Valor do Usufruto em Função da Idade: O Que Precisa Saber Antes de Vender ou Comprar um Imóvel com Usufruto

Quanto vale o usufruto de uma casa aos 60, 70 ou 80 anos? Em Portugal, o valor fiscal do usufruto vitalício é determinado através da tabela prevista no artigo 13.º do Código do IMT, com percentagens entre 80% e 10%, consoante a idade do usufrutuário. Aos 70 anos, por exemplo, o usufruto representa 25% do valor de referência do imóvel.

Mas há uma diferença importante: saber calcular o usufruto não é o mesmo que saber por quanto pode vender um imóvel com usufruto. A tabela estabelece uma referência fiscal, enquanto o mercado considera também a localização, a procura, as condições de utilização e os riscos para o comprador.

Na RE/MAX Cidadela, agência imobiliária com atividade em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra desde 2004, acompanhamos proprietários em situações de venda de imóveis, heranças, doações e transmissão de direitos patrimoniais. Conhecer corretamente o valor do usufruto é muitas vezes o primeiro passo para evitar decisões financeiras desfavoráveis.

Neste guia encontra a tabela do usufruto por idade em 2026, a fórmula de cálculo, exemplos práticos, os principais impostos e os cuidados a ter antes de vender ou comprar uma nua-propriedade.

Resumo rápido: quanto vale o usufruto?

• O valor fiscal do usufruto vitalício depende da idade. Quanto mais jovem for o usufrutuário, maior será a percentagem atribuída ao direito.
• A fórmula é: valor do usufruto = valor de referência do imóvel × coeficiente correspondente à idade.
• Aos 55 anos, o usufruto representa 40%; aos 65 anos, 30%; aos 70 anos, 25%; e aos 85 anos ou mais, 10%.
• O valor da nua-propriedade corresponde à diferença entre o valor da propriedade plena e o valor atribuído ao usufruto.
• A tabela legal é utilizada nos cálculos fiscais previstos na lei, mas não fixa obrigatoriamente o preço de venda da nua-propriedade.
• O usufruto temporário segue uma regra diferente, baseada em períodos de cinco anos e limitada pelo valor do usufruto vitalício.
• Antes de vender, é importante avaliar o imóvel e os direitos efetivamente transmitidos, bem como confirmar os impostos e a situação registral.

Tabela do Valor do Usufruto por Idade em 2026

O artigo 13.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) estabelece as percentagens utilizadas para determinar o valor fiscal do usufruto vitalício e da nua-propriedade.

A tabela seguinte apresenta os escalões de idade e a repartição correspondente do valor da propriedade plena.

Fonte: artigo 13.º do Código do IMT — Portal das Finanças. Legislação consultada em outubro de 2026.

Como interpretar a tabela? Se um usufrutuário tem 70 anos e o imóvel possui um valor fiscal de referência de 400.000 €, a aplicação do coeficiente de 25% atribui ao usufruto 100.000 € e à nua-propriedade 300.000 €, antes de considerar as restantes regras tributárias aplicáveis à operação.

A tabela refere-se ao usufruto vitalício. Quando o direito é temporário ou depende da vida de várias pessoas, podem aplicar-se regras específicas.

Atenção às idades-limite: um ano pode alterar o cálculo

Um erro frequente consiste em aplicar o coeficiente do escalão anterior a alguém que acabou de atingir uma nova idade-limite.

A lei utiliza expressões como “menos de 65 anos”. Quem já completou 65 anos passa para o escalão seguinte.

Considere um imóvel com valor de referência de 400.000 €:

A passagem de 64 para 65 anos, ou de 69 para 70 anos, altera em 20.000 € a repartição teórica dos direitos neste exemplo.

Isso não significa que o imóvel se valorize ou desvalorize automaticamente nesse montante. A alteração decorre dos escalões estabelecidos na legislação fiscal.

Como Calcular o Valor do Usufruto Vitalício?

Para calcular o valor do usufruto vitalício, precisa de conhecer a idade da pessoa de cuja vida depende o direito e o valor de referência do imóvel.

A fórmula é:

Valor do usufruto = Valor de referência do imóvel × Percentagem correspondente à idade

Exemplo prático: usufrutuário de 65 anos

Imagine um apartamento em Lisboa com valor de mercado estimado em 400.000 € e um usufrutuário de 65 anos.

O coeficiente legal é de 30%.

400.000 € × 30% = 120.000 €

A repartição teórica será:

• Valor do usufruto: 120.000 €.
• Valor da nua-propriedade: 280.000 €.

Este cálculo pode servir como referência económica preliminar, mas o valor de mercado utilizado no exemplo não substitui a base tributável legalmente determinada para uma operação concreta.

E se o usufrutuário tiver 70 ou 80 anos?

Se o mesmo imóvel valer 400.000 €, o usufruto terá um valor teórico de 100.000 € aos 70 anos e de 60.000 € aos 80 anos.

A razão é simples: a percentagem fiscal diminui nos escalões de idade mais elevados.

Contudo, o usufruto vitalício não termina quando o usufrutuário atinge determinada idade. Mantém-se enquanto subsistirem as condições legais do direito.

E quando existem dois usufrutuários?

Quando a duração do usufruto depende da vida de várias pessoas, a idade relevante pode ser a da pessoa mais velha ou mais nova, conforme o direito termine com a morte de qualquer uma delas ou apenas com a morte da última sobrevivente.

É o que prevê o artigo 13.º, alínea a), do CIMT.

Por exemplo, num usufruto que se mantém até ao falecimento do último sobrevivente de um casal, a regra fiscal considera a idade da pessoa mais nova.

Por isso, não se deve calcular separadamente o usufruto de cada pessoa e somar automaticamente as percentagens. É necessário consultar o título de constituição do direito.

Como Calcular o Valor da Nua-Propriedade?

A nua-propriedade corresponde ao direito de propriedade separado do usufruto.

O nu-proprietário é titular do imóvel, mas o usufrutuário mantém os direitos de uso e fruição que lhe foram atribuídos, nos limites legais e do título constitutivo.

A fórmula de repartição é:

Valor da nua-propriedade = Valor da propriedade plena − Valor do usufruto

Considere uma casa com valor de referência de 350.000 € e um usufrutuário de 68 anos.

O coeficiente é de 30%.

O usufruto representa 105.000 € e a nua-propriedade 245.000 €.

Esta repartição é importante numa venda, doação ou operação patrimonial, mas não significa que seja possível vender imediatamente a nua-propriedade por 245.000 €.

O comprador terá de aceitar as limitações associadas ao usufruto existente.

Para compreender em maior profundidade os direitos, deveres e limitações de cada titular, consulte o nosso artigo sobre o que é a nua-propriedade em Portugal.

Usufruto Temporário: Como Funciona o Cálculo?

O usufruto não tem de ser vitalício. Também pode ser constituído por um prazo determinado.

Para efeitos fiscais, o artigo 13.º do CIMT estabelece uma dedução de 10% ao valor da propriedade plena por cada período indivisível de cinco anos da duração remanescente.

Contudo, existe um limite: o valor calculado para o usufruto temporário não pode ultrapassar o valor correspondente ao usufruto vitalício.

Exemplo de usufruto temporário de 10 anos

Imagine um imóvel com valor de referência de 300.000 € e um usufruto temporário com 10 anos por decorrer.

A percentagem inicial é de 20%, correspondente a dois períodos de cinco anos.

300.000 € × 20% = 60.000 €

O valor teórico da nua-propriedade será de 240.000 €.

Este resultado pressupõe que o limite legal do usufruto vitalício não conduz a um valor inferior.

Se o usufrutuário tiver 80 anos, por exemplo, a percentagem do usufruto vitalício é de 15%. Nesse caso, a dedução fiscal do usufruto temporário fica limitada a essa percentagem.

A distinção é importante porque um cálculo que ignore o limite legal pode sobreavaliar o usufruto temporário.

Valor Fiscal e Valor de Mercado do Usufruto: Qual É a Diferença?

Este é um dos aspetos mais importantes quando o objetivo é vender um imóvel com usufruto.

A tabela legal permite calcular os valores fiscais previstos na legislação, mas o mercado não é obrigado a utilizar essas percentagens como preço de transação.

Existem três conceitos diferentes:

O valor patrimonial tributário (VPT) é relevante para os impostos, mas não equivale necessariamente ao valor comercial do imóvel.

Da mesma forma, o cálculo efetuado com base no preço de mercado da propriedade plena constitui uma referência, não uma avaliação comercial definitiva da nua-propriedade.

Porque pode a nua-propriedade valer menos no mercado?

Imagine um apartamento em Algés avaliado comercialmente em 400.000 €, cujo usufrutuário tem 65 anos.

Aplicando o coeficiente de 30%, o valor teórico da nua-propriedade é de 280.000 €.

Suponha agora, num cenário meramente ilustrativo, que um comprador oferece 240.000 €.

A diferença é de 40.000 €, correspondente a aproximadamente 14,3% abaixo do valor teórico da nua-propriedade.

Porque estaria o comprador disposto a pagar menos?

A razão principal é que está a adquirir um imóvel que não poderá utilizar nem arrendar livremente enquanto o usufruto se mantiver. Além disso, pode encontrar maiores dificuldades de financiamento e terá um mercado mais restrito caso pretenda revender a nua-propriedade.

Um investidor pode também calcular as rendas que deixará de receber durante o período em que estima que o usufruto continuará em vigor.

Por exemplo, se o apartamento pudesse ser arrendado por 1.500 € mensais, representaria um rendimento bruto potencial de 18.000 € por ano. Num cenário hipotético de 10 anos, seriam 180.000 € de rendas brutas não recebidas.

Este montante não representa uma perda financeira direta nem deve ser simplesmente subtraído ao preço do imóvel. O investidor terá de considerar despesas, impostos, inflação, atualização das rendas, valor temporal do dinheiro e diferentes cenários de duração do usufruto.

Quanto maior for o período de espera e a rentabilidade alternativa exigida pelo comprador, maior poderá ser o desconto que pretende negociar.

Contudo, ninguém sabe antecipadamente quando terminará um usufruto vitalício. A idade do usufrutuário permite construir cenários financeiros, mas não estabelecer uma data certa para a disponibilidade do imóvel.

Também não existe um desconto comercial fixo aplicável a todas as operações. Uma casa numa localização muito procurada, em bom estado e com características diferenciadoras pode suscitar um interesse distinto de um imóvel que necessita de remodelação ou se encontra num mercado menos líquido

Vale a Pena Vender a Nua-Propriedade ou Existem Alternativas?

Se a venda da nua-propriedade implica aceitar um desconto significativo, pode ser mais vantajoso considerar outras soluções antes de vender.

Manter o imóvel, negociar a extinção do usufruto ou chegar a acordo para vender a propriedade plena são possibilidades que merecem ser avaliadas. A melhor decisão depende da necessidade de liquidez, dos direitos envolvidos e do valor que cada alternativa pode proporcionar.

Antes de aceitar uma proposta, conheça as alternativas à venda de um imóvel com usufruto e descubra como decidir sem perder dinheiro.

Como saber quanto vale realmente uma nua-propriedade?

Uma avaliação comercial fundamentada deve começar pelo valor da propriedade plena e depois considerar os direitos que serão efetivamente transmitidos.

Importa analisar as características do imóvel, a procura por investimentos desta natureza, os encargos, as limitações de utilização e as condições de financiamento disponíveis.

A experiência local também tem relevância. Um apartamento perto da estação de Carcavelos pode apresentar uma procura diferente de uma moradia isolada na mesma região, mesmo que a idade do usufrutuário seja idêntica.

Se está a ponderar vender a nua-propriedade, conheça as opções e os cuidados necessários no nosso guia para vender um imóvel com usufruto. Uma avaliação comercial ajuda a perceber se o preço expectável justifica avançar.

Que Impostos se Pagam sobre o Usufruto?

Os impostos dependem da operação realizada e do direito transmitido.

A compra de uma nua-propriedade, uma doação com reserva de usufruto e a extinção de um usufruto são situações diferentes, com regras fiscais próprias.

IMT na compra da nua-propriedade

A aquisição onerosa da nua-propriedade pode estar sujeita a IMT.

Nos termos do artigo 12.º do CIMT, o imposto é calculado sobre o valor da nua-propriedade determinado legalmente ou sobre o valor declarado no ato ou contrato, quando superior.

Por exemplo, se a nua-propriedade tiver um valor fiscal de 200.000 €, mas for adquirida por 230.000 €, o cálculo não pode ignorar o preço contratual superior.

A taxa aplicável depende das características do imóvel, da finalidade da aquisição, do valor tributável e de eventuais benefícios fiscais.

Fonte: artigo 12.º do Código do IMT.

Imposto do Selo nas transmissões de usufruto e nua-propriedade

A aquisição onerosa ou por doação de direitos imobiliários está, em regra, sujeita a Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor tributável aplicável.

Nas transmissões gratuitas pode acrescer a tributação de 10%, sem prejuízo das isenções legalmente previstas.

Nas doações de pais para filhos, por exemplo, existe, em regra, isenção da componente de 10%, mas a componente de 0,8% relativa aos direitos imobiliários pode continuar a ser devida.

É essencial identificar o direito transmitido, a base tributável e a relação entre doador e beneficiário.

Fonte: Tabela Geral do Imposto do Selo.

IRS sobre as rendas recebidas pelo usufrutuário

Se o usufrutuário arrendar o imóvel no exercício dos seus direitos, os rendimentos prediais são, em regra, tributados na sua esfera fiscal.

Em 2026, a taxa autónoma geral aplicável ao arrendamento habitacional é de 25%, sem prejuízo dos benefícios fiscais, reduções específicas e possibilidade de englobamento.

O artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais prevê ainda uma taxa de 10% para determinados rendimentos de arrendamento habitacional com renda moderada, desde que cumpridas as condições legais.

Por exemplo, uma renda de 1.000 € mensais produz um rendimento bruto anual de 12.000 €.

Se, num cálculo simplificado, essa fosse integralmente a matéria sujeita à taxa autónoma de 25%, o imposto corresponderia a 3.000 € anuais.

Na prática, as despesas fiscalmente dedutíveis, o regime aplicável e a situação fiscal do titular podem alterar o resultado.

Fontes: artigo 72.º do Código do IRS e artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Há impostos quando ocorre a consolidação da propriedade?

A consolidação ocorre quando a nua-propriedade e os poderes anteriormente atribuídos ao usufrutuário se reúnem na propriedade plena, após a extinção do usufruto.

A extinção não significa que todas as situações estejam automaticamente isentas de tributação ou de obrigações declarativas.

O artigo 13.º, n.º 6, do Código do Imposto do Selo estabelece regras sobre o valor tributável em determinadas situações de consolidação da propriedade com o usufruto.

O tratamento fiscal concreto depende, entre outros fatores, da forma como o direito foi adquirido.

Fonte: artigo 13.º do Código do Imposto do Selo.

Posso Vender um Imóvel com Usufruto?

Sim. A venda é possível, mas importa distinguir dois cenários.

Na venda da nua-propriedade, o comprador adquire a titularidade do imóvel mantendo-se o usufruto existente. O usufrutuário conserva os seus direitos de utilização e fruição, conforme o título constitutivo e a lei.

Na venda da propriedade plena livre do usufruto, é necessário assegurar a extinção válida desse direito, o que pode exigir a intervenção do usufrutuário.

A segunda solução pode permitir chegar a um mercado mais amplo de compradores, porque o imóvel passa a poder ser adquirido sem a limitação decorrente do usufruto.

A escolha depende dos objetivos dos titulares dos direitos, da disponibilidade para negociar e das consequências económicas e fiscais de cada alternativa.

Para conhecer os passos da operação, os documentos necessários e os cuidados na negociação, consulte o artigo como vender um imóvel em usufruto.

Usufruto em Heranças, Doações e Divórcios

O usufruto surge frequentemente em decisões familiares, mas a sua função pode ser diferente conforme o contexto.

Usufruto numa herança

Quando uma casa herdada está sujeita a usufruto, os herdeiros podem ser titulares de direitos diferentes.

Um herdeiro pode deter a nua-propriedade, enquanto outra pessoa conserva o usufruto. Nessa situação, a venda da casa livre de usufruto não se confunde com a transmissão isolada da nua-propriedade.

Imagine um imóvel de 500.000 € com um usufrutuário de 70 anos.

A aplicação do coeficiente de 25% conduz a um usufruto de 125.000 € e a uma nua-propriedade de 375.000 €, como repartição teórica.

Estes valores não determinam automaticamente o quinhão de cada herdeiro. A partilha depende dos direitos sucessórios existentes e da composição da herança.

Para conhecer as alternativas, consulte o nosso artigo herdeiros podem vender um imóvel com usufruto?.

Doação de casa aos filhos com reserva de usufruto

Uma pessoa pode doar a nua-propriedade de uma casa aos filhos e reservar para si o usufruto.

Esta solução permite transmitir antecipadamente o direito de propriedade, mantendo a possibilidade de habitar ou fruir o imóvel durante o período estabelecido.

No entanto, depois da doação, os direitos ficam repartidos. O usufrutuário não conserva automaticamente todos os poderes de um proprietário pleno.

Antes de realizar a operação, devem ser analisadas as consequências fiscais, sucessórias e patrimoniais.

Explicamos estas questões no guia doação de casa aos filhos com reserva de usufruto.

Usufruto em caso de divórcio

Num divórcio, pode ser considerada a constituição ou manutenção de um usufruto sobre um imóvel, dependendo do regime de bens, dos direitos existentes e dos acordos juridicamente admissíveis.

Por exemplo, se um usufrutuário tiver 55 anos e o imóvel valer 400.000 €, a aplicação da tabela fiscal conduz a um valor teórico do usufruto de 160.000 €.

Contudo, essa quantia não representa automaticamente uma compensação devida ao outro cônjuge.

A avaliação dos direitos e eventuais compensações deve ser feita no contexto da partilha e das circunstâncias concretas.

O Que Acontece Quando o Usufruto Termina?

O artigo 1476.º do Código Civil prevê diferentes causas de extinção do usufruto, incluindo a morte do usufrutuário, o termo do prazo, a renúncia e outras situações legalmente previstas.

No usufruto vitalício, a morte do usufrutuário determina, em regra, a extinção do direito.

O nu-proprietário passa então a reunir os poderes da propriedade plena, através da consolidação.

Não é geralmente necessária uma nova escritura de compra e venda para que esta consolidação ocorra por morte do usufrutuário.

Contudo, é necessário promover o cancelamento do registo do usufruto, mediante os documentos legalmente exigidos, e verificar as obrigações fiscais eventualmente aplicáveis.

Manter a situação registral atualizada é especialmente importante quando se pretende vender posteriormente o imóvel.

Saiba quais são as causas legais, os documentos necessários e os procedimentos no guia sobre extinção do usufruto em Portugal.

Perguntas Frequentes sobre o Valor do Usufruto

1. Quanto vale o usufruto aos 60 anos?

Aos 60 anos, o usufruto vitalício corresponde a 35% do valor fiscal de referência. Num imóvel de 300.000 €, essa percentagem representa 105.000 €, ficando a nua-propriedade com um valor teórico de 195.000 €, antes de considerar as restantes regras fiscais aplicáveis.

2. Quanto vale o usufruto aos 70 anos?

Aos 70 anos, a percentagem legal é de 25%. Num imóvel com valor de referência de 400.000 €, o usufruto corresponde a 100.000 € e a nua-propriedade a 300.000 €. O valor de venda pode ser diferente.

3. Como calcular o usufruto vitalício?

Multiplica-se o valor de referência do imóvel pelo coeficiente legal correspondente à idade do usufrutuário. A nua-propriedade corresponde à diferença entre o valor da propriedade plena e o valor do usufruto.

4. Como calcular o usufruto de duas pessoas?

É necessário verificar se o usufruto termina com a morte de qualquer uma delas ou apenas com a morte da última sobrevivente. Nos termos do artigo 13.º do CIMT, essa circunstância determina qual das idades é considerada no cálculo fiscal.

5. O valor fiscal do usufruto é igual ao valor de mercado?

Não. O valor fiscal segue regras legais, enquanto o preço comercial depende da procura, da localização, das condições do imóvel e das limitações associadas aos direitos transmitidos.

6. Posso vender a nua-propriedade e continuar a viver na casa?

Sim. Um proprietário pleno pode transmitir a nua-propriedade reservando para si o usufruto, desde que a operação seja juridicamente válida. O direito de continuar a utilizar a casa dependerá dos termos do usufruto constituído.

7. O usufrutuário tem de autorizar a venda da nua-propriedade?

Em regra, o nu-proprietário pode transmitir o seu direito sem extinguir o usufruto. Para vender a propriedade plena livre desse direito, é necessário assegurar a sua extinção válida e cumprir as formalidades aplicáveis.

8. Quando o usufrutuário morre, o imóvel passa automaticamente a ser propriedade plena?

A extinção do usufruto vitalício por morte permite, em regra, a consolidação dos direitos na esfera do nu-proprietário. No entanto, é necessário regularizar o registo predial e confirmar eventuais obrigações fiscais antes de uma nova transmissão.

Conclusão: Quanto Vale Realmente o Usufruto de um Imóvel?

O valor do usufruto em função da idade pode ser determinado pela tabela legal prevista no artigo 13.º do CIMT. Para efetuar o cálculo corretamente, é indispensável conhecer a idade relevante, identificar o tipo de usufruto e aplicar a base tributável adequada.

A tabela é uma ferramenta importante para compreender o valor fiscal dos direitos, mas não substitui uma avaliação comercial quando o objetivo é vender.

Em situações de herança, doação, divórcio ou planeamento patrimonial, também é essencial considerar os direitos dos intervenientes e os efeitos fiscais da operação.

Veredito do Broker: vale a pena vender a nua-propriedade?

Depende do objetivo do proprietário e do preço que o mercado está disposto a oferecer.

A venda da nua-propriedade pode ser uma solução interessante para obter liquidez mantendo o usufruto, sobretudo quando existe uma necessidade financeira ou uma estratégia patrimonial bem definida.

Mas não é aconselhável tomar essa decisão apenas com base na tabela fiscal.

O mais importante é comparar o valor que poderá obter hoje com os direitos e benefícios que pretende conservar, avaliando também os custos, os impostos e a possibilidade de encontrar compradores.

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Se tem um imóvel em Cascais, Estoril, Lisboa, Oeiras ou Sintra e está a ponderar vender a nua-propriedade ou a propriedade plena, uma avaliação comercial fundamentada ajuda a tomar uma decisão mais informada.

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👤 Sobre o Autor:

 Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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