Comprar casa em Portugal: impostos e despesas

Este artigo explora os principais impostos envolvidos na compra de imóveis em Portugal, incluindo o IMT, variável conforme o tipo e valor do imóvel; o Imposto do Selo, fixado em 0,8%; e o IMI, anual e baseado no valor patrimonial. Destaca também o AIMI para propriedades de alto valor.

PRINCIPAIS IMPOSTOS NA COMPRA DE CASA:
Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
O Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) é um imposto pago na transferência da propriedade de um imóvel. Em Portugal, o IMT é pago pelo comprador. O valor do IMT a ser pago é baseado no valor do imóvel e no tipo de imóvel.
Para imóveis residenciais destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, a taxa do IMT é progressiva, iniciando-se em 0% para imóveis com valor inferior a 104.261€ e aumentando para 7,5% para imóveis com valor superior a 1.128.287€. Se está a comprar uma casa de férias, terá de pagar mais 1% dos primeiros 104.261€.

Para imóveis comerciais e terrenos para construção, a taxa do IMT é fixa em 6,5%. Se o imóvel estiver localizado em área rural, o IMT é de 5%.

Isenção de IMT e I.S para jovens

A partir de 1 de agosto os jovens até 35 anos podem ter isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra de habitação própria e permanente e cujo valor  não supere os 316.772 euros. A isenção aplica-se a jovens até aos 35 anos, inclusive, à data da escritura da compra da habitação e que, no ano da aquisição, não sejam considerados dependentes no seu agregado familiar. Também não podem ser proprietários, nem ter sido proprietários nos três anos anteriores, de qualquer habitação

Ainda há uma isenção parcial para casas entre 316.772 e 633.453 euros (incidindo sobre esta parcela uma taxa de 8%).

A isenção de IMT deve ser solicitada antes da assinatura do contrato da transmissão onerosa e sempre antes da liquidação deste imposto.

O pedido de isenção de IMT pode ser feito numa loja de atendimento da Câmara Municipal à qual pertence o imóvel em questão, mediante a entrega de formulário próprio preenchido e de todos os documentos necessários.

Imposto do Selo
O Imposto do Selo é um imposto pago sobre certos documentos legais, incluindo contratos de compra de imóveis. Em Portugal, é pago pelo comprador. O valor do Imposto do Selo a ser pago é baseado no valor do imóvel e no tipo de documento.
Para contratos de compra de imóveis, a taxa do Imposto do Selo é de 0,8%.

Imposto Municipal Sobre Imoveis (IMI)
O Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI) é um imposto pago anualmente sobre o valor dos imóveis. Em Portugal, o IMI é pago pelo proprietário do imóvel. O valor do IMI a ser pago é baseado no valor do imóvel e na localização do imóvel.
As taxas do IMI para imóveis residenciais variam de 0,3% a 0,8%. As taxas do IMI para imóveis comerciais variam de 0,4% a 1,5%.

Imposto Municipal sobre Imóveis Adicional (AIMI)
O Imposto Municipal sobre Imóveis Adicional (AIMI) foi introduzido em 2017 e aplica-se a proprietários de imóveis com um valor superior a 600.000€. As taxas são fixas, independentemente do estatuto de residência.
As taxas de AIMI são diferentes para particulares e para empresas. E, entre os particulares, os limites relativos ao valor tributável podem duplicar se estes optarem pela tributação conjunta. Esta opção tem vantagens 
Para já, tenha em atenção as taxas em vigor:

Pessoas singulares:
- Mais de 600 mil e até 1 milhão de euros: 0,7%
- Mais de um milhão e até dois milhões: 1%
- Superior a dois milhões de euros: 1,5%

Heranças indivisas: 0,7%

Pessoas singulares que optem pela tributação conjunta:
- Entre 1,2 milhões de euros e 2 milhões de euros: 0,7%
- Mais de dois milhões e até 4 milhões de euros: 1%
- Mais de quatro milhões de euros: 1,5%
Pessoas coletivas: 0,4% Se os imóveis forem para uso pessoal dos titulares do capital, órgãos da administração, gerência ou fiscalização, aplicam-se as taxas para pessoas singulares.
Imóveis detidos por entidades com sede em paraísos fiscais: 7,5%

IMPOSTO NA VENDA DA CASA

Imposto sobre as mais-valias imobiliárias
É um imposto pago pelo vendedor sobre o lucro obtido na venda de um imóvel. Só se aplica aos ganhos obtidos em imóveis e investimentos. Portanto, bens pessoais não são tributáveis e as heranças só estão sujeitas a um tipo limitado de imposto do selo.
O Estado irá tributar sobre 50% das mais-valias obtidas na transação, cuja liquidação será feita em sede de IRS. Assim, se, por hipótese, obteve 20 mil euros de mais-valias, a tributação será então sobre 10 mil euros.
Para calcular as mais-valias, importa saber de antemão que é possível deduzir despesas (gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, despesas com registos e escritura da venda), assim como beneficiar de isenções (caso seja aplicável).
Todos os ganhos imobiliários são adicionados aos seus outros rendimentos do ano. Em seguida, a tributação será aplicada. De acordo com as taxas da escala de imposto sobre o rendimento, pode variar de 14,5% a 48%.
Como referimos, a mais-valia é o lucro que irá obter com a venda da sua casa. Se este valor for negativo, isto é, se o imóvel for vendido por um valor inferior ao que foi comprado, então está perante uma situação de menos-valia (que também terá de declarar em sede de IRS).
Importa ainda saber que pode estar isento do apuramento de mais-valias, nomeadamente nos seguintes casos:
-Se o imóvel que vai vender for anterior a 1 de janeiro de 1989, visto que só a partir desta data é que entrou em vigor a tributação das mais-valias;
-Se reinvestir o dinheiro do imóvel vendido, que era sua habitação própria e permanente, numa nova habitação própria permanente, sendo que o prazo para o fazer é de 36 meses.

-Outra situação que dá direito à isenção de tributação sobre as mais-valias é a venda de terrenos para construção e segundas habitações, em que o valor da realização seja usado para amortizar o crédito da habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.

INFORMAÇÃO ADICIONAL
Além dos impostos mencionados acima, existem alguns outros impostos que os estrangeiros podem precisar pagar ao adquirir propriedades em Portugal. Estes incluem:
     • Imposto de Registo: Este imposto é pago no registo do imóvel no Registo Predial. O valor do Imposto de Registo a ser pago é baseado no valor do imóvel.
      •Taxas Notariais: Estas taxas são pagas ao notário que é responsável pela elaboração da escritura de compra de imóveis. O valor das taxas notariais a serem pagas varia dependendo do valor do imóvel.
     •Taxas Jurídicas: Estas taxas são pagas ao advogado que é responsável por aconselhar o comprador sobre os aspetos legais da compra do imóvel. O valor das taxas jurídicas a serem pagas varia dependendo da complexidade da transação. No entanto, poderá economizar uma grande parte do custo do advogado se comprar através de uma boa agência imobiliária que prepare toda a documentação para a compra e o assista até o dia da escritura.

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By Pedro Pettermann e Sol de Alós

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