Caução, fiador e seguro de renda: o que pode pedir o senhorio ao arrendar casa?

O que pode o senhorio pedir ao arrendar uma casa? Por lei, o senhorio pode exigir uma caução até ao limite de duas rendas, o adiantamento de até duas rendas, e ainda pedir garantias adicionais como um fiador ou um seguro de proteção de renda. Nenhuma destas garantias é obrigatória por lei — resultam de acordo entre as partes —, mas há limites claros que o senhorio não pode ultrapassar.

Saber exatamente o que é legítimo pedir (e até que valor) evita dois problemas opostos: pedir a mais e afastar bons inquilinos ou cair em ilegalidade; pedir a menos e ficar exposto ao incumprimento. Este guia explica, de forma prática, cada garantia, o que diz o Código Civil, e como combiná-las para arrendar com segurança em Lisboa e na Linha de Cascais. As garantias são apenas uma das etapas do processo. Para ver o quadro completo — da avaliação da renda à entrega das chaves —, comece pelo Guia do Senhorio: arrendar casa com segurança em Cascais, Lisboa e Sintra

A RE/MAX Cidadela acompanha diariamente senhorios na negociação e formalização destas garantias, com advogada interna e mais de 4.800 famílias apoiadas na Linha de Cascais desde 2004. Esta experiência prática está refletida em cada parte do artigo.

Resumo rápido

• Caução: garantia que cobre rendas em atraso ou danos. Limite legal: até 2 rendas. Devolvida no fim do contrato se não houver incumprimento.
• Adiantamento de rendas: pagamento antecipado de meses futuros. Limite legal: até 2 rendas. Não é devolvido — corresponde a meses de ocupação.
• Fiador: pessoa que garante o pagamento se o inquilino falhar. Não é obrigatório, mas é comum quando há dúvidas sobre a capacidade financeira do inquilino.
• Seguro de renda: alternativa ao fiador. Cobre normalmente 4 a 6 meses de renda em caso de desemprego involuntário, incapacidade ou hospitalização do inquilino.
• No início do contrato, o senhorio pode legalmente combinar caução (2 rendas) + adiantamento (2 rendas), além da renda do mês corrente — mas pedir mais do que os limites legais não é válido.

Não tem a certeza que garantias deve pedir ao inquilino?
A caução, o fiador e o seguro de renda devem ser ajustados ao imóvel, ao valor da renda e ao perfil do candidato. Antes de decidir, peça uma análise profissional do seu caso.

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O que pode o senhorio exigir — e o que não pode

O ponto de partida é simples: as garantias no arrendamento existem para proteger o senhorio contra dois riscos — falta de pagamento e danos no imóvel. A lei permite várias garantias, mas impõe tetos máximos para proteger o acesso à habitação.

Desde a entrada em vigor do Orçamento do Estado para 2023, dois valores ficaram limitados: a caução, que antes não tinha teto, passou a estar limitada a duas rendas; e o adiantamento de rendas, que podia ir até três meses, foi reduzido para dois. Pedir mais do que isto não tem validade legal, mesmo que o inquilino aceite por escrito.

O fiador e o seguro de renda são garantias adicionais e alternativas entre si: nenhum é obrigatório, e ambos servem o mesmo objetivo — assegurar o pagamento se o inquilino não cumprir.

Caução: o que é e qual o limite legal

A caução é um valor entregue pelo inquilino no início do contrato, que funciona como garantia. Se houver rendas em atraso, danos no imóvel que ultrapassem o desgaste normal, ou contas por liquidar (água, luz, gás), o senhorio pode usar a caução para cobrir essas despesas.

Limite: a caução não pode ser superior ao valor de duas rendas. Numa renda de 1.500 €, a caução máxima legal é de 3.000 €. Está prevista nos artigos 623.º e 1076.º do Código Civil, mas não é obrigatória — depende da vontade do senhorio, e o inquilino pode tentar negociá-la.

Como é paga: habitualmente por transferência bancária ou depósito, mas a lei admite outras formas, como garantia bancária ou penhor.

Devolução: no fim do contrato, a caução deve ser devolvida na totalidade se todas as obrigações estiverem cumpridas — rendas pagas, contas liquidadas e imóvel entregue sem danos além do uso normal. Se houver valores a deduzir, o senhorio deve justificá-los por escrito e apresentar comprovativos.

Atenção ao IRS: a Autoridade Tributária considera a caução como rendimento predial (Categoria F) no ano em que é recebida. O senhorio deve emitir recibo. Quando a devolve no fim do contrato, deve registá-la no anexo F como gasto. Não registar pode trazer problemas fiscais.

Resumo: A caução é uma garantia limitada a duas rendas, devolvível no fim do contrato salvo incumprimento. É a garantia mais comum e a mais simples de gerir — desde que documentada e corretamente declarada nas Finanças.

Adiantamento de rendas: não confundir com caução

O adiantamento de rendas é o pagamento antecipado de meses futuros de ocupação. Difere da caução num ponto essencial: não é devolvido — corresponde a meses que o inquilino irá efetivamente ocupar.

Limite: o senhorio pode exigir o adiantamento de, no máximo, duas rendas. Este valor soma-se à caução, porque têm finalidades diferentes. Na prática, no início do contrato, o senhorio pode legitimamente pedir: a renda do mês corrente + caução (até 2 rendas) + adiantamento (até 2 rendas).

Exemplo: num contrato que começa em setembro, o senhorio pode receber a renda de setembro, uma caução equivalente a dois meses e ainda as rendas de outubro e novembro adiantadas. O que não pode é exigir cinco ou seis rendas adiantadas, como acontecia antes de 2023.

Resumo: Caução e adiantamento são valores distintos e podem ser pedidos em simultâneo, cada um limitado a duas rendas. A caução devolve-se; o adiantamento converte-se em meses de ocupação.

Fiador: o que é, quem pode ser e que riscos corre

O fiador é a pessoa que garante o pagamento da renda perante o senhorio, caso o inquilino falhe. Segundo o Código Civil (artigos 627.º e 634.º), o fiador fica pessoalmente obrigado perante o credor — ou seja, coloca o seu próprio património ao serviço da dívida.

Não é obrigatório por lei, mas é uma exigência cada vez mais frequente, sobretudo quando o senhorio tem dúvidas sobre a capacidade financeira do inquilino, ou quando o inquilino não consegue comprovar rendimentos estáveis.

Quem pode ser: qualquer pessoa com capacidade jurídica e meios financeiros ou bens suficientes. O senhorio tem a última palavra e, em regra, exige que a disponibilidade financeira do fiador seja superior à do inquilino. É comum os pais serem fiadores dos filhos.

Duração e saída: este é o ponto mais delicado. A fiança cobre o período inicial do contrato, mas a maioria dos contratos inclui uma cláusula que a mantém durante as renovações. Para deixar de ser fiador, é geralmente necessário que tenham decorrido cinco anos de contrato e que a obrigação não tenha termo definido — ou um novo acordo com o senhorio. Quem aceita ser fiador deve ler esta cláusula com muita atenção.

Risco para o fiador: assumir uma fiança pesa na própria taxa de esforço e pode dificultar o acesso a crédito próprio. É uma decisão financeira séria, não um mero favor.

Resumo: O fiador dá ao senhorio uma garantia sólida e sem custo, mas impõe uma responsabilidade pesada e duradoura a um terceiro. Por isso, muitos inquilinos preferem alternativas — e é aí que entra o seguro de renda.

Seguro de renda: a alternativa moderna ao fiador

O seguro de proteção de renda funciona, na prática, como um fiador profissional: garante ao senhorio o pagamento da renda durante um período — normalmente entre 4 e 6 meses — quando o inquilino deixa de poder pagar por desemprego involuntário, incapacidade temporária ou hospitalização.

Quem o contrata: pode ser contratado pelo senhorio ou pelo inquilino, conforme o produto.

Condições típicas do inquilino: trabalhar regularmente (em geral, um mínimo de horas semanais nos últimos 12 meses), não ter conhecimento de uma situação iminente de desemprego, e que a renda não represente mais do que cerca de 40% do rendimento bruto. Cada seguradora tem os seus critérios.

Vantagem: evita pedir um favor pesado a um familiar e dá ao senhorio uma garantia profissional e previsível. É cada vez mais usado em Lisboa e Cascais, sobretudo com inquilinos estrangeiros ou recém-chegados que não têm fiador em Portugal.

Nota: no âmbito de programas públicos como o Arrendamento Acessível, existe um regime próprio de seguros (Decreto-Lei n.º 69/2019), com coberturas obrigatórias que podem, em certos casos, ser substituídas por caução até dois meses. As regras destes programas são específicas e devem ser confirmadas caso a caso.

Resumo: O seguro de renda é a alternativa moderna ao fiador: substitui a garantia pessoal por uma garantia profissional, útil quando o inquilino não tem quem fie por si.

Comparação: caução, fiador e seguro de renda

Erros mais comuns dos senhorios

• Pedir mais do que a lei permite — exigir três ou mais rendas de caução ou de adiantamento. O acordo não é válido, mesmo por escrito.
• Não declarar a caução nas Finanças — gera problemas fiscais que aparecem mais tarde.
• Não documentar o estado do imóvel — sem registo fotográfico no início e no fim, é difícil justificar deduções à caução.
• Confiar só no fiador e dispensar a qualificação do inquilino — o fiador é uma rede de segurança, não um substituto da análise do perfil financeiro.
• Ignorar o seguro de renda — afastar bons inquilinos sem fiador, quando existe uma alternativa válida e profissional.

Fique atento: Acumular garantias em excesso (caução máxima + adiantamento máximo + fiador + seguro) pode tornar o imóvel inacessível e prolongar a desocupação. O objetivo é equilíbrio: garantias suficientes para reduzir risco, sem afastar o bom inquilino.

Da Nossa Experiência — RE/MAX Cidadela

Vimos senhorios perderem bons inquilinos por insistirem num fiador português quando o candidato — um profissional estrangeiro com contrato e rendimentos sólidos — propunha um seguro de renda perfeitamente adequado. A rigidez custou semanas de imóvel vazio.

E vimos o oposto: contratos fechados à pressa, sem caução documentada nem qualquer análise do perfil financeiro, que terminaram em meses de rendas por receber e disputas sobre danos impossíveis de provar.

▶ As garantias certas não são as mais pesadas — são as adequadas ao perfil do inquilino e corretamente formalizadas. Quando a caução está documentada, o contrato registado nas Finanças e o perfil do inquilino analisado, o risco cai drasticamente sem afastar candidatos de qualidade.

Dica de especialista

Antes de definir as garantias, qualifique o inquilino: comprovativo de rendimentos, estabilidade profissional e histórico de arrendamento dizem mais sobre o risco real do que uma caução máxima. Um bom inquilino com seguro de renda é, muitas vezes, mais seguro do que um inquilino duvidoso com fiador.

Perguntas Frequentes FAQ

1) A caução é obrigatória? Não. A caução está prevista no Código Civil, mas a sua exigência depende da vontade do senhorio. As partes podem acordar que não exista, embora seja a prática habitual no mercado.

2) Qual o valor máximo da caução? Não pode ultrapassar o valor de duas rendas. Numa renda de 1.500 €, a caução máxima é de 3.000 €.

3) O senhorio pode pedir caução e rendas adiantadas ao mesmo tempo? Sim. São valores com finalidades diferentes e podem somar-se: caução até duas rendas (devolvível) e adiantamento até duas rendas (não devolvível), além da renda do mês corrente.

4) O fiador é obrigatório? Não é obrigatório por lei. É uma garantia adicional que o senhorio pode pedir, sobretudo quando há dúvidas sobre a capacidade financeira do inquilino. Pode ser substituído por um seguro de renda.

5) Como deixo de ser fiador de um contrato? Em regra, é necessário que tenham decorrido cinco anos de contrato e que a obrigação não tenha termo, ou um novo acordo com o senhorio. Atenção às cláusulas que mantêm a fiança durante as renovações.

6) O seguro de renda substitui o fiador? Sim, na prática. Garante ao senhorio o pagamento da renda durante um período (normalmente 4 a 6 meses) em situações como desemprego involuntário ou incapacidade do inquilino, dependendo das condições da apólice.

7) A RE/MAX Cidadela ajuda a definir as garantias do contrato? Sim. Apoiamos senhorios na escolha e formalização das garantias, na qualificação do inquilino e no registo do contrato, em Cascais, Estoril, Oeiras, Lisboa e Sintra.

Conclusão: garantir sem afastar

Saber o que pode pedir não é só uma questão de cumprir a lei — é uma ferramenta para arrendar mais depressa e com menos risco. Caução, adiantamento, fiador e seguro de renda são peças que se combinam consoante o perfil do inquilino e o valor do imóvel.

O erro mais caro é tratá-las como uma lista de exigências máximas. As garantias certas protegem o senhorio sem afastar o bom inquilino — e essa é a diferença entre um contrato tranquilo e meses de imóvel vazio ou de conflitos.

O próximo passo? Antes de definir as garantias do seu próximo arrendamento, fale connosco. Na RE/MAX Cidadela, ajudamos a estruturar um contrato seguro e equilibrado, com o perfil de inquilino certo, em Cascais e Lisboa. 

Peça uma análise gratuita ao seu imóvel para arrendamento.

E se quiser rever todo o processo de arrendamento, veja o nosso guia para senhorios, passo a passo..

RE/MAX Cidadela 

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Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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