Valor do Usufruto em Função da Idade: O Que Precisa Saber Antes de Vender ou Comprar um Imóvel com Usufruto

Se está a lidar com um imóvel com usufruto, há um erro que pode custar dezenas de milhares de euros — e acontece com mais frequência do que imagina.

Na maioria dos casos, esse erro não está na decisão em si, mas na forma como o valor do usufruto é calculado. Um cálculo baseado em valores errados, como o VPT, ou numa leitura simplificada das tabelas por idade, pode distorcer completamente uma venda, uma partilha ou uma doação.

Na prática, ao longo de mais de 20 anos na RE/MAX Cidadela, vemos repetidamente proprietários e herdeiros a tomar decisões com base em números que não refletem o mercado real — o que leva a perdas financeiras, conflitos familiares e oportunidades mal aproveitadas.

Neste guia, vai perceber não só como calcular o valor do usufruto, mas sobretudo quando esse valor altera completamente uma decisão — e como evitar erros que podem custar milhares de euros.

Resumo rápido

• O usufruto tem impacto direto no valor real de venda de um imóvel
• Quanto mais jovem o usufrutuário, maior o valor económico do usufruto
• O cálculo base é simples — mas raramente reflete o valor de mercado final
• Usar o VPT em vez do valor de mercado é um dos erros mais caros
• Em muitos casos, o impacto real pode significar perdas de 20% a 40%

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Quanto pode realmente perder com um cálculo errado do usufruto?

Um erro no cálculo do usufruto não é apenas um detalhe técnico — pode ter um impacto financeiro muito significativo no resultado final de uma venda ou partilha.

Na prática, o que vemos frequentemente no mercado é o seguinte: proprietários que utilizam o valor patrimonial tributário (VPT) ou aplicam coeficientes de idade de forma isolada acabam por chegar a um valor teórico que não corresponde à realidade de mercado. Quando o imóvel é colocado à venda, surgem propostas substancialmente abaixo do esperado — e é aí que surge a surpresa.

Imagine este cenário:

Um imóvel com valor de mercado de 400.000€
Usufrutuário com 65 anos
Coeficiente indicativo: 0,35

- Valor teórico do usufruto: 140.000€
- Valor teórico da nua-propriedade: 260.000€

À primeira vista, tudo parece claro.

Mas no mercado real, o comprador não olha apenas para o cálculo. Avalia também:

• o tempo incerto até poder utilizar o imóvel
• a dificuldade de financiamento bancário
• a menor liquidez deste tipo de ativos

Como resultado, é comum surgirem propostas na ordem dos 220.000€ a 240.000€ — ou até menos, dependendo do contexto.

Isto representa uma diferença real que pode ultrapassar os 20% a 40% face ao valor esperado pelo proprietário.

E este é o ponto crítico:
não é o cálculo que está “errado” — é a interpretação desse cálculo fora do contexto de mercado.

Antes de tomar qualquer decisão, é essencial cruzar o valor teórico com uma avaliação realista do comportamento do mercado. Só assim é possível evitar perdas significativas e tomar decisões informadas.

O que é o usufruto e porque tem valor real

O usufruto é um direito real que permite a uma pessoa utilizar um bem e beneficiar dele, sem ser o seu proprietário pleno. Na prática, isso significa que o usufrutuário pode viver no imóvel ou arrendá-lo e receber rendas, enquanto o nu-proprietário mantém apenas a titularidade.

De acordo com o artigo 1439.º do Código Civil português, o usufruto corresponde precisamente a este direito de uso e fruição de um bem alheio. Este enquadramento legal é fundamental porque explica por que motivo o usufruto tem valor económico: ele limita diretamente o uso do imóvel por terceiros.

E é essa limitação que cria impacto no mercado.

Quando existe usufruto, o imóvel deixa de ser um ativo “livre”. Passa a ser um ativo condicionado — e isso afeta o preço, a liquidez e até o acesso a financiamento bancário.

Como calcular o valor do usufruto (e onde a maioria erra)

Apesar de não existir uma fórmula legal única, na prática — seja em partilhas, doações ou vendas — é muito comum recorrer a tabelas orientadoras baseadas na idade do usufrutuário. Estas tabelas são utilizadas por peritos avaliadores, notários e pela Autoridade Tributária como referência técnica.

O princípio é simples: quanto mais jovem for o usufrutuário, maior o valor económico do seu direito.

Tabela de Coeficientes Indicativos de Usufruto

Nota: estes valores são indicativos e devem ser ajustados ao contexto real de mercado.

Fórmula de cálculo

Valor do usufruto = Valor de mercado do imóvel × Coeficiente da idade

Exemplos

Se um imóvel vale 300.000€ e o usufrutuário tem 44 anos, o valor estimado do usufruto será 165.000€.
Isto significa que mais de metade do valor económico do imóvel está associado ao usufruto.

Se o usufrutuário tiver 82 anos, o valor será cerca de 45.000€, o que reduz significativamente o impacto no valor global do imóvel.

Este valor não é apenas teórico — é o ponto de partida para decisões que podem afetar diretamente o preço de venda, partilhas e impostos.

Os erros mais caros na gestão de um imóvel com usufruto

Um dos erros mais frequentes é utilizar o valor patrimonial tributário (VPT) como base de cálculo. Embora seja útil para efeitos fiscais, o VPT raramente reflete o valor real de mercado, o que pode levar a decisões completamente desalinhadas com a realidade.

Outro erro comum é aplicar os coeficientes de idade de forma mecânica, sem considerar o contexto do imóvel. Um apartamento com alta procura pode ter um comportamento completamente diferente de uma moradia com baixa liquidez, mesmo com o mesmo coeficiente.

Também é habitual ignorar o impacto da liquidez. Um imóvel com usufruto demora, em média, mais tempo a vender — e isso tem um custo indireto que deve ser considerado na decisão.

Finalmente, muitos proprietários não integram o impacto fiscal na análise. Dependendo do cenário — venda, doação ou herança — o valor do usufruto pode alterar significativamente os impostos a pagar.

Posso vender um imóvel sem o acordo do usufrutuário?

A resposta curta é: não, na prática não pode vender o imóvel livremente sem respeitar o usufruto.

O que pode vender é a nua-propriedade — ou seja, a titularidade do imóvel sem o direito de uso. O comprador terá de aceitar que não pode utilizar o imóvel até que o usufruto termine.

Isto reduz o número de compradores, dificulta o financiamento bancário e obriga, na maioria dos casos, a aceitar um desconto adicional para concretizar a venda.

Resultado: o valor de mercado da nua-propriedade é quase sempre inferior ao valor teórico.

Usufruto em contextos reais: onde o cálculo muda decisões

Venda

Quando vende um imóvel com usufruto, está a vender um ativo condicionado — e isso tem impacto direto no preço final.

Imagine um imóvel com valor de mercado de 450.000€, com um usufrutuário de 68 anos. Aplicando um coeficiente indicativo de 0,30, o valor teórico da nua-propriedade seria cerca de 315.000€.

No entanto, no mercado real, esse valor pode descer para valores entre 270.000€ e 300.000€, dependendo da liquidez, localização e facilidade de financiamento.

 Isto significa que o desconto aplicado pode ir além do cálculo teórico — refletindo o risco percebido pelo comprador.

Herança

Em partilhas, o valor do usufruto é essencial para garantir equilíbrio entre herdeiros. Um cálculo errado pode gerar conflitos que se prolongam durante anos.

Numa herança em que um imóvel vale 500.000€ e o cônjuge sobrevivo mantém o usufruto com 70 anos, o valor desse direito pode rondar 150.000€. Isto significa que os restantes herdeiros estão, na prática, a dividir um valor efetivo inferior, o que pode gerar desequilíbrios na partilha se não for corretamente considerado.

Doação

Ao doar um imóvel com reserva de usufruto, o imposto incide apenas sobre a nua-propriedade — o que pode ser vantajoso no curto prazo, mas com implicações futuras.

Divórcio

Em processos de divórcio, o usufruto pode ser utilizado como forma de compensação entre os cônjuges — especialmente quando um deles permanece a viver no imóvel.

Por exemplo, num imóvel avaliado em 400.000€, se um dos cônjuges mantiver o usufruto com 55 anos, o valor desse direito pode rondar os 180.000€ (coeficiente de 0,45).

 Isto significa que o outro cônjuge, ao abdicar do usufruto, poderá ter direito a uma compensação financeira equivalente — o que torna essencial um cálculo rigoroso para garantir equilíbrio na partilha.

Usufruto e IRS: quem paga imposto sobre as rendas?

Se o imóvel com usufruto for arrendado, é o usufrutuário — e não o nu-proprietário — que tem de declarar as rendas em sede de IRS.

Na maioria dos casos, esses rendimentos são tributados na Categoria F, com uma taxa autónoma de 28%, salvo opção pelo englobamento.

Isto significa que:

 Se um imóvel gerar 1.000€ por mês em rendas, o usufrutuário poderá pagar cerca de 280€ de imposto mensal (antes de deduções).

Este detalhe é muitas vezes ignorado, mas pode ter um impacto relevante na rentabilidade do imóvel — especialmente em decisões de arrendamento ou partilha.

Caso real: venda de nua-propriedade em Carcavelos

Num caso recente acompanhado pela RE/MAX Cidadela, uma proprietária de 74 anos decidiu doar o imóvel à filha, mantendo o usufruto.

O imóvel tinha um valor de mercado de cerca de 500.000€. Aplicando o coeficiente indicativo, o usufruto representava aproximadamente 25% do valor.

No entanto, quando a filha considerou vender a nua-propriedade, o mercado respondeu com propostas significativamente abaixo do esperado — refletindo não apenas o cálculo teórico, mas a dificuldade de utilização e financiamento.

A decisão final foi adiar a venda.

 Este caso mostra um ponto crítico:
o valor teórico é apenas o início — o mercado é que define o resultado final.

O que acontece quando o usufruto termina

Nos termos do artigo 1476.º do Código Civil, o usufruto extingue-se, na maioria dos casos, com a morte do usufrutuário.

Quando isso acontece, dá-se a chamada consolidação da propriedade: o nu-proprietário passa a deter a propriedade plena, sem necessidade de nova escritura.

Este momento pode ter impacto fiscal e estratégico — especialmente se houver intenção de venda.

Perguntas Frequentes sobre Usufruto

O que é o usufruto e como funciona?

O usufruto é um direito que permite a uma pessoa usar ou arrendar um imóvel sem ser o seu proprietário pleno. O usufrutuário pode viver na casa ou receber rendas, enquanto o nu-proprietário mantém a titularidade.

Como calcular o valor do usufruto por idade?

O valor do usufruto calcula-se normalmente multiplicando o valor de mercado do imóvel por um coeficiente associado à idade do usufrutuário. Quanto mais jovem for, maior será o valor do usufruto.

Posso vender um imóvel com usufruto?

Sim, mas apenas a nua-propriedade. O comprador terá de respeitar o usufruto até ao seu término, o que normalmente reduz o valor de mercado do imóvel.

Posso vender sem o acordo do usufrutuário?

Não pode vender o imóvel livremente. Pode apenas vender a nua-propriedade, mantendo-se o usufruto em vigor.

O banco financia imóveis com usufruto?

Na maioria dos casos, não. Os bancos tendem a evitar financiar a compra de nua-propriedade devido à limitação da garantia.

Quem paga as obras no imóvel?

Regra geral, o usufrutuário paga a manutenção corrente. Já as obras estruturais podem ser responsabilidade do nu-proprietário.

O usufrutuário pode arrendar o imóvel?

Sim. O usufrutuário tem direito a arrendar o imóvel e a receber as rendas como rendimento próprio.

Qual a diferença entre usufruto e direito de habitação?

O usufruto permite usar e rentabilizar o imóvel. O direito de habitação apenas permite residir, sem possibilidade de arrendamento.

Posso renunciar ao usufruto?

Sim, o usufrutuário pode renunciar, mas essa decisão pode ter implicações fiscais e deve ser analisada caso a caso.

O usufruto termina automaticamente?

Sim. Normalmente termina com a morte do usufrutuário, passando o imóvel a ser propriedade plena do nu-proprietário.

O usufruto tem impacto nos impostos?

Sim. Pode afetar IMT, imposto do selo e IRS, dependendo da operação (venda, doação ou herança).

Usufruto vitalício é diferente de temporário?

Sim. O usufruto vitalício termina com a morte do usufrutuário, enquanto o temporário termina após um prazo definido.

Conclusão

O usufruto não é apenas um conceito jurídico — é um fator que pode alterar profundamente o valor e a estratégia associada a um imóvel.

Compreender o seu impacto não é opcional. É o que separa uma decisão bem tomada de um erro que pode custar dezenas de milhares de euros.

👉A maioria dos proprietários com usufruto toma decisões com base em valores errados — e só percebe quando já é tarde.
Não deixe que isso lhe aconteça.

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RE/MAX Cidadela 

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Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt

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👤 Sobre o Autor:

 Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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