Quais os Custos na Compra de Casa em Portugal

Comprar casa em Portugal envolve muito mais do que o valor anunciado no portal. Entre impostos, taxas e comissões bancárias, os custos adicionais podem representar entre 5% e 10% do preço total do imóvel.

Estes encargos incluem IMT, Imposto do Selo, escritura, registo predial, seguros e comissões bancárias — e, se estiver a comprar com crédito habitação, há ainda despesas de avaliação e documentação.

Neste guia, explico-lhe todos os custos na compra de casa em Portugal, com exemplos práticos, valores reais e dicas para poupar.

Na RE/MAX Cidadela, com mais de 20 anos de experiência, 4 800 famílias acompanhadas e a agência mais bem avaliada da Linha de Cascais no Google, ajudamos diariamente compradores a planear o seu orçamento com rigor e transparência.

Resumo Rápido

🔹 Custos totais de comprar casa em Portugal: normalmente 5% a 10% do preço do imóvel.
🔹 Para quem recorre a crédito, conte com 8% a 10%.
🔹 Para jovens até 35 anos, a compra da primeira habitação até 316.772 € pode ser isenta de IMT e Imposto do Selo.

Principais custos:
1️-IMT — o mais pesado (e pode ser 0 € para jovens)
2️-Imposto do Selo — 0,8% sobre a compra e 0,6% sobre o crédito
3️-Escritura + registo — 400 € a 1.000 €
4️-Custos bancários — ± 1.500 € a 3.000 €
5️-Custos complementares — obras, condomínio, seguros, mudanças

Regras que mais impactam o orçamento:

• Zona do imóvel (Cascais, Oeiras, Lisboa e Sintra são mais elevados)
• Finalidade: HPP (imposto reduzido) vs. investimento (taxa maior)
• Idade: jovens <35 → poupança enorme à entrada
• Uso de crédito aumenta os custos iniciais

Dica prática: reserve 8% do valor do imóvel para não ser apanhado de surpresa — e verifique se tem direito à isenção jovem, que pode poupar 10 000 € a 15 000 €.

Que Custos Devo Considerar Além do Preço do Imóvel?

Além do valor de compra, há custos fiscais, legais e bancários. Ignorá-los é o erro mais comum entre compradores.

Principais categorias:

1. IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas
2. Imposto do Selo
3. Escritura e registo
4. Comissões bancárias e custos de crédito
5. Custos complementares (seguros, obras, serviços)

IMT – O "Peso Pesado" dos Impostos (e a Grande Novidade para Jovens)

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é, historicamente, a maior fatia dos custos de compra. É pago ao Estado antes da escritura e incide sobre o maior de dois valores: o preço de compra ou o VPT (Valor Patrimonial Tributário).

No entanto, se tem até 35 anos, as regras mudaram drasticamente a seu favor. Vamos por partes.

1. A Isenção de IMT e Imposto de Selo para Jovens (Sub-35)

Desde agosto de 2024, está em vigor uma medida que transformou o acesso à habitação para os jovens em Portugal. Se cumpre os requisitos, pode poupar milhares de euros no momento da escritura.

Quem tem direito à isenção total?

• Idade: Jovens até aos 35 anos (inclusive) à data da escritura.
• Finalidade: Compra de Habitação Própria e Permanente (HPP).
• Independência: Não pode ser considerado dependente para efeitos de IRS.
• Histórico: Não pode ter sido proprietário de habitação urbana nos últimos 3 anos.

Como funciona a poupança?

• Até 316.772 € (valor do 4.º escalão do IMT): Isenção TOTAL de IMT e Imposto do Selo.
• Entre 316.772 € e 633.453 €: Mantém a isenção máxima do patamar anterior e paga imposto apenas sobre o valor remanescente.
• Acima de 633.453 €: Não há isenção (aplicam-se as taxas normais).

Exemplo Real RE/MAX Cidadela: Recentemente, ajudámos um jovem casal a comprar o seu primeiro apartamento em Oeiras por 300.000 €.

• Sem a nova lei: Pagariam cerca de 13.000 € em IMT e Imposto de Selo.
• Com a Isenção Jovem: Pagaram 0 € de impostos. Este valor, que antes ia para o Estado, pôde ser usado para dar uma entrada maior ao banco ou mobilar a casa.

2. Tabela de IMT (Para quem não abrange a Isenção Jovem)

Se tem mais de 35 anos ou se está a comprar para investimento (segunda habitação/arrendamento), aplicam-se as taxas gerais.

O cálculo segue a lógica de escalões progressivos.(Nota: Os valores dos escalões são atualizados anualmente no Orçamento do Estado. Consulte sempre a tabela em vigor para 2025).

Fórmula Geral: (Valor da Escritura × Taxa Marginal) – Parcela a Abater = IMT a Pagar

• Habitação Própria Permanente (HPP): Isenta de IMT se o valor for muito baixo (geralmente abaixo de 101.000 €), subindo progressivamente a partir daí.
• Segunda Habitação / Investimento: Paga IMT logo a partir do 1.º euro, com taxas ligeiramente superiores.

Dica de especialista: O IMT deve ser pago (e a guia emitida) antes da escritura. Se vai recorrer a crédito, tenha atenção: os bancos não financiam o valor do IMT. Este montante tem de sair dos seus capitais próprios.

O Impacto da Localização e VPT no seu Bolso

Muitos clientes perguntam-me: "Pedro, pago imposto sobre o preço que negociei ou sobre o valor das Finanças?"

A regra é clara: o IMT incide sobre o valor mais alto entre:

1. O valor da transação (Preço de compra).
2. O Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Cenário Prático: Imagine que negociou um apartamento antigo em Carcavelos por 250.000 €, mas o VPT (ainda não atualizado) é de 180.000 €. Pagará IMT sobre os 250.000 €. Contudo, se comprar um imóvel penhorado ou em condições especiais por 150.000 €, mas o VPT for 180.000 €, pagará imposto sobre os 180.000 €.

Fique atento: Antes de fazer a proposta, peça a Caderneta Predial para verificar o VPT atual. Na RE/MAX Cidadela, fazemos esta análise prévia para garantir que não há surpresas fiscais no dia da escritura.

Imposto do Selo (IS)

O "irmão mais novo" do IMT, mas que também pesa na conta. Existem dois tipos de Imposto do Selo na compra de casa:

1. Imposto do Selo sobre a Aquisição (0,8%):
   • Incide sobre o valor da escritura.
   • Novidade: Jovens até 35 anos (na compra de 1.ª habitação até aos limites definidos) também estão isentos deste pagamento.
2. Imposto do Selo sobre o Crédito (0,6%):
   • Incide sobre o valor total do empréstimo contratado.
   • É pago no momento em que o dinheiro é disponibilizado pelo banco.

Fique atento: o imposto é pago na escritura e não é financiado pelo banco.

 Escritura, Registo e Notariado

A escritura oficializa a compra e o registo inscreve o imóvel em seu nome.

No entanto, o valor final depende de vários fatores, como o valor do imóvel, o número de intervenientes e a complexidade da transação (por exemplo, se há crédito, partilhas ou procurações envolvidas).
Na RE/MAX Cidadela, dispomos de advogados internos especializados que podem tratar de toda a documentação, marcação da escritura e registo, garantindo que o processo decorre com segurança jurídica total e sem custos ocultos.

Além disso, como atuamos há mais de 20 anos na Linha de Cascais, conhecemos bem os cartórios notariais e conservatórias que prestam um serviço mais rápido e de maior qualidade, o que nos permite agilizar o processo e evitar esperas desnecessárias.

Dica de especialista: o programa Casa Pronta é uma boa solução para casos simples, mas em transações com crédito, heranças ou procurações, o acompanhamento por um advogado e a escolha de um notário experiente fazem toda a diferença.

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Comissões Bancárias e Custos de Crédito Habitação

Ao recorrer a crédito, o banco cobra taxas específicas.

Da nossa experiência: através do parceiro MaxFinance, conseguimos frequentemente reduzir estas comissões e incluir parte delas no financiamento.

Os Seus Direitos: Prazo para Avaliação e Proposta Vinculativa (ESIS)

Antes de assinar, o banco deve entregar a ESIS (European Standardised Information Sheet), documento que explica todas as condições e custos do empréstimo.
O cliente tem direito a um prazo de reflexão antes de aceitar.

Dica de especialista: a ESIS permite comparar propostas de diferentes bancos. Nunca aceite uma taxa sem ver este documento.

Custos Complementares (Os “Ocultos”)

Depois da escritura, surgem despesas adicionais que muitos esquecem:

Dica: reserve mais 2%–3% do valor da casa para ajustes pós-compra.

O Que é o Imposto Municipal sobre Imóveis Adicional (AIMI)?

O AIMI é o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis, introduzido em 2017.
Aplica-se a proprietários cujo valor patrimonial tributário total (somando todos os imóveis urbanos) ultrapasse 600 000 €.
Diferente do IMI, o AIMI não depende do concelho, mas sim do valor global dos imóveis detidos e da natureza do titular (particular ou empresa).

Como funciona o AIMI

• É calculado com base na soma dos VPTs dos imóveis urbanos do contribuinte em 1 de janeiro de cada ano.
• Excluem-se imóveis classificados como afetos a atividades comerciais, industriais ou de serviços.
• O imposto é cobrado anualmente em setembro pela Autoridade Tributária.

Taxas do AIMI em vigor (2025)

Pessoas Singulares:

• Mais de 600 000 € e até 1 000 000 € → 0,7%
• Mais de 1 000 000 € e até 2 000 000 € → 1,0%
• Superior a 2 000 000 € → 1,5%

Heranças indivisas: 0,7%

Pessoas Singulares (tributação conjunta):

• Entre 1,2 M € e 2 M € → 0,7%
• Mais de 2 M € e até 4 M € → 1,0%
• Mais de 4 M € → 1,5%

Pessoas Coletivas (empresas):

• 0,4% sobre o VPT global.
• Se os imóveis forem para uso pessoal dos sócios, administradores ou gerentes, aplicam-se as taxas de pessoas singulares.

Entidades sediadas em paraísos fiscais: 7,5%

Dica de especialista: em casais com património elevado, optar pela tributação conjunta pode duplicar o limite de isenção e reduzir significativamente o valor a pagar

Da Nossa Experiência

Na RE/MAX Cidadela, é comum encontrarmos investidores estrangeiros ou portugueses que compram várias propriedades em Cascais, Lisboa ou Oeiras sem saber que o AIMI se aplica ao valor acumulado.
O nosso departamento jurídico e fiscal acompanha cada caso e ajuda a otimizar a estrutura de titularidade, garantindo conformidade e eficiência fiscal.

Fique Atento

O AIMI é calculado sobre o valor patrimonial (VPT), não sobre o preço de compra.
Casas de luxo ou apartamentos com VPT elevado podem atingir o limiar mesmo sem valer 1 M € de mercado.
Verifique sempre o somatório dos VPTs antes de adquirir mais do que um imóvel.

Como a Localização (Concelho) Influencia a Taxa de IMI

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é um encargo anual que incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
Embora não seja um custo direto da compra, é um custo recorrente de posse, e deve ser considerado no planeamento financeiro.

As taxas são fixadas por cada município dentro de intervalos definidos por lei (0,3% a 0,45%).
Veja as médias mais comuns na Área Metropolitana de Lisboa, segundo as deliberações municipais mais recentes:

Dica de especialista: o IMI é calculado sobre o VPT, que nem sempre coincide com o preço de mercado. Em imóveis reabilitados ou novos, o VPT tende a subir após reavaliação, aumentando ligeiramente o imposto nos anos seguintes.

Da nossa experiência: na RE/MAX Cidadela, acompanhamos clientes em Cascais, Oeiras, Lisboa e Sintra, e ajudamos a prever o impacto do IMI e de outros encargos de posse no orçamento anual — especialmente importante para quem compra como investimento.

Fique atento: apesar de não ser um custo de compra, o IMI deve ser incluído no planeamento anual.

Exemplos Práticos por Região e Valor

Estes valores são médias indicativas e variam conforme o tipo de imóvel e finalidade.

Perguntas Essenciais a Fazer ao Agente Imobiliário (e ao Banco)

Antes de avançar, coloque estas perguntas — são as que usamos diariamente com os nossos clientes.

• Quais são todos os custos (impostos, taxas e seguros) antes da escritura?
• Tenho direito a isenção ou redução de IMT?
• Qual é o prazo de aprovação e validade da proposta do banco?
• Posso transferir o seguro de vida para outra companhia?
• Qual será o valor do IMI nesta zona (Cascais/Oeiras/Sintra)?

Dica: Peça sempre o mapa de custos discriminado antes de assinar qualquer contrato.

Como Preparar o Orçamento para Comprar Casa

1. Reserve entre 8% e 10% do valor de compra.
2. Peça simulação bancária antecipada.
3. Solicite previsão de custos detalhada à sua agência imobiliária.
4. Verifique isenções fiscais.
5. Crie uma reserva de segurança para imprevistos.

Da nossa experiência: em Cascais, muitos compradores subestimam o impacto dos impostos iniciais. Planeamento é tudo.

O Caso da Ana e do Bruno

A Ana e o Bruno compraram um apartamento em Carcavelos por 420 000 €. Planeavam 15 000 € para custos adicionais — mas gastaram 26 800 €.
O erro? Não contaram com seguros, IMT superior ao previsto e pequenas obras.
Desde então, recomendamos sempre reservar 8% do valor total da compra.

Quanto Custa na Prática? 3 Exemplos Reais (2025) – versão com valores atualizados para a Linha de Cascais

1. O Comprador de Primeira Casa

T2 na Linha de Cascais (300 000 €)

• Valor do imóvel: 300 000 €
• Zona: Linha de Cascais (Parede / São Domingos de Rana / Estoril interior)
• Perfil comparativo:
  • Jovem < 35 anos (HPP, com isenções)
  • Comprador geral > 35 anos
• Financiamento: 90% crédito habitação

A diferença de entrada disponível muda tudo: um jovem precisa de cerca de 3 mil euros para entrar na casa, enquanto um comprador geral precisa de mais de 16 mil apenas em custos iniciais.

2. A Família em Mudança

T3 em Carcavelos (500 000 €)

• Valor do imóvel: 500 000 €
• Zonas típicas a este preço: Carcavelos / Parede / Alcabideche
• Perfil: casal com crédito habitação e necessidade de pequenas obras/mobiliário
• Financiamento: 80% (entrada de 20% → 100 000 € pagos à parte)

Nesta faixa, o IMT é o grande peso financeiro.

• IMT: ± 34 000 €
• Imposto do Selo (0,8% compra): 4 000 €
• Custos bancários + Imposto do Selo sobre o crédito: ± 2 700 €
• Escritura e registo: ± 900 €
• Reserva para pintura / melhorias iniciais: 3 500 €

 TOTAL A RESERVAR PARA CUSTOS EXTRA: ± 45 100 €
 cerca de 9% do valor do imóvel — além da entrada de 20%

Aqui está a armadilha habitual: a família tende a planear apenas a entrada de 100 000 € e depois descobre que precisa de mais 40–45 mil euros só para os custos iniciais.

 3. O Investidor

Moradia em Cascais (1 200 000 €)

• Valor do imóvel: 1 200 000 €
• Zonas típicas: Birre / Areia / Guia / Cascais centro
• Perfil: investidor internacional, compra a pronto (sem crédito)
• Finalidade: investimento / segunda habitação
• IMT (taxa efetiva entre 6% e 7,5% na maior parte do valor): ± 70 800 €
• Imposto do Selo (0,8% compra): 9 600 €
• Honorários de advogado + escritura notarial: ± 2 200 €

 TOTAL EXTRA A PAGAR NO ATO DE COMPRA: ± 82 600 €

Em aquisições acima de 1 milhão de euros, torna-se essencial analisar também o impacto do AIMI e do IMI anual, especialmente nas zonas premium de Cascais, Oeiras e Lisboa.

 Quer saber quanto vai pagar na prática pela casa que está a pensar comprar?

Ir além das estimativas genéricas faz toda a diferença.
Cada comprador tem impostos e benefícios diferentes — especialmente após as novas isenções para jovens e as atualizações do IMT.

Na RE/MAX Cidadela, fazemos gratuitamente uma Simulação de Custos “Chave na Mão”, com valores reais e personalizados:

 FAQ — Perguntas Frequentes

Quanto custa comprar casa em Portugal?
Entre 5% e 10% do preço do imóvel, somando impostos, escritura e comissões.

Quem paga o IMT?
O comprador, antes da escritura.

Há isenção de IMT?
Sim. Para o público geral, há isenção na habitação própria até 97.064 € (valor atualizável). Para jovens até 35 anos, há isenção total até 316.772 € na primeira habitação

O que é o Imposto do Selo?
É um imposto fixo de 0,8% sobre a compra e 0,6% sobre o crédito.

Quanto custam escritura e registo?
Entre 400 € e 600 €, ou cerca de 375 € via Casa Pronta.

Posso incluir custos no crédito?
O IMT e o imposto do selo não podem ser financiados; outros custos, em alguns casos, sim.

O IMI faz parte dos custos?
Não da compra, mas é uma despesa anual obrigatória — planeie-a.

Conclusão — Planeie Bem e Compre com Confiança

Comprar casa é uma das decisões mais importantes da vida. Conhecer todos os custos evita surpresas e permite tomar decisões com segurança.

Resumo prático:

• Calcule 8%–10% de custos adicionais.
• Verifique isenções fiscais e apoios locais.
• Compare propostas bancárias e seguros.

Na RE/MAX Cidadela, ajudamos compradores em Cascais, Oeiras, Lisboa e Sintra a planear cada etapa da compra com clareza e confiança.
Dispomos de advogados, consultores e especialistas em crédito habitação, tudo num único local.

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RE/MAX Cidadela - Avenida 25 de Abril nº 722, c-9, Cascais.

Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt

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Por Pedro Pettermann

Pedro Pettermann é Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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