Mais-valias para não residentes: ainda se paga 28% ao vender casa em Portugal?

­Vender uma casa em Portugal quando se vive no estrangeiro deixou de ser uma questão simples de “aplicar 28% à mais-valia”. A grande alteração não nasceu em 2025, mas continua a ser decisiva para quem vende imóveis em Portugal neste ano.

Desde 2023, muitos não residentes deixaram de estar, em regra, no antigo modelo de tributação autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia imobiliária. A regra passou a aproximar-se da dos residentes: apenas 50% da mais-valia é considerada para IRS, mas esse valor pode ficar sujeito às taxas progressivas, tendo em conta os rendimentos globais do contribuinte.

Na prática, isto criou muita confusão entre emigrantes portugueses, estrangeiros com imóveis em Portugal e herdeiros que vivem fora do país. Alguns continuam a pensar que pagarão sempre 28%. Outros acreditam que, por só contar metade da mais-valia, pagarão automaticamente menos. Nem sempre é assim.

Ao acompanhar proprietários residentes e não residentes na venda de imóveis em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra, há um erro que vemos repetidamente: decidir o preço de venda sem saber quanto ficará líquido depois de imposto, crédito, comissão imobiliária e despesas legais.

Este guia explica, de forma prática, como funcionam as mais-valias para não residentes, o que mudou, que despesas podem reduzir o imposto, como entra a dupla tributação e que cuidados deve ter antes de vender uma casa em Portugal.

Resumo rápido

• Os não residentes já não devem assumir automaticamente que pagam 28% sobre toda a mais-valia na venda de um imóvel em Portugal.
• Desde 2023, a regra passou a aproximar-se da dos residentes: em regra, apenas 50% da mais-valia imobiliária é considerada para IRS.
• Esse valor é depois sujeito às taxas progressivas de IRS, podendo ser necessário declarar rendimentos obtidos no estrangeiro para determinar a taxa aplicável.
• O simulador da Autoridade Tributária pode não refletir corretamente todos os efeitos do regime atual dos não residentes, segundo alerta da OCC.
• Despesas com compra, venda, mediação imobiliária, escritura, registos e obras documentadas podem reduzir a mais-valia tributável.
• O país de residência fiscal também importa, porque pode haver obrigações declarativas ou mecanismos para evitar dupla tributação.
• Antes de vender, deve pedir uma simulação fiscal personalizada a um contabilista ou consultor fiscal.

O que mudou em 2025 nas mais-valias para não residentes?

A principal mudança no regime dos não residentes não aconteceu em 2025. A alteração estrutural veio de 2023, quando deixou de se aplicar, em regra, a antiga tributação autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia imobiliária dos não residentes. Desde essa alteração, os não residentes passaram a ficar mais próximos do regime dos residentes: apenas 50% da mais-valia é considerada, mas o valor fica sujeito às taxas progressivas de IRS.

Em 2025, o ponto essencial é que esta regra continua a ser a base do cálculo. Ou seja, quem vendeu ou pretende vender casa em Portugal em 2025 não deve usar automaticamente a lógica antiga dos 28%. Deve confirmar o cálculo pela regra atual: apuramento da mais-valia, aplicação da regra dos 50%, taxas progressivas e eventual consideração de rendimentos obtidos no estrangeiro para determinar a taxa aplicável.

Além disso, há elementos práticos que podem mudar de ano para ano e que afetam o resultado final. Um dos mais importantes é a atualização dos coeficientes de desvalorização da moeda, usados para atualizar o valor de aquisição em certas vendas de imóveis. Para alienações realizadas em 2025, esses coeficientes foram atualizados pela Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro.

O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias correspondem ao ganho obtido com a venda de um imóvel. No Código do IRS, constituem mais-valias os ganhos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis.

Na prática, a mais-valia não é simplesmente a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. O cálculo pode incluir o valor de aquisição corrigido, despesas necessárias à compra e venda, encargos de valorização do imóvel e outros elementos fiscalmente aceites.

A fórmula simplificada é esta:

Ou seja, duas casas vendidas pelo mesmo valor podem gerar impostos muito diferentes. Tudo depende do valor de aquisição, do ano de compra, das despesas documentadas, das obras feitas e da situação fiscal do proprietário.

Como funciona agora a tributação das mais-valias para não residentes?

A grande confusão está aqui.

Durante muito tempo, os não residentes foram associados à tributação autónoma de 28% sobre as mais-valias imobiliárias. Essa regra gerou muitos litígios, porque os residentes beneficiavam da consideração de apenas 50% da mais-valia, enquanto os não residentes podiam ser tributados de forma menos favorável.

Com a alteração introduzida em 2023, a regra passou a ser diferente. A OCC refere que a tributação autónoma de 28% foi revogada para estas situações, passando os não residentes a ficar sujeitos a um regime semelhante ao dos residentes.

O ponto essencial é este: em regra, o saldo positivo da mais-valia imobiliária é considerado apenas em 50%, mas esse valor é depois sujeito às taxas progressivas de IRS. O artigo 43.º do Código do IRS estabelece que o saldo positivo ou negativo relativo a determinadas transmissões de imóveis é considerado em 50% do seu valor.

Isto significa que o imposto final não se calcula simplesmente aplicando 28% à totalidade da mais-valia. O cálculo pode depender do valor da mais-valia, dos rendimentos globais do contribuinte e da taxa progressiva que venha a ser apurada.

O novo regime é sempre melhor do que os antigos 28%?

Não necessariamente. Esta é uma das perguntas mais importantes para quem vive fora de Portugal.

À primeira vista, o novo regime pode parecer sempre melhor, porque apenas 50% da mais-valia é considerada. Por exemplo, se uma mais-valia for de 200.000 €, em regra apenas 100.000 € entram no cálculo do IRS. Mesmo com uma taxa marginal elevada, o imposto efetivo pode ser inferior ao antigo cálculo de 28% sobre a totalidade da mais-valia.

Mas há uma nuance importante: o novo regime obriga a olhar para a situação fiscal global. Para determinar a taxa aplicável, podem ser considerados rendimentos obtidos fora de Portugal. A OCC refere que, para aplicação das taxas gerais, o sujeito passivo deve declarar todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora de território português, no quadro 17 do Anexo G da Modelo 3 de IRS.

Isto significa que um não residente com rendimentos elevados no estrangeiro pode ficar enquadrado numa taxa progressiva elevada. Além disso, podem existir limitações relevantes, como a impossibilidade de tributação conjunta ou de aproveitamento de determinadas deduções à coleta, consoante o caso concreto.

A melhor forma de explicar é com uma comparação simples:

Neste exemplo, mesmo com uma taxa ilustrativa de 48%, o novo regime continua a gerar imposto inferior ao antigo cálculo de 28% sobre a totalidade da mais-valia. Mas isto não significa que todos os casos sejam iguais. O resultado real depende das taxas aplicáveis, dos rendimentos globais, das despesas aceites, do país de residência, de eventuais convenções fiscais e da forma correta de preenchimento da declaração.

Por isso, a pergunta certa não é apenas: “já não são 28%?”
A pergunta certa é: “qual é o meu imposto estimado e quanto fico líquido depois da venda?”

Exemplo prático: não residente que vende casa em Cascais

Imagine um proprietário que vive no estrangeiro e vende uma casa em Cascais.

Neste exemplo, a mais-valia apurada seria de 290.000 €. Mas, aplicando a regra geral dos 50%, o valor considerado para efeitos de IRS seria de 145.000 €.

Atenção: isto não significa que o imposto seja automaticamente 50% de 145.000 €, nem 28% de 290.000 €. O imposto final depende da taxa progressiva aplicável.

O cálculo completo: do valor de venda ao valor líquido

O proprietário não deve olhar apenas para o preço de venda. Deve perceber quanto fica depois de crédito, mediação, despesas e imposto.

Este exemplo é apenas ilustrativo. A taxa real pode ser diferente, porque depende dos rendimentos globais, da situação fiscal do vendedor, das despesas aceites e do enquadramento concreto.

Ainda assim, mostra algo essencial: o valor que interessa ao proprietário não é apenas o preço de venda. É o valor líquido final.

Quer saber quanto ficaria líquido na sua situação concreta? O valor real depende do crédito em dívida, das despesas documentadas, da sua taxa de IRS e do país onde reside. Peça uma análise sem compromisso — calculamos o valor de mercado do seu imóvel e estimamos o valor líquido antes de avançar.

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Quanto pode variar o IRS? Três cenários ilustrativos

Para perceber a importância da taxa aplicável, vejamos o mesmo exemplo com três cenários diferentes.

A diferença entre cenários pode ultrapassar 30.000 €. É por isso que uma simulação genérica raramente é suficiente. Um proprietário não residente precisa de uma simulação personalizada antes de colocar o imóvel à venda ou, pelo menos, antes de aceitar uma proposta vinculativa.

Não residente, emigrante ou estrangeiro: é tudo a mesma coisa?

Não. Esta distinção é muito importante.

“Não residente” é uma categoria fiscal. Não depende apenas da nacionalidade. Um português emigrado em França, um brasileiro residente no Brasil, um francês residente no Dubai ou um britânico residente no Reino Unido podem ser, para efeitos fiscais portugueses, não residentes.

O que interessa é saber onde a pessoa tem residência fiscal no ano da venda. A nacionalidade pode ser relevante para outros temas, mas não é o critério principal para determinar se alguém é residente ou não residente fiscal em Portugal.

Este tema é especialmente relevante para emigrantes portugueses que mantêm casa em Portugal, para herdeiros que vivem fora do país e para estrangeiros que compraram imóveis em zonas como Lisboa, Cascais, Oeiras, Porto ou Algarve.

Emigrantes em França, Suíça, Reino Unido e Brasil: há diferenças?

Sim, pode haver diferenças relevantes. A regra portuguesa é uma parte do problema, mas o país de residência fiscal também pode ter regras próprias sobre a declaração de rendimentos obtidos no estrangeiro.

A regra prática é simples: Portugal deve ser analisado porque o imóvel está cá; o país de residência deve ser analisado porque o vendedor vive lá. O erro está em olhar apenas para um dos lados.

Dupla tributação: tenho de pagar imposto em Portugal e no meu país de residência?

Esta é uma das maiores preocupações dos não residentes.

Em muitos casos, Portugal pode tributar a mais-valia porque o imóvel está situado em território português. Ao mesmo tempo, o país onde o vendedor reside fiscalmente pode exigir que esse rendimento seja declarado. Isto não significa automaticamente pagar imposto duas vezes sobre o mesmo rendimento, porque podem existir convenções para evitar dupla tributação.

Essas convenções costumam prever mecanismos como crédito de imposto, isenção ou outros métodos de eliminação ou redução da dupla tributação. Mas o mecanismo exato depende da convenção entre Portugal e o país de residência fiscal do vendedor.

Na prática, um emigrante em França, Suíça, Reino Unido, Brasil ou Alemanha não deve perguntar apenas:

“Quanto pago em Portugal?”

Deve perguntar também:

“Como declaro esta venda no país onde sou residente fiscal?”

Esta análise deve ser feita antes da venda, e não apenas no ano seguinte, quando chega a altura de entregar a declaração fiscal.

O simulador da AT pode dar valores errados?

Este ponto merece atenção especial.

A OCC alertou que o simulador da Autoridade Tributária pode não simular corretamente o IRS a pagar por não residentes que alienam imóveis em Portugal, especialmente no contexto das regras posteriores à alteração de 2023.

Isto é muito relevante porque muitos proprietários tomam decisões com base numa simulação incompleta. Se o valor líquido esperado estiver errado, o proprietário pode aceitar uma proposta demasiado baixa, comprometer a compra de outro imóvel, distribuir valores numa herança sem margem fiscal suficiente ou ser surpreendido pelo IRS no ano seguinte.

Na prática, o simulador pode ajudar a perceber uma ordem de grandeza, mas não deve substituir uma análise fiscal individualizada, especialmente quando o vendedor vive fora de Portugal.

Que despesas podem reduzir a mais-valia?

Um dos erros mais caros é calcular a mais-valia apenas com base na diferença entre preço de venda e preço de compra. Em muitos casos, há despesas que podem reduzir o ganho tributável, desde que estejam devidamente documentadas.

O ponto decisivo é a prova. Não basta dizer que fez obras. É necessário ter faturas, identificação correta do imóvel e documentação coerente.

Numa casa comprada há muitos anos, esta diferença pode ser enorme. Uma remodelação de 80.000 € devidamente documentada pode alterar substancialmente o valor da mais-valia tributável. Uma remodelação paga informalmente, sem faturas válidas, pode não ter o mesmo efeito fiscal.

E se a casa foi herdada?

Quando uma casa é herdada, o valor de aquisição não é normalmente o preço que o falecido pagou originalmente. Em muitos casos, será considerado o valor patrimonial tributário ou o valor que serviu de base ao Imposto do Selo na data da transmissão por herança.

Isto pode criar surpresas. Um imóvel comprado há décadas por um valor muito baixo pode ter sido declarado na herança por um valor bastante superior. Por outro lado, se o valor considerado na herança for muito inferior ao valor real de mercado, a venda posterior pode gerar uma mais-valia elevada.

Para emigrantes e não residentes, este ponto é ainda mais sensível, porque muitos herdeiros vivem fora de Portugal e só descobrem o impacto fiscal quando já têm uma proposta de compra em cima da mesa.

Antes de vender uma casa herdada, convém confirmar:

• data da transmissão por herança;
• valor fiscal considerado;
• existência de vários herdeiros;
• despesas feitas pelo cabeça de casal;
• obras documentadas;
• valor real de mercado;
• impacto fiscal para cada herdeiro.

O reinvestimento também se aplica a não residentes?

O reinvestimento pode permitir excluir, total ou parcialmente, a tributação da mais-valia quando estão reunidas determinadas condições. Em termos gerais, este regime está pensado para situações em que o imóvel vendido era a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar e o valor de realização é reinvestido noutra habitação própria e permanente.

A lei prevê que o reinvestimento possa ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda. Além disso, o contribuinte deve declarar a intenção de reinvestir na declaração de IRS referente ao ano da alienação. O Código do IRS refere expressamente estes prazos e a necessidade de manifestação da intenção de reinvestimento na declaração de rendimentos.

Na prática, os principais requisitos são:

Para não residentes, porém, este ponto exige especial atenção. Muitos proprietários que vivem fora de Portugal já não têm o imóvel vendido como habitação própria e permanente. A casa pode estar arrendada, vazia, ser uma segunda habitação, uma casa herdada ou um imóvel mantido em Portugal para férias. Nesses casos, o regime de reinvestimento pode não ser aplicável.

Além disso, a qualificação fiscal da habitação própria e permanente, o domicílio fiscal, o país onde será feito o reinvestimento e a residência fiscal do vendedor devem ser analisados antes da venda. Por isso, um não residente não deve assumir automaticamente que pode eliminar a mais-valia através do reinvestimento.

O reinvestimento pode ser relevante para alguns não residentes, mas raramente deve ser tratado como garantido. Antes de assinar o CPCV, confirme com um contabilista se o seu caso cumpre os requisitos legais e documentais.

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Como declarar as mais-valias no IRS sendo não residente?

A venda de um imóvel em Portugal deve ser declarada através da declaração Modelo 3 de IRS, normalmente com preenchimento do Anexo G, onde são indicados os dados da compra, venda, despesas e encargos relacionados com o imóvel.

No caso dos não residentes, pode ser necessário declarar rendimentos obtidos fora de Portugal para efeitos de determinação da taxa progressiva aplicável. A OCC refere que os rendimentos obtidos fora de território português devem ser indicados no quadro 17 do Anexo G da Modelo 3 de IRS.

Em termos práticos, deve reunir:

Este é um dos pontos onde o apoio de um contabilista é especialmente importante. Um erro na declaração pode gerar imposto mal calculado, correções posteriores ou atrasos desnecessários.

Quanto pode pagar um não residente de imposto?

Não existe uma resposta única.

O imposto depende de vários fatores:

• valor de venda;
• valor de aquisição;
• ano de aquisição;
• coeficiente de atualização;
• despesas dedutíveis;
• obras documentadas;
• rendimentos globais do contribuinte;
• país de residência fiscal;
• existência ou não de convenção para evitar dupla tributação;
• eventual reinvestimento;
• natureza do imóvel;
• forma correta de preenchimento da declaração.

É precisamente por isso que este artigo é tão importante. O proprietário precisa de perceber que o imposto não depende apenas da “taxa”. Depende do cálculo completo.

Erros comuns dos não residentes ao vender casa em Portugal

O primeiro erro é assumir que o imposto será sempre 28%. Esta ideia continua muito presente no mercado, mas pode não corresponder ao regime atual.

O segundo erro é vender sem calcular o valor líquido final. Um proprietário pode ficar satisfeito por vender por 650.000 €, mas o que realmente interessa é saber quanto fica depois de liquidar crédito, pagar mediação, impostos, despesas legais e eventual IRS sobre a mais-valia.

O terceiro erro é não reunir faturas de obras. Muitos proprietários fizeram remodelações relevantes, mas não têm documentação organizada. Isso pode aumentar artificialmente a mais-valia tributável.

O quarto erro é confundir avaliação fiscal com valor de mercado. O Valor Patrimonial Tributário pode ser relevante para determinados cálculos fiscais, mas não representa necessariamente o valor real de venda.

O quinto erro é deixar tudo para depois do CPCV. Quando o contrato-promessa já está assinado, há menos margem para corrigir preço, negociar prazos, preparar documentos ou rever a estratégia fiscal.

O sexto erro é olhar apenas para Portugal e esquecer o país de residência fiscal. A venda pode ter de ser declarada fora de Portugal, mesmo que o imposto principal seja apurado cá.

O sétimo erro é vender à distância sem coordenação local. Um não residente precisa frequentemente de procuração, representante fiscal, contabilista, advogado, certificação energética, documentação predial e coordenação com comprador, banco e notário.

Veredito do broker

Na prática, o maior erro de muitos não residentes não é pagar imposto. É vender sem saber quanto fica líquido depois da venda.

Em mercados como Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra, uma diferença de 5% no preço de venda pode representar dezenas de milhares de euros. Se, além disso, o proprietário não preparou a documentação fiscal, não reuniu faturas de obras ou calculou mal a mais-valia, o impacto final pode ser ainda maior.

Antes de colocar o imóvel no mercado, o proprietário não residente deve responder a três perguntas:

1. Qual é o valor real de mercado do imóvel hoje?
2. Qual é a mais-valia estimada depois das despesas dedutíveis?
3. Quanto ficará líquido depois de impostos, crédito e custos de venda?

Só depois destas respostas faz sentido decidir o preço de venda e aceitar ou recusar propostas.

Checklist antes de vender casa em Portugal sendo não residente

Antes de avançar, confirme:

Perguntas frequentes

Um não residente ainda paga 28% sobre a mais-valia?

Não deve assumir automaticamente essa regra. Desde 2023, os não residentes podem beneficiar da consideração de apenas 50% da mais-valia imobiliária, mas esse valor fica sujeito às taxas progressivas de IRS. A regra atual exige uma simulação personalizada, porque a taxa aplicável pode depender dos rendimentos globais do contribuinte.

Tenho de declarar os meus rendimentos no estrangeiro?

Em muitos casos, sim, para efeitos de determinação da taxa aplicável em Portugal. Segundo a OCC, o não residente deve declarar os rendimentos obtidos fora de Portugal no quadro 17 do Anexo G da Modelo 3 de IRS, para aplicação das taxas progressivas.

Os rendimentos estrangeiros são tributados em Portugal?

Não necessariamente. A questão principal é que podem ser usados para determinar a taxa aplicável à mais-valia obtida em Portugal. A análise deve ser feita caso a caso, tendo em conta a residência fiscal e eventuais convenções internacionais.

Posso pagar imposto em Portugal e também no país onde vivo?

Pode ter de declarar a venda nos dois países, mas isso não significa automaticamente pagar imposto duas vezes. Muitos países têm convenções para evitar dupla tributação com Portugal, mas o mecanismo concreto depende do país de residência fiscal.

Posso deduzir a comissão imobiliária?

Em regra, a comissão imobiliária relacionada com a venda pode ser considerada como despesa, desde que esteja devidamente faturada e documentada. Este ponto deve ser confirmado com o contabilista no caso concreto.

E se vendi uma casa herdada?

Deve confirmar o valor de aquisição considerado fiscalmente na herança. Esse valor pode não ser o preço pelo qual o imóvel foi comprado originalmente pelo falecido. A data e o valor considerados na transmissão por herança são essenciais para calcular a mais-valia.

O reinvestimento evita o pagamento de mais-valias para não residentes?

Não deve assumir automaticamente que sim. O reinvestimento depende de requisitos específicos e, no caso de não residentes, deve ser validado antes da venda com um especialista fiscal.

Posso confiar no simulador da AT?

Deve ter cautela. A OCC alertou que o simulador da AT pode não refletir corretamente o regime aplicável aos não residentes que vendem imóveis em Portugal.

Conclusão

Vender uma casa em Portugal sendo não residente exige mais do que encontrar comprador. Exige perceber o impacto fiscal antes da venda.

A ideia de que o não residente paga sempre 28% sobre a mais-valia já não deve ser usada como regra automática. O regime mudou, o cálculo tornou-se mais complexo e o imposto final pode variar bastante consoante o valor da mais-valia, os rendimentos globais, as despesas dedutíveis, o país de residência e a forma correta de declarar a operação.

Por isso, antes de colocar a casa no mercado, o mais prudente é fazer uma análise completa: valor real de mercado, documentos disponíveis, despesas dedutíveis, mais-valia estimada, imposto provável e valor líquido final.

Na RE/MAX Cidadela, acompanhamos proprietários residentes e não residentes na preparação da venda de imóveis em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra, coordenando a avaliação, documentação, estratégia de venda e articulação com os profissionais fiscais e jurídicos necessários.

Se vive fora de Portugal e está a pensar vender uma casa, comece pelo passo mais importante: saber quanto vale o imóvel hoje e quanto poderá ficar líquido depois da venda.

Quero saber quanto ficaria líquido

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👤 Sobre o Autor:

 Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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