas continuam ativos compradores estrangeiros residentes e investidores internacionais.

A promoção deve, por isso, ser mais direcionada e o imóvel tem de justificar claramente o preço pedido.

Quanto da Oferta Está Acima de 1 Milhão de Euros?

A dimensão da oferta anunciada ajuda a compreender a concorrência enfrentada pelos proprietários.

Numa consulta efetuada pela RE/MAX Cidadela ao Idealista em 17 de julho de 2026, foram identificados 10.198 anúncios de habitação no município de Lisboa e 4.362 no concelho de Cascais.

Apesar de Cascais apresentar menos de metade da oferta total de Lisboa, tinha mais anúncios acima de 1 milhão e de 2 milhões de euros.

Fonte: dados compilados pela RE/MAX Cidadela a partir de uma consulta ao Idealista em julho de 2026. Os valores variam diariamente e correspondem a anúncios, não necessariamente a imóveis únicos.

Em Lisboa, cerca de 23 em cada 100 anúncios estavam acima de 1 milhão de euros. Em Cascais, eram aproximadamente 60 em cada 100.

Acima de 2 milhões, o escalão representava 6,8% da oferta de Lisboa e 29,2% da oferta do concelho de Cascais.

Estes números não provam, isoladamente, uma redução da procura. Podem existir anúncios repetidos, várias frações do mesmo empreendimento ou propriedades que ainda não tenham sido retiradas dos portais.

Demonstram, contudo, uma concentração muito elevada de concorrência, sobretudo em Cascais.

Em Que Zonas de Cascais se Concentra a Oferta Premium?

O concelho de Cascais não é um mercado homogéneo. A proporção de imóveis acima de 1 milhão varia significativamente entre as suas diferentes zonas.

Em Cascais e Estoril, quase três em cada quatro anúncios estavam acima de 1 milhão de euros e 43% ultrapassavam os 2 milhões.

Esta zona concentrava cerca de 66% dos anúncios do concelho acima de 1 milhão e quase 80% dos que ultrapassavam 2 milhões.

Alcabideche também apresentava uma forte concentração premium, com 60,3% da oferta acima de 1 milhão. Em Carcavelos e Parede, o peso era de 43,3%, mas estava mais concentrado no intervalo entre 1 e 2 milhões.

São Domingos de Rana apresentava uma realidade diferente, com apenas 18% da oferta acima de 1 milhão.

Uma moradia de 1,5 milhões de euros em Cascais e Estoril concorre num mercado onde este nível de preço é frequente. Um imóvel com o mesmo preço em São Domingos de Rana ocupa uma posição mais excecional e terá de justificar esse prémio através do terreno, áreas, construção, vistas ou outras características difíceis de substituir.

Onde se Concentra a Oferta Premium em Lisboa?

A média do município de Lisboa também esconde diferenças significativas entre freguesias.

A tabela seguinte inclui nove freguesias relevantes para esta análise, não a totalidade do município.

Belém apresentava a maior concentração relativa, com 64,1% da oferta acima de 1 milhão. Avenidas Novas tinha o maior número absoluto entre as freguesias analisadas: 338 anúncios, equivalentes a 55,7% da oferta local.

Estas nove freguesias concentravam aproximadamente 73% dos anúncios de Lisboa acima de 1 milhão e 78% dos anúncios acima de 2 milhões.

A comparação relevante não deve, por isso, ser feita apenas com a média de Lisboa. O verdadeiro mercado concorrente é composto pelos imóveis da mesma microlocalização, tipologia, estado e intervalo de preço.

Quantas Famílias Portuguesas Conseguem Comprar uma Casa de 1 Milhão?

A capacidade financeira necessária ajuda a perceber por que razão o mercado nacional não consegue absorver rapidamente toda a oferta premium existente.

O Banco de Portugal recomenda um LTV máximo de 90% para créditos destinados a habitação própria e permanente e de 80% para outras finalidades. Os bancos podem, contudo, aplicar critérios mais conservadores, sobretudo em operações de valor elevado.

Num cenário de financiamento de 80%, a compra de uma casa de 1 milhão de euros exigiria um empréstimo de 800.000 euros e pelo menos 200.000 euros de entrada.

A esse montante ainda seria necessário acrescentar IMT, Imposto do Selo, custos bancários, registos e restantes despesas da operação.

Para que esta prestação represente entre 35% e 45% do rendimento líquido, o agregado necessitaria de receber aproximadamente 8.000 a 10.000 euros líquidos por mês, sem outros créditos relevantes.

O limite macroprudencial do rácio DSTI é, em regra, de 50%, considerando um choque de taxa de juro e uma eventual redução do rendimento após os 70 anos.

Em 2025, o DSTI efetivo médio dos novos créditos à habitação foi de 29,6%, enquanto o percentil 90 se situou em 43,2%.

As estatísticas de IRS mostram igualmente como este universo é reduzido.

Em 2024, 114.538 agregados declararam rendimentos entre 100.000 e 250.000 euros e 12.573 declararam pelo menos 250.000 euros.

No total, 127.111 dos 6.204.542 agregados declarantes — cerca de 2,05% — ficaram acima de 100.000 euros anuais, de acordo com os dados do dossier estatístico de IRS da Autoridade Tributária.

Nem todos estes agregados são casais compradores e os valores correspondem a rendimentos anteriores a imposto. Existem ainda compradores com património acumulado, heranças, rendimentos empresariais ou capital proveniente da venda de outra habitação.

Ainda assim, o número de famílias portuguesas capazes de suportar uma aquisição de 1 milhão de euros principalmente através do rendimento mensal é muito limitado.

Que Alterações Reduziram Alguns Incentivos Internacionais?

O antigo Regime do Residente Não Habitual deixou de estar disponível de forma generalizada para novas inscrições a partir de 2024, mantendo-se direitos adquiridos e determinadas situações transitórias.

O IFICI que o substituiu dirige-se a atividades específicas ligadas à investigação científica, inovação e emprego qualificado, sendo menos abrangente do que o antigo regime.

A componente imobiliária do Golden Visa também terminou para novos pedidos em 2023. O programa não representava todo o mercado premium, mas criava uma motivação adicional para compradores que pretendiam combinar investimento imobiliário e autorização de residência.

Em maio de 2026, foi estabelecida uma taxa de IMT de 7,5% para compradores não residentes na aquisição de imóveis destinados exclusivamente a habitação, salvo as exceções previstas na lei.

Num imóvel de 1 milhão de euros, um não residente paga aproximadamente 75.000 euros de IMT, comparativamente com 60.000 euros num cenário equivalente para um residente.

Acima de 1.150.853 euros, residentes e não residentes estão, em regra, sujeitos à mesma taxa de 7,5%.

A medida afeta, portanto, sobretudo a parte inferior do segmento premium e não explica isoladamente o comportamento dos imóveis de 1,5 ou 2 milhões de euros.

Portugal mantém atributos importantes, como segurança, clima, qualidade de vida e estabilidade. No entanto, o comprador internacional compara atualmente fiscalidade, qualidade dos imóveis, rentabilidade e previsibilidade com Espanha, Itália, Grécia, França, Dubai e outros destinos.

Um Imóvel Acima de 1 Milhão É Sempre um Imóvel de Luxo?

Não. A valorização geral fez com que muitas propriedades ultrapassassem esse valor sem adquirirem automaticamente características verdadeiramente premium.

Uma casa anunciada por 1,5 milhões de euros que necessita de 300.000 euros em obras é percecionada pelo comprador como uma decisão próxima de 1,8 milhões, antes dos impostos, financiamento e risco da intervenção.

Quando existem centenas de alternativas, o comprador penaliza rapidamente os imóveis que não justificam o preço através da localização, vista, privacidade, arquitetura, áreas exteriores, eficiência energética, estacionamento ou estado de conservação.

Porque Alguns Imóveis Continuam a Vender Bem

Apesar da maior seletividade, continuam a concretizar-se vendas acima de 1 milhão de euros em Lisboa e Cascais.

Os resultados surgem quando existe alinhamento entre cinco fatores:

• Valor de mercado.
• Diferenciação do imóvel.
• Qualidade da apresentação.
• Acesso ao comprador certo.
• Capacidade de conduzir a negociação.

Não basta publicar a propriedade nos principais portais. É necessário preparar a documentação, identificar o público comprador, produzir fotografia e vídeo profissionais, construir uma narrativa comercial coerente, promover o imóvel nacional e internacionalmente e acompanhar os indicadores desde as primeiras semanas.

O mercado premium não recompensa apenas o melhor imóvel. Recompensa também a melhor estratégia de venda.

O Que Acontece Quando o Preço Está Desalinhado?

O principal risco não é apenas demorar mais tempo a vender. É prejudicar a posição comercial da própria propriedade.

O processo começa muitas vezes com visualizações, mas poucas visitas. Depois, o imóvel perde o efeito de novidade e surgem reduções de preço que podem não ser suficientes para alterar a perceção do mercado.

Ao fim de vários meses, a permanência prolongada pode ser interpretada como sinal de sobreavaliação, falta de flexibilidade ou existência de algum problema.

As propostas tornam-se mais agressivas e o proprietário perde margem negocial.

Em alguns casos, um imóvel lançado demasiado caro acaba por ser vendido abaixo do valor que poderia ter alcançado se tivesse entrado corretamente posicionado desde o início.

Veredito do Broker

O mercado acima de 1 milhão de euros continua a oferecer oportunidades reais aos proprietários, mas exige uma estratégia mais sofisticada do que há alguns anos.

Existem compradores nacionais e internacionais ativos, sobretudo para propriedades bem localizadas, diferenciadas e corretamente posicionadas.

O principal risco não é a ausência total de procura. É apresentar o imóvel com um preço, uma comunicação ou uma estratégia que não correspondam ao comportamento atual dos compradores.

Trabalhar com dados reais, preparação rigorosa e promoção segmentada faz a diferença entre estar anunciado e estar verdadeiramente à venda.

Como Preparar a Venda de um Imóvel Premium

O primeiro passo é não confundir preços anunciados com valores de mercado.

Um concorrente colocado à venda por 1,8 milhões de euros não prova que será vendido por esse montante.

A avaliação deve considerar:

• Vendas efetivamente realizadas.
• Microlocalização.
• Áreas e distribuição.
• Estado de conservação.
• Vistas e exposição solar.
• Estacionamento e espaços exteriores.
• Eficiência energética.
• Situação documental.
• Concorrência direta.

Também é necessário identificar o comprador mais provável. Uma moradia em Birre exige uma estratégia diferente de um apartamento nas Avenidas Novas ou de uma propriedade na Quinta da Marinha.

Depois do lançamento, a reação deve ser acompanhada desde as primeiras semanas.

Poucos contactos podem indicar um problema de preço ou comunicação. Muitos contactos sem visitas podem revelar falta de informação. Visitas sem propostas sugerem frequentemente uma diferença entre o preço pedido e o valor percebido.

A capacidade de interpretar estes sinais e ajustar rapidamente a estratégia é especialmente importante num segmento em que cada comprador qualificado representa uma oportunidade relevante.

Perguntas Frequentes

Está mais difícil vender imóveis acima de 1 milhão em Cascais?

O mercado está mais seletivo, sobretudo para propriedades sem uma diferenciação clara. Os imóveis corretamente avaliados, bem preparados e com características escassas continuam a atrair compradores.

Os estrangeiros deixaram de comprar imóveis em Portugal?

Não. As compras efetuadas por não residentes diminuíram, mas compradores estrangeiros residentes e investidores internacionais continuam ativos. Mudaram o volume, o perfil e o nível de exigência.

O IMT de 7,5% afeta todos os imóveis premium?

Não da mesma forma. O agravamento adicional para não residentes concentra-se sobretudo abaixo de 1.150.853 euros. Acima desse valor, residentes e não residentes pagam, em regra, a mesma taxa.

Os anúncios do Idealista representam imóveis únicos?

Não necessariamente. Uma propriedade pode aparecer através de várias mediadoras e um empreendimento pode incluir diferentes frações. Estes dados medem a concentração da oferta anunciada, não o número exato de imóveis únicos.

Deve o proprietário baixar imediatamente o preço?

Não necessariamente. Primeiro deve analisar vendas comparáveis, concorrência, contactos, visitas e feedback recebido. A ausência prolongada de interesse qualificado é, contudo, um sinal que não deve ser ignorado.

Conclusão: O Mercado Mudou, Mas Continua a Ser Possível Vender Bem

O mercado premium de Lisboa e Cascais continua ativo.

A elevada concentração da oferta, a redução de algumas compras por não residentes, as alterações fiscais e a limitada capacidade financeira do mercado nacional tornaram os compradores mais seletivos.

Isto não significa que os proprietários tenham de vender abaixo do valor real. Significa que esse valor deve ser demonstrado através de características concretas, vendas comparáveis e uma estratégia adequada.

Os imóveis que combinam boa localização, diferenciação, documentação, apresentação profissional e preço coerente continuam a encontrar compradores.

Está a considerar vender um imóvel acima de 1 milhão de euros em Lisboa ou Cascais?

Antes de definir o preço ou colocar o imóvel no mercado, solicite uma análise estratégica e confidencial do seu posicionamento.

A RE/MAX Cidadela cruza vendas efetivamente realizadas, concorrência atual, procura por microlocalização e perfil dos compradores para determinar como o seu imóvel deve ser apresentado, a quem deve ser promovido e que estratégia poderá aumentar a probabilidade de receber propostas qualificadas.

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• Cascais & Estoril: (Mercado Premium, moradias e investimento).
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Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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