Como Vender Casa em Lisboa: Preços Reais e Estratégias para Vender Melhor

Está a pensar vender casa em Lisboa no final de 2026 ou em 2027? Os dados de vendas que analisámos revelam diferenças de até 37% no preço médio por m² entre as  freguesias estudadas. Nos 12 meses terminados em junho de 2026, os apartamentos usados vendidos no município de Lisboa registaram uma média de 5.100 €/m², enquanto os valores médios por freguesia variaram entre 4.509 €/m² na Penha de França e 6.180 €/m² em Santo António.

Por isso, definir o preço apenas com base na média da cidade pode conduzir a uma avaliação desajustada. Neste guia, a RE/MAX Cidadela, ativa desde 2004, analisa os preços reais de venda em nove freguesias de Lisboa e explica como utilizar esta informação para preparar uma estratégia de venda fundamentada para 2027.

Segundo os dados RE/MAX/Confidencial Imobiliário, relativos aos 12 meses terminados em junho de 2026, os apartamentos usados vendidos no município de Lisboa registaram um preço médio de 5.100 €/m². No entanto, entre as nove freguesias analisadas neste guia, os valores médios variaram entre 4.509 €/m² na Penha de França e 6.180 €/m² em Santo António.

Esta diferença ajuda a explicar por que razão definir o preço de venda com base numa média geral da cidade pode levar a decisões erradas.

Na RE/MAX Cidadela, acompanhamos o mercado imobiliário desde 2004, com experiência em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Neste artigo, mostramos como interpretar os preços reais de venda e adaptar a estratégia comercial às particularidades do mercado lisboeta.

Resumo rápido: como vender casa em Lisboa

• Conheça os preços reais: os apartamentos usados vendidos em Lisboa apresentaram uma média de 5.100 €/m² nos 12 meses terminados em junho de 2026.
• Compare as freguesias: Santo António registou 6.180 €/m², enquanto a Penha de França apresentou 4.509 €/m², entre as zonas analisadas.
• Analise a tipologia: em Arroios, os T1 usados apresentaram uma média de 5.925 €/m², contra 4.825 €/m² nos T3.
• Distinga imóveis novos de usados: no Parque das Nações, os apartamentos novos vendidos apresentaram uma média de 9.891 €/m², contra 5.866 €/m² nos usados.
• Defina um preço competitivo: utilize imóveis comparáveis vendidos e anunciados, considerando a localização exata, o estado e as características do seu imóvel.
• Prepare uma estratégia de venda: apresentação, fotografias, promoção e qualificação dos compradores devem ser adaptadas ao imóvel.

1. Mercado imobiliário de Lisboa em 2026: preços e tendências

Lisboa continua a destacar-se pelos preços elevados da habitação. Contudo, um mercado valorizado não significa necessariamente que todos os imóveis sejam fáceis de vender.

Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), no segundo trimestre de 2026, o preço mediano dos alojamentos familiares transacionados no município de Lisboa foi de 5.299 €/m².

No mesmo trimestre, o número de transações habitacionais em Portugal diminuiu 9% face ao período homólogo. O crescimento dos preços em Lisboa também desacelerou face ao trimestre anterior.

Estes dados, divulgados em 23 de outubro de 2026, mostram a importância de distinguir duas realidades: o nível dos preços e o ritmo das transações.

Para quem pretende vender casa em Lisboa, a conclusão é simples: não basta saber que o mercado está caro. É necessário perceber a procura existente para o tipo de imóvel que pretende vender.

Um T3 familiar com garagem nas Avenidas Novas compete num segmento diferente de um T1 na Misericórdia ou de um apartamento antigo na Penha de França.

Por isso, a análise deve começar pelo mercado local, e não apenas pelos indicadores nacionais.

2. Preço por m² em Lisboa em 2026: valores reais por freguesia

Um dos erros mais frequentes ao vender casa é utilizar apenas os preços anunciados nos portais imobiliários.

Esses anúncios mostram quanto os proprietários pretendem receber, mas não necessariamente os valores pelos quais os imóveis acabam por ser vendidos.

Para compreender melhor o mercado, analisámos dados RE/MAX/Confidencial Imobiliário relativos a apartamentos usados vendidos nos 12 meses terminados em junho de 2026.

Quanto custaram realmente os apartamentos usados vendidos em Lisboa?

Fonte: RE/MAX/Confidencial Imobiliário. Apartamentos usados, julho de 2025 a junho de 2026. Valores em €/m² de área bruta privativa (ABP). O 1.º e o 3.º quartis delimitam os 50% centrais da distribuição observada, não intervalos automáticos de avaliação.

O que revelam estes preços sobre o mercado de Lisboa?

A primeira conclusão é a dimensão das diferenças entre freguesias.

Santo António apresentou um preço médio de 6.180 €/m², aproximadamente 37% superior ao registado na Penha de França.

Num apartamento hipotético de 100 m², a aplicação destas duas médias produziria uma diferença de 167.100 €.

Contudo, essa comparação matemática não significa que dois apartamentos semelhantes, localizados nas duas freguesias, tenham necessariamente essa diferença de valor.

As características dos imóveis vendidos podem ser muito distintas.

Outro aspeto importante é a dispersão dentro da mesma freguesia.

Em Santo António, metade da distribuição de preços por metro quadrado situou-se aproximadamente entre 4.813 € e 7.272 €.

Isto demonstra por que razão não existe um preço único por metro quadrado válido para todos os apartamentos da mesma zona.

Porque é que o INE apresenta um valor diferente?

O INE divulgou uma mediana de 5.299 €/m² para os alojamentos familiares transacionados no município de Lisboa no segundo trimestre de 2026.

Já os 5.100 €/m² apresentados nesta tabela correspondem à média dos apartamentos usados, numa base de dados diferente e num período de 12 meses.

Os dois valores utilizam universos, períodos e medidas estatísticas diferentes. Por isso, não devem ser interpretados como resultados contraditórios.

3. Preços de T1, T2 e T3 em Lisboa: diferenças por freguesia

A localização é importante, mas a tipologia também influencia a avaliação.

Um dos exemplos mais claros encontra-se em Arroios, onde os T1 usados apresentaram um preço médio por metro quadrado significativamente superior ao dos T3.

Os dados mostram também situações em que acontece o contrário.

Preços médios dos apartamentos usados por tipologia

Fonte: RE/MAX/Confidencial Imobiliário, apartamentos usados, julho de 2025 a junho de 2026. Os valores não apresentados nesta tabela não foram incluídos nos dados disponíveis para esta análise.

O que significa isto para quem vai vender?

Em Arroios, os T1 usados registaram um preço médio de 5.925 €/m², contra 4.825 €/m² nos T3.

No Parque das Nações, verificou-se o contrário entre T2 e T3: os T3 atingiram 6.013 €/m², enquanto os T2 registaram 5.648 €/m².

Estas diferenças não demonstram, por si só, que uma tipologia seja sempre mais valorizada. Podem resultar da localização exata, qualidade, idade, dimensão e estado dos imóveis que integraram cada amostra.

Também explicam uma situação aparentemente contraditória: o preço médio de todos os apartamentos de uma freguesia pode ser superior ao dos T2 e T3 dessa mesma zona, porque a média global inclui outras tipologias, como T0, T1 e T4.

Para avaliar uma casa, é preferível comparar imóveis semelhantes do que aplicar indiscriminadamente a média da freguesia.

Exemplo: quanto pode valer um T3 de 120 m² em Campo de Ourique?

A média observada dos T3 usados vendidos em Campo de Ourique foi de 5.817 €/m², considerando 52 transações.

Aplicando essa média a um apartamento hipotético de 120 m²:

120 m² × 5.817 €/m² = 698.040 €

Este cálculo é apenas uma referência inicial.

Um apartamento remodelado, com garagem, elevador e boa luminosidade pode competir num segmento diferente de outro com a mesma área, mas a necessitar de obras.

Para uma análise mais aprofundada, consulte o nosso guia sobre quanto vale a sua casa e como avaliar um imóvel.

4. Como vender casa nas diferentes zonas de Lisboa?

Lisboa não é um mercado homogéneo. Para vender bem, importa compreender as características da zona e identificar o público comprador mais adequado.

Santo António e Avenidas Novas: justificar o posicionamento

Santo António registou a média mais elevada das nove freguesias analisadas, com 6.180 €/m² nos apartamentos usados. As Avenidas Novas apresentaram 5.986 €/m².

Nestes mercados, uma estratégia de venda deve justificar o preço através de características concretas: localização, qualidade do edifício, estacionamento, elevador, remodelação e conforto.

A proximidade entre os valores médios não significa que os imóveis tenham o mesmo perfil. É essencial comparar apartamentos realmente semelhantes.

Campo de Ourique e Estrela: compreender as diferenças entre tipologias

Em Campo de Ourique, os T2 usados apresentaram uma média de 6.116 €/m², superior aos 5.817 €/m² dos T3.

Na Estrela aconteceu o contrário: os T3 registaram 6.115 €/m², contra 5.270 €/m² nos T2.

Estas diferenças mostram a importância de analisar cada segmento antes de definir o preço inicial.

Na apresentação comercial, aspetos como planta, estado de conservação, luminosidade, elevador e proximidade de serviços devem ser valorizados de acordo com as características reais do imóvel.

Arroios e Penha de França: não depender apenas da média da freguesia

Arroios apresentou um preço médio de 5.119 €/m² para apartamentos usados, enquanto a Penha de França registou 4.509 €/m².

Em Arroios, foram considerados 579 apartamentos usados, incluindo 205 T2 e 131 T3.

Na Penha de França, a amostra incluiu 546 apartamentos usados, dos quais 260 T2 e 113 T3.

A dimensão das amostras permite comparar diferentes segmentos, mas a localização exata e as características do edifício continuam a ser determinantes.

Um apartamento sem elevador, a necessitar de obras, pode exigir um posicionamento comercial diferente de outro recentemente renovado na mesma freguesia.

Parque das Nações: atenção à diferença entre novos e usados

Este é um dos exemplos mais interessantes dos dados analisados.

Nos 12 meses terminados em junho de 2026, os apartamentos novos vendidos no Parque das Nações apresentaram um preço médio de 9.891 €/m², enquanto os usados registaram 5.866 €/m².

A diferença é de aproximadamente 69%.

Não significa que remodelar um apartamento usado permita alcançar automaticamente os preços dos imóveis novos. Estes podem diferir na localização, construção, acabamentos, áreas e serviços.

Para um proprietário, a principal conclusão é evitar comparar a sua casa usada diretamente com apartamentos de empreendimentos novos sem ajustar essas diferenças.

Misericórdia e Santa Maria Maior: identificar o público comprador

Na Misericórdia, os apartamentos usados apresentaram uma média de 5.861 €/m². Em Santa Maria Maior, a média foi de 5.293 €/m².

Estas zonas incluem imóveis com características arquitetónicas, dimensões, acessibilidades e condições de utilização muito diferentes.

Um apartamento destinado a habitação própria pode exigir uma apresentação diferente da de um imóvel procurado para investimento.

Quando existam arrendamentos, limitações de utilização ou outras condições relevantes, devem ser analisados os respetivos efeitos na comercialização.

A regra fundamental é adaptar a estratégia ao imóvel e ao comprador, e não apenas ao nome da freguesia.

5. Como definir o preço certo para vender casa em Lisboa?

Definir o preço inicial é uma das decisões mais importantes de todo o processo.

Um valor demasiado elevado face aos imóveis concorrentes pode afastar compradores com orçamento adequado ao verdadeiro segmento da propriedade.

Por outro lado, colocar o imóvel no mercado sem conhecer os preços de transações comparáveis pode prejudicar a posição negocial do proprietário.

Uma avaliação comercial fundamentada deve considerar cinco elementos:

1. Transações recentes: preços efetivamente praticados em imóveis semelhantes.
2. Concorrência atual: apartamentos disponíveis na mesma zona e segmento.
3. Características do imóvel: área, tipologia, conservação, garagem, elevador, luz natural e distribuição.
4. Perfil dos compradores: necessidades, orçamento e características mais valorizadas.
5. Objetivos do proprietário: prazo desejado, necessidade de comprar outra casa e condições da venda.

Não basta multiplicar a área pelo preço médio da freguesia. É necessário compreender onde o imóvel se posiciona dentro da distribuição dos preços.

Quer saber quanto vale a sua casa em Lisboa?

A RE/MAX Cidadela pode ajudá-lo a analisar o valor comercial do imóvel, considerando dados de mercado e características específicas da propriedade.

Solicite uma avaliação imobiliária gratuita.

6. Como vender casa em Lisboa mais rapidamente, sem desvalorizar o imóvel?

Vender rapidamente não significa necessariamente baixar o preço.

Significa reduzir obstáculos que possam afastar compradores e preparar uma comercialização competitiva desde o início.

Comece com um preço fundamentado

Os compradores comparam imóveis semelhantes. Um preço inicial muito acima das alternativas disponíveis pode diminuir o número de contactos relevantes.

A correção posterior continua a ser possível, mas não garante a recuperação do interesse perdido.

Prepare a casa antes da promoção

Pequenas reparações, organização dos espaços, melhoria da iluminação e fotografias profissionais podem contribuir para apresentar melhor o imóvel.

Contudo, uma remodelação profunda nem sempre compensa.

Antes de investir, importa comparar o custo das obras com o potencial acréscimo de valor e o perfil dos compradores.

Saiba mais no nosso guia para preparar a casa para vender.

Direcione a promoção aos compradores adequados

Um T3 familiar, um apartamento para investimento e um imóvel de segmento superior podem exigir abordagens comerciais diferentes.

Fotografias, descrição, informação técnica e promoção devem destacar as características relevantes para cada público.

Antecipe obstáculos à venda

Antes de anunciar, confirme a documentação disponível e identifique eventuais situações que possam condicionar a transação.

A análise documental detalhada, o CPCV, a escritura e os restantes procedimentos são desenvolvidos no nosso Guia Completo para Vender Casa em Portugal.

Direito de preferência da Câmara de Lisboa: verifique antes da escritura

Ao vender casa em Lisboa, é importante confirmar se o imóvel está sujeito ao direito de preferência da Câmara Municipal ou de outras entidades públicas. Esta obrigação pode aplicar-se a imóveis situados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), classificados como património cultural ou abrangidos por zonas de proteção.

A ARU de Lisboa abrange uma extensa área da cidade. Para verificar se o imóvel está incluído, consulte Plantas da Câmara Municipal de Lisboa, através da morada e da freguesia.

Quando a comunicação é obrigatória, o vendedor ou a imobiliária pode publicar um anúncio no portal Casa Pronta, com o preço e as condições do negócio. O anúncio custa 15 € e as entidades públicas dispõem, em regra, de 10 dias úteis para exercer a preferência. Existem prazos especiais para determinados imóveis classificados ou protegidos.

Antes de marcar a escritura, confirme se o direito de preferência se aplica e assegure o cumprimento do prazo legal.

7. Sete erros a evitar ao vender casa em Lisboa

Evitar estes erros não garante um determinado preço ou prazo de venda, mas permite tomar decisões comerciais mais fundamentadas.

8. Como a RE/MAX Cidadela ajuda a vender casa em Lisboa?

Vender casa em Lisboa exige mais do que publicar um anúncio. É necessário conhecer os preços efetivos de venda, compreender a concorrência e definir uma estratégia comercial adequada ao imóvel.

A vantagem de conhecer os preços reais de venda

Uma das maiores dificuldades para os proprietários é saber por quanto foram realmente vendidos imóveis semelhantes ao seu.

Os portais imobiliários apresentam sobretudo preços anunciados. Mas o valor pedido não corresponde necessariamente ao preço pelo qual a venda é concretizada.

É aqui que a dimensão da rede RE/MAX representa uma vantagem.

Em 2025, a RE/MAX Portugal contou com 11.350 consultores e participou em 74.313 transações imobiliárias, num volume de negócios de aproximadamente 8,7 mil milhões de euros. Lisboa representou 9,9% das transações nacionais da rede.

Fonte: ECO — Resultados das maiores redes imobiliárias em Portugal, março de 2026.

Esta atividade proporciona à rede uma experiência comercial significativa e informação sobre o comportamento do mercado imobiliário português.

Na RE/MAX Cidadela, complementamos a informação de transações disponível na rede com indicadores de mercado da Confidencial Imobiliário, permitindo analisar preços efetivamente praticados por freguesia, tipologia e segmento.

Como transformamos esses dados numa estratégia de venda?

A nossa abordagem combina cinco etapas:

1. Análise do imóvel: localização, tipologia, área, estado de conservação e características diferenciadoras.
2. Estudo comparativo de mercado: transações relevantes e imóveis atualmente disponíveis.
3. Definição do preço de comercialização: posicionamento fundamentado face à concorrência.
4. Plano de promoção: preparação do imóvel, apresentação e divulgação dirigida aos compradores adequados.
5. Acompanhamento comercial: gestão de contactos, visitas, propostas e negociação, com apoio jurídico e de intermediação de crédito quando necessário.

Com atividade desde 2004, a RE/MAX Cidadela combina conhecimento do mercado de Lisboa e Cascais com os recursos de uma das maiores redes imobiliárias a operar em Portugal.

O nosso objetivo é ajudar cada proprietário a vender com uma estratégia fundamentada em dados, experiência local e conhecimento dos compradores.

9. Perguntas frequentes sobre vender casa em Lisboa

Quanto vale um apartamento em Lisboa em 2026?

Nos dados RE/MAX/Confidencial Imobiliário, os apartamentos usados vendidos no município de Lisboa nos 12 meses terminados em junho de 2026 apresentaram uma média de 5.100 €/m². O valor de cada apartamento depende da localização, tipologia, estado e características específicas.

Qual é a freguesia de Lisboa onde os apartamentos se vendem mais caros?

Entre as nove freguesias analisadas, Santo António apresentou o preço médio mais elevado, com 6.180 €/m² nos apartamentos usados. Esta conclusão refere-se às zonas e ao período estudados, não a todas as freguesias de Lisboa.

Vale a pena vender casa em Lisboa em 2027?

Pode ser uma boa decisão, dependendo do imóvel, dos seus objetivos e da necessidade de comprar outra habitação. Os preços em Lisboa mantêm-se elevados, mas o INE registou um abrandamento do crescimento dos preços e uma descida de 9% no número de transações em Portugal no segundo trimestre de 2026. Num mercado com menos transações, os compradores comparam mais alternativas, o que torna o preço inicial e a preparação do imóvel ainda mais decisivos.

Quanto custa vender casa através de uma imobiliária em Lisboa?

A comissão de mediação depende das condições acordadas com a agência. Em Portugal, é comum encontrar comissões de 5% acrescidas de IVA, mas não existe uma taxa única obrigatória. Antes de contratar, confirme o valor, os serviços incluídos, as condições de exclusividade e quando a comissão é devida.

Que impostos paga quem vende casa em Portugal?

O principal imposto a considerar é o IRS sobre eventuais mais-valias imobiliárias. Em regra, 50% do saldo tributável é considerado para efeitos de IRS, embora existam exceções e regimes especiais. O vendedor pode também suportar custos relacionados com o cancelamento de encargos e documentação. O IMT e o Imposto do Selo associados à aquisição são, em regra, pagos pelo comprador.

Posso evitar pagar mais-valias ao vender a minha casa?

Sim, se reunir os requisitos legais. Na venda de habitação própria e permanente, o reinvestimento do valor legalmente exigido noutra habitação com o mesmo destino, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, pode permitir a exclusão total ou parcial de tributação. Existem requisitos adicionais, incluindo a afetação da casa vendida a habitação própria e permanente durante o período legalmente exigido.

A legislação de 2026 também prevê um regime de reinvestimento em imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda dentro dos limites legais, sujeito a condições específicas.

Que documentos são necessários para vender casa em Lisboa?

Entre os documentos principais encontram-se a caderneta predial, a certidão permanente do registo predial, o certificado energético e, quando aplicável, a declaração do condomínio sobre encargos e dívidas. Poderão ser necessários outros documentos consoante a situação do imóvel.

Posso vender uma casa que ainda tem crédito habitação?

Sim. O crédito pode ser liquidado no momento da venda, utilizando parte do preço pago pelo comprador. É necessário articular previamente com o banco a liquidação da dívida e o cancelamento da hipoteca. Confirme o capital em dívida, os prazos bancários e eventuais comissões de reembolso antecipado.

Posso vender um apartamento arrendado em Lisboa?

Sim. A venda não determina automaticamente o fim do arrendamento, e o comprador assume, em regra, a posição de senhorio. O inquilino pode ter direito de preferência, nomeadamente quando o local se encontra arrendado há mais de dois anos. Antes de anunciar, analise o contrato, a renda, a duração e os direitos do arrendatário.

Posso vender um apartamento com alojamento local em Lisboa?

Sim, mas o registo de alojamento local exige uma análise específica. O regulamento municipal de Lisboa, alterado em dezembro de 2025, prevê restrições à transmissão dos registos nas áreas de contenção, podendo ocorrer a sua caducidade, sem prejuízo das exceções legais. Esta situação pode influenciar o interesse dos investidores e o valor comercial do imóvel.

Devo vender a minha casa antes de comprar outra?

Depende da sua capacidade financeira e das condições do negócio. Vender primeiro pode proporcionar maior segurança sobre o capital disponível para a nova compra. Comprar antes pode facilitar a mudança, mas exigir crédito adicional ou financiamento temporário. O ideal é planear antecipadamente os prazos, o CPCV e as escrituras.

Quanto tempo demora a vender uma casa em Lisboa?

Não existe um prazo médio único e fiável para todas as tipologias e freguesias de Lisboa. O tempo depende sobretudo do preço pedido, localização, estado, concorrência e procura. Depois de aceitar uma proposta, podem ser necessárias várias semanas para concluir o financiamento e organizar a escritura. Uma boa preparação e uma estratégia comercial adequada ajudam a reduzir atrasos evitáveis.

Conclusão: vender casa em Lisboa começa por conhecer o mercado real

Vender casa em Lisboa em 2026 ou 2027 exige compreender quanto estão efetivamente a pagar os compradores por imóveis semelhantes ao seu.

Os dados mostram diferenças importantes entre freguesias, tipologias e segmentos de mercado. Um apartamento usado em Santo António não deve ser avaliado pelos mesmos critérios gerais de um imóvel na Penha de França, tal como um apartamento novo no Parque das Nações não constitui necessariamente um comparável adequado para um usado.

A melhor estratégia combina preços reais de venda, conhecimento local, preparação do imóvel e uma comercialização dirigida aos compradores certos.

Na RE/MAX Cidadela, ajudamos os proprietários a transformar esta informação numa estratégia adequada aos seus objetivos, com experiência acumulada desde 2004 no mercado imobiliário de Lisboa e Cascais.

Está a pensar vender a sua casa em Lisboa?

Solicite uma avaliação imobiliária gratuita à RE/MAX Cidadela e descubra como posicionar o seu imóvel no mercado.

RE/MAX Cidadela – Cascais, Lisboa ,Oeiras e Sintra

Avenida 25 de Abril nº 722, c-9, Cascais.

Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt

⭐️ 4.6 Estrelas no Google Reviews | +200 Avaliações Verificadas de Clientes Satisfeitos. 

Especialistas Locais em:

• Cascais & Estoril: (Mercado Premium, moradias e investimento).
• Lisboa: (Apartamentos, reabilitação e zonas históricas).
• Oeiras & Sintra: (Mercado familiar e residencial de luxo).

--------------------------------------------------

Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

Pedro Pettermann | LinkedIn

Na RE/MAX Cidadela, já ajudámos mais de 4.800 famílias na venda ou compra da sua casa.