Quais os Custos na Compra de Casa em Portugal

Custos ao Comprar Casa em Portugal: IMT, Selo e Taxas em 2026

Comprar casa em Portugal envolve muito mais do que o valor anunciado no portal imobiliário. Entre impostos, escritura, registo, comissões bancárias, seguros e custos pós-compra, o comprador deve preparar-se para pagar, em regra, entre 5% e 10% do valor do imóvel em custos adicionais.

Em 2026, este planeamento tornou-se ainda mais importante. Por um lado, os jovens até 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria permanente, dentro dos limites legais. Por outro, os compradores não residentes devem considerar a nova taxa de 7,5% de IMT na aquisição de imóveis habitacionais, salvo exceções aplicáveis.

Na RE/MAX Cidadela, em Cascais, acompanhamos compradores nacionais e internacionais há mais de 20 anos. Um dos erros mais comuns que vemos é o comprador calcular apenas a entrada para o banco e esquecer os impostos e custos de escritura. O resultado pode ser simples: a casa é financeiramente possível, mas a compra falha por falta de liquidez no momento da escritura.

Este guia explica os principais custos ao comprar casa em Portugal, com exemplos práticos e uma visão especial para compradores em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra.

Resumo rápido

• Comprar casa em Portugal costuma exigir 5% a 10% do valor do imóvel em custos adicionais.
• O IMT é normalmente o imposto mais pesado da compra.
• O Imposto do Selo é de 0,8% sobre a compra e, quando há crédito habitação, de 0,6% sobre o valor financiado.
• Jovens até 35 anos podem ter isenção de IMT e Imposto do Selo na primeira habitação própria permanente, dentro dos limites legais em vigor.
• Em 2026, compradores não residentes podem estar sujeitos a 7,5% de IMT na aquisição de imóveis habitacionais.
• O banco normalmente não financia IMT, Imposto do Selo nem custos de escritura.
• Antes de assinar um CPCV, deve pedir uma simulação completa dos custos “chave na mão”.

Que custos deve considerar além do preço da casa?

O preço de compra é apenas uma parte do orçamento. Para saber se consegue realmente avançar, deve calcular todos os custos fiscais, legais, bancários e operacionais.

A regra prática é simples: se vai comprar com crédito, reserve pelo menos 8% a 10% do valor da casa para custos adicionais. Se for comprador não residente, faça uma simulação fiscal específica antes de avançar.

IMT: o imposto mais pesado na compra de casa

O IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, é pago antes da escritura. Incide sobre o maior dos dois valores: o preço de compra ou o Valor Patrimonial Tributário, conhecido como VPT.

Isto significa que, se comprar uma casa por 400.000 € e o VPT for 250.000 €, o IMT será calculado sobre os 400.000 €. Mas se comprar um imóvel por 250.000 € e o VPT for 300.000 €, o imposto será calculado sobre os 300.000 €.

Antes de fazer uma proposta, peça sempre a caderneta predial e confirme o VPT. É uma validação simples, mas pode evitar surpresas fiscais no dia da escritura.

IMT 2026 – Habitação Própria Permanente (HPP) (Continente)

A tabela 2026 (HPP) foi atualizada, com isenção até 106.346€ e escalões seguintes.

Isenção de IMT para jovens até 35 anos

Desde agosto de 2024, os jovens até 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria permanente, desde que cumpram os requisitos legais.

Em 2026, a isenção total aplica-se a imóveis até 330.539 €. Entre 330.539 € e 660.982 €, pode existir isenção parcial. Acima desse valor, em regra, deixa de haver benefício.

Para beneficiar, o comprador deve ter até 35 anos, não ser dependente para efeitos de IRS, comprar para habitação própria permanente e não ter sido proprietário de imóvel habitacional nos últimos três anos.

Exemplo: um jovem casal que compra uma primeira casa por 300.000 € pode poupar mais de 13.000 € em IMT e Imposto do Selo. Esta diferença pode ser decisiva para reforçar a entrada, mobilar a casa ou reduzir o esforço financeiro inicial.

Novo em 2026: IMT de 7,5% para compradores não residentes

Uma das alterações fiscais mais relevantes de 2026 é a nova taxa de 7,5% de IMT para compradores não residentes na aquisição de imóveis habitacionais em Portugal, salvo exceções aplicáveis.

Esta regra é especialmente importante para:

• estrangeiros que ainda não têm residência fiscal em Portugal;
• brasileiros que compram antes de se mudarem;
• investidores internacionais;
• compradores de segunda habitação;
• portugueses emigrados, nos casos em que não se aplique exceção;
• compradores que vivem fora de Portugal e pretendem comprar em Cascais, Lisboa, Oeiras, Sintra ou Algarve.

Na prática, esta alteração pode mudar completamente o orçamento da compra. Num imóvel de 500.000 €, uma taxa de 7,5% de IMT representa 37.500 €. A este valor soma-se ainda o Imposto do Selo de 0,8%, ou seja, mais 4.000 €. Antes da escritura, o comprador pode precisar de 41.500 € apenas em impostos de aquisição.

Por isso, para compradores internacionais, a sequência entre NIF, residência fiscal, financiamento, proposta e escritura deve ser analisada com cuidado. O erro mais caro é descobrir o verdadeiro custo fiscal da compra quando já existe CPCV assinado e sinal pago.

Imposto do Selo: 0,8% na compra e 0,6% no crédito

O Imposto do Selo é outro custo obrigatório. Existem dois momentos principais.

O primeiro é o Imposto do Selo sobre a aquisição, que corresponde a 0,8% do valor de compra. Numa casa de 400.000 €, este custo é de 3.200 €.

O segundo aplica-se quando há crédito habitação. Neste caso, o Imposto do Selo sobre o crédito é de 0,6% sobre o valor financiado. Se pedir 320.000 € ao banco, pagará 1.920 €.

Tal como o IMT, este imposto não deve ser esquecido no orçamento inicial, porque normalmente não é financiado pelo banco.

Escritura, registo e custos bancários

Além dos impostos, existem custos legais e bancários. A escritura, o registo predial e os atos notariais podem variar entre cerca de 400 € e 1.000 €, dependendo da complexidade da operação.

Quando existe crédito habitação, surgem também custos bancários, como comissão de avaliação, abertura de processo, formalização documental, seguros e eventuais despesas associadas à aprovação do empréstimo.

Em média, os custos bancários podem variar entre 1.500 € e 3.000 €, embora o valor dependa do banco, do montante financiado e das condições negociadas.

Antes de aceitar uma proposta de crédito, peça sempre a ESIS, a Ficha de Informação Normalizada Europeia. Este documento permite comparar propostas bancárias com base em custos reais, TAN, TAEG, seguros, comissões e condições do empréstimo.

Custos esquecidos depois da compra

Muitos compradores calculam os impostos e esquecem os custos logo após a escritura. Estes encargos não impedem a compra, mas podem pressionar muito o orçamento nos primeiros meses.

Os mais comuns são mudanças, pequenas obras, pintura, mobiliário, ligação de água, eletricidade, gás, internet, condomínio, seguro multirriscos e eventuais reparações inesperadas.

Também deve considerar o IMI, que é o imposto anual sobre o imóvel. Não é um custo direto da compra, mas é uma despesa recorrente de posse. Em imóveis de valor patrimonial elevado, pode ainda haver AIMI, sobretudo quando o comprador já possui outros imóveis.

Como regra prática, recomendamos reservar mais 2% a 3% do valor da casa para custos de adaptação e instalação.

Quanto custa comprar casa na prática? 3 exemplos

1. Jovem até 35 anos — casa de 300.000 €

Num imóvel de 300.000 €, para habitação própria permanente, um jovem elegível pode beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo sobre a compra.

Neste caso, os principais custos adicionais serão escritura, registo, custos bancários e seguros. Em vez de pagar mais de 13.000 € em impostos, pode precisar apenas de cerca de 2.500 € a 4.000 € em custos iniciais, dependendo do crédito e do banco.

2. Família residente — casa de 500.000 €

Numa compra de 500.000 € com crédito habitação, uma família residente deve contar com IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, comissões bancárias e seguros.

Neste cenário, os custos adicionais podem facilmente aproximar-se de 40.000 € a 45.000 €, além da entrada exigida pelo banco. É aqui que muitos compradores se enganam: pensam apenas nos 10% ou 20% de entrada e esquecem os impostos.

3. Comprador não residente — casa de 1.200.000 €

Num imóvel de 1.200.000 €, um comprador não residente pode ter de considerar a taxa de 7,5% de IMT.

Neste perfil de compra, o impacto fiscal é demasiado relevante para ser tratado no fim do processo. Deve ser analisado antes da proposta.

Como preparar o orçamento antes de fazer proposta

Antes de avançar para uma casa, confirme quatro números: preço de compra, entrada necessária, impostos de aquisição e custos bancários.

Depois, peça uma simulação com todos os encargos: IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, custos do crédito, seguros e custos pós-compra. Só assim saberá se a casa cabe realmente no seu orçamento.

Na RE/MAX Cidadela, usamos esta abordagem com compradores em Cascais, Oeiras, Lisboa e Sintra, porque uma compra segura começa antes da negociação. O comprador mais bem preparado não é necessariamente o que tem mais capital; é o que sabe exatamente quanto vai pagar antes de assinar.

FAQ — Perguntas frequentes

Quanto custa comprar casa em Portugal?

Em regra, deve contar com 5% a 10% do valor do imóvel em custos adicionais. Este valor inclui IMT, Imposto do Selo, escritura, registo, custos bancários e despesas iniciais.

Quem paga o IMT?

O IMT é pago pelo comprador antes da escritura. Sem a guia de IMT paga, a escritura não pode ser concluída.

O IMT é mais caro para não residentes?

Sim. Em 2026, compradores não residentes podem estar sujeitos a uma taxa de 7,5% de IMT na aquisição de imóveis habitacionais, salvo exceções aplicáveis.

Um brasileiro paga 7,5% de IMT ao comprar casa em Portugal?

Depende da residência fiscal no momento da compra. Se for considerado não residente fiscal em Portugal, poderá estar abrangido pela taxa de 7,5%. A situação deve ser validada antes do CPCV.

Os jovens até 35 anos estão isentos de IMT?

Podem estar, se comprarem a primeira habitação própria permanente e cumprirem os requisitos legais. Em 2026, a isenção total aplica-se até 330.539 € e a parcial até 660.982 €.

Posso incluir IMT e Imposto do Selo no crédito habitação?

Normalmente, não. O banco financia uma percentagem do valor de compra ou avaliação do imóvel, mas os impostos e custos de escritura devem ser pagos com capitais próprios.

O IMI entra nos custos de compra?

Não diretamente. O IMI é um custo anual de posse, não um custo da escritura. Ainda assim, deve ser considerado no planeamento financeiro.

Quanto devo reservar antes de fazer uma proposta?

Como regra prática, reserve 8% a 10% do valor do imóvel para custos adicionais. Se for não residente, peça uma simulação específica, porque o impacto fiscal pode ser superior.

Conclusão: comprar bem começa antes da proposta

Comprar casa em Portugal exige mais do que encontrar o imóvel certo. Exige saber quanto vai pagar, que impostos se aplicam, que custos o banco cobra e que despesas surgem depois da escritura.

Em 2026, esta análise tornou-se ainda mais importante. Os jovens até 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na primeira habitação própria permanente, enquanto os compradores não residentes devem avaliar com cuidado o impacto da taxa de 7,5% de IMT na aquisição de imóveis habitacionais.

Antes de assinar um CPCV, peça sempre uma simulação completa dos custos de compra. Essa decisão pode evitar surpresas, proteger a negociação e dar-lhe confiança para comprar melhor.

Na RE/MAX Cidadela, ajudamos compradores em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra a calcular todos os custos da compra, comparar opções de financiamento e avançar com segurança jurídica e financeira.

Quer comprar casa em Portugal com mais segurança e menos surpresas? Descarregue o nosso Guia para Comprar Casa em Portugal e conheça os passos essenciais para financiar, negociar e concluir a compra com confiança.

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Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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