Visitas na Venda de Imóvel Arrendado: Direitos, Deveres e Melhores Práticas

Depende do tipo de venda. E é aqui que muitos proprietários cometem erros que atrasam o processo ou criam conflitos desnecessários.

Ao longo de mais de 20 anos a acompanhar vendas de imóveis arrendados em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra, vemos sempre o mesmo padrão: quando a gestão das visitas é mal feita, o inquilino resiste — e a venda bloqueia.

Neste guia, vai perceber exatamente o que a lei permite e como organizar visitas sem conflito.

O inquilino só é obrigado a permitir visitas se a venda implicar a entrega da casa desocupada. Nesse caso, apenas nos últimos 3 meses antes da saída, com aviso prévio e horários razoáveis.
Se o arrendamento continuar após a venda, o inquilino pode recusar visitas — nenhuma entrada pode ser feita sem autorização.

Resumo rápido — o que precisa de saber

• Se a venda for com o inquilino a permanecer no imóvel, as visitas dependem da sua autorização.
• Se a venda exigir a entrega da casa desocupada, o inquilino deve permitir visitas apenas nos últimos 3 meses, com aviso prévio e horários razoáveis.
• Visitas surpresa ou entrada com chave são ilegais em qualquer circunstância.
• Definir 1 a 2 janelas fixas por semana reduz conflitos e acelera a venda.
• A venda acontece mais rápido quando o inquilino compreende o processo e não se sente ameaçado.
• Mediação profissional resolve a maioria dos casos de resistência e evita bloqueios na venda.

Dica prática: antes de colocar um imóvel arrendado à venda, confirme se pretende vender com o arrendamento a manter ou com o imóvel devoluto. Esta decisão altera o tipo de comprador, a estratégia de visitas, o preço provável e o risco de conflito com o inquilino. Depois descarregue o nosso guia completo para vender casa sem erros.

O que são visitas na venda de imóvel arrendado e porque causam tensão?

As visitas consistem em mostrar a casa a potenciais compradores enquanto o inquilino ainda ocupa o imóvel.
O problema não é a visita em si — mas a forma como ela é organizada.

Quando não existe comunicação clara, planeamento e consideração da rotina do inquilino, surgem inevitavelmente:

• frustração;
• interrupções da vida familiar;
• sensação de invasão;
• resistência ou boicote involuntário.

A experiência mostra que a venda ocorre mais rápido quando o inquilino é tratado como parte do processo e não como obstáculo.

O Senhorio Pode Obrigar o Inquilino a Aceitar Visitas?

Depende. O senhorio não pode obrigar o inquilino a aceitar visitas em qualquer circunstância. A resposta muda consoante a venda seja feita com o arrendamento a manter ou com entrega do imóvel desocupado.

Este é um dos pontos que mais confusão gera na venda de imóveis arrendados. Muitos proprietários assumem que, por serem donos da casa, podem marcar visitas livremente. Mas enquanto o contrato de arrendamento estiver em vigor, o imóvel é a habitação do inquilino e o seu direito ao gozo tranquilo da casa deve ser respeitado.

Se a venda for feita com o arrendamento a manter

Se o comprador vai adquirir o imóvel mantendo o contrato de arrendamento, o inquilino não é obrigado a aceitar visitas comerciais.

Neste cenário, o arrendamento continua depois da venda e o comprador passa a ocupar a posição de novo senhorio. Como o inquilino não tem de sair da casa, as visitas dependem da sua autorização.

Na prática, isto significa que o proprietário deve negociar horários, explicar o processo com clareza e tentar obter colaboração. Mas não deve entrar na casa sem consentimento, fazer visitas surpresa ou pressionar o inquilino.

Se a venda exigir a entrega da casa desocupada

A situação é diferente quando a venda implica a entrega do imóvel vazio, ou seja, quando o contrato está validamente em fase de cessação e o inquilino vai sair.

Nesse caso, o inquilino deve permitir visitas nos últimos três meses antes da entrega da casa, desde que exista aviso prévio e os horários sejam razoáveis.

Quando não existe acordo sobre horários, os períodos mais aceites na prática são:

Mesmo nestes casos, o senhorio não pode agir de forma abusiva. As visitas devem ser combinadas, proporcionais e organizadas com respeito pela rotina do inquilino.

Regra prática para proprietários

Antes de anunciar o imóvel, confirme primeiro qual é o cenário da venda:

O erro mais comum é tratar todos os imóveis arrendados da mesma forma. Uma casa vendida com inquilino dentro exige uma estratégia diferente de uma casa que será entregue vazia. Definir isto antes de começar evita conflitos, reduz atrasos e ajuda a escolher o comprador certo.

Base legal: o que diz a lei sobre visitas em imóveis arrendados

Quando um imóvel arrendado entra em venda, entram em jogo dois direitos: o do proprietário de vender e o do inquilino a viver na casa com tranquilidade. A lei portuguesa protege ambos — mas enquanto o contrato estiver ativo, o imóvel não é apenas um ativo, é a casa de alguém. É este princípio que define quando podem existir visitas e em que condições.

Artigo 1037.º do Código Civil — o direito ao gozo do imóvel

O artigo 1037.º do Código Civil estabelece que o senhorio não pode praticar atos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo arrendatário, salvo nos casos permitidos pela lei, pelos usos ou com consentimento do próprio inquilino. Na prática, isto significa que a casa arrendada continua a ser a habitação do inquilino enquanto o contrato estiver em vigor. O proprietário mantém o direito de propriedade, mas não pode tratar o imóvel como se estivesse livre e disponível para visitas a qualquer momento.

Artigo 1038.º do Código Civil — o dever de facultar o exame do imóvel

O artigo 1038.º do Código Civil prevê que o arrendatário deve facultar ao senhorio o exame da coisa locada. No entanto, este dever não deve ser interpretado como autorização para visitas comerciais ilimitadas, visitas surpresa ou entrada sem consentimento. A jurisprudência tem entendido que este direito deve ser exercido com moderação, boa-fé e respeito pelo gozo do imóvel pelo arrendatário.

O que diz a lei?

O Código Civil Português reconhece ao arrendatário o direito ao gozo pleno do imóvel durante o contrato. Na prática, isto significa que o proprietário não pode entrar livremente, nem organizar visitas como se a casa estivesse disponível.

O erro mais comum é assumir que o direito de propriedade permite decidir tudo. Não permite.

Aviso prévio e horários razoáveis

A lei não define números exatos, mas estabelece princípios de bom senso: aviso prévio adequado e respeito pela rotina do inquilino. Na prática do mercado em Portugal, isso traduz-se em aviso com 24 a 48 horas de antecedência e visitas dentro de janelas fixas.

Dias úteis entre as 17h30 e as 19h30 e fins de semana entre as 15h00 e as 19h00 são os horários mais aceites. Mais importante do que o horário é a previsibilidade: concentrar visitas em momentos definidos reduz resistência e facilita a colaboração.

Quando há previsibilidade, há colaboração. Quando não há, há resistência.

O que é proibido nas visitas a um imóvel arrendado

Independentemente do tipo de venda, há limites claros que não podem ser ultrapassados:

•  Entrar com chave própria sem autorização
•  Fazer visitas surpresa
•  Pressionar ou ameaçar o inquilino
• Marcar visitas fora de horários razoáveis
•  Permitir visitas sem acompanhamento

Ignorar estas regras não acelera a venda — na maioria dos casos, bloqueia-a.

O que fazer quando o inquilino recusa visitas?

Quando um inquilino recusa visitas, a maioria dos proprietários reage da pior forma possível: pressiona, insiste ou tenta forçar o processo. O resultado quase nunca é positivo — a relação degrada-se, a resistência aumenta e a venda fica bloqueada.

Na prática, a recusa raramente é apenas "má vontade". Na maioria dos casos, está ligada a incerteza, medo ou falta de informação sobre o que vai acontecer.

Perceber isto é o primeiro passo para resolver o problema.

Porque os inquilinos recusam visitas

A recusa tem quase sempre uma lógica por trás. Os motivos mais comuns são:

• Medo de ter de sair da casa sem aviso
• Sensação de invasão da vida privada
• Falta de controlo sobre horários e visitas
• Receio de que as visitas perturbem a rotina familiar
• Desconhecimento dos seus direitos

Quando o inquilino não percebe o processo, assume o pior cenário — e reage a defender-se.

Como desbloquear a situação na prática

A forma como o processo é conduzido faz toda a diferença. Em vez de confronto, o que funciona é criar previsibilidade e confiança.

Na prática, isto implica:

• Explicar claramente se o arrendamento vai continuar ou não
• Definir horários fixos e limitados para visitas
• Reduzir o número de visitas semanais
• Comunicar por escrito os horários acordados — cria comprometimento e evita mal-entendidos
• Trabalhar apenas com compradores realmente interessados

Pequenos ajustes no processo transformam resistência em colaboração.

Em muitos casos, uma conversa bem estruturada resolve mais do que qualquer argumento legal.

O contrato de arrendamento pode facilitar ou bloquear visitas?

O contrato pode ajudar — mas raramente resolve tudo sozinho.

Se existir uma cláusula específica sobre visitas, ela pode definir limites como número de visitas, horários ou dias autorizados. Nesse caso, funciona como base para organizar o processo.

Mas mesmo com cláusula, a forma como é aplicada continua a ser decisiva. Uma abordagem rígida ou imposta pode gerar conflito, mesmo quando a lei está do lado do proprietário.

Se não existir qualquer referência no contrato, o processo depende quase sempre de acordo entre as partes — e é aqui que a comunicação faz a diferença.

O que acontece se o inquilino recusar visitas ilegalmente?

Nem toda a recusa do inquilino é ilegal. Se a venda for feita com o arrendamento a manter e não existir obrigação contratual ou legal clara de permitir visitas comerciais, o inquilino pode recusar a entrada de potenciais compradores.

A situação muda quando existe uma obrigação legítima de colaboração, por exemplo quando o contrato está validamente em fase de cessação, quando há necessidade de exame do imóvel ou quando foram acordados horários razoáveis para visitas. Nesses casos, uma recusa sistemática, injustificada e documentada pode criar fundamento para atuação jurídica por parte do senhorio.

Ainda assim, o proprietário não deve responder com pressão, ameaças ou entrada com chave própria. A via correta é documentar as tentativas de contacto, propor horários razoáveis por escrito e, se a recusa persistir, obter apoio jurídico antes de avançar.

Na prática, antes de falar em incumprimento, é importante confirmar três pontos:

O Direito de Preferência do Inquilino interfere nas visitas?

O inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel — mas este direito não impede visitas.

Como notificar corretamente o inquilino do direito de preferência

A comunicação deve incluir:

• preço proposto de venda;
• condições de pagamento;
• prazo para decisão;
• data prevista para escritura.

Prazo para resposta

• 30 dias após notificação formal.
  Se não responder, considera-se renúncia.

Mesmo quando existe direito de preferência, é recomendável manter visitas com potenciais compradores, porque:

• muitos inquilinos renunciam;
• alguns não conseguem financiamento;
• muitos querem continuar a arrendar, não comprar.

Como organizar visitas sem conflitos (e maximizar a probabilidade de venda)

A fórmula mais eficaz — comprovada na prática — inclui 5 passos:

1.Comunicação transparente desde o início

O inquilino precisa de perceber:

• se vai sair ou não,
• quando,
• e como será tratado durante todo o processo.

O medo é o maior gerador de resistência.

2.Criar um calendário fixo de visitas

Uma janela semanal resolve 80% das queixas:

• Ex.: terças 18h–19h e sábados 16h–18h

3. Visitas sempre acompanhadas por um profissional

Proporciona segurança tanto ao inquilino como ao proprietário.

4. Não expor objetos pessoais

Nada de fotografar documentos, fotos, crianças, medicamentos ou objetos de valor.

5. Gestos de reconhecimento para o inquilino

Pode ser simbólico — mas tem impacto enorme.

Um inquilino valorizado facilita a venda.
Um inquilino pressionado bloqueia-a.

Como documentar as visitas para evitar conflitos legais?

Quando existe tensão com o inquilino, a melhor proteção para o proprietário não é insistir verbalmente, mas documentar o processo de forma clara, educada e verificável.

Sempre que possível, os pedidos de visita devem ser feitos por escrito, indicando o dia, a hora, a duração prevista, o número aproximado de visitantes e a identificação da pessoa responsável por acompanhar a visita. Esta comunicação evita mal-entendidos e demonstra boa-fé caso surja um conflito posterior.

Também é recomendável guardar registo das respostas do inquilino, dos horários recusados, das alternativas propostas e dos acordos alcançados. O objetivo não é pressionar o arrendatário, mas mostrar que o proprietário tentou organizar as visitas de forma razoável.

Na prática, deve documentar:

Responsabilidade por danos ou incidentes durante visitas

O inquilino nunca é responsável por danos causados durante visitas.
A responsabilidade é sempre do proprietário.

Por isso, deve haver:

• visitas acompanhadas;
• limite de número de visitantes por vez;
• supervisão constante.

Isto protege também o proprietário de reclamações posteriores.

Estratégias que funcionam:

• explicar claramente se a pessoa tem ou não de sair;
• escolher horários convenientes;
• reduzir número de visitas;
• compensação simbólica (não obrigatória, mas eficaz);
• reduzir público às visitas (apenas compradores pré-qualificados).

Consequências fiscais de vender ou adiar a venda

A decisão de vender agora ou esperar pode afetar:

• mais-valias no IRS
• rendimento do arrendamento enquanto espera
• custo de oportunidade consoante mercado imobiliário

Se houver dúvida, vale a pena analisar os cenários com um consultor especializado antes de avançar.

Posso vender mais caro com a casa vazia do que arrendada em Cascais?

Em muitos casos, sim. Um imóvel vazio pode atrair mais compradores, sobretudo famílias que procuram habitação própria e permanente. Quando a casa está arrendada, a procura tende a ficar mais limitada a investidores, especialmente se o contrato tiver uma renda abaixo do valor de mercado, prazo longo, inquilino protegido ou pouca flexibilidade para visitas.

Na Linha de Cascais, esta diferença pode ser relevante. Um apartamento ou moradia desocupada permite fotografias profissionais, visitas mais flexíveis, melhor apresentação e maior concorrência entre compradores. Já um imóvel arrendado pode continuar a ser interessante, mas normalmente precisa de ser apresentado como produto de investimento, com análise da renda, duração do contrato, perfil do inquilino e potencial de valorização futura.

A decisão não deve ser automática. Vender vazio pode aumentar o valor percebido, mas também pode implicar tempo, negociação com o inquilino, perda de rendimento temporário e risco jurídico se a saída não estiver corretamente estruturada.

Antes de decidir, o proprietário deve comparar dois cenários: quanto pode vender com o contrato atual e quanto poderia vender com o imóvel desocupado. Esta análise é especialmente importante em Cascais, Estoril, Oeiras e Lisboa, onde pequenas diferenças de apresentação, disponibilidade e público-alvo podem alterar significativamente o resultado final.

Se tem um imóvel arrendado na Linha de Cascais, peça uma avaliação profissional antes de decidir se deve vender com o inquilino, negociar a saída ou esperar pelo fim do contrato.

Visitas a imóvel arrendado com renda antiga — há diferenças?

Sim, pode haver diferenças importantes. Quando o imóvel tem renda antiga, inquilino idoso, contrato muito antigo ou limitações à cessação do contrato, o proprietário deve ter ainda mais cuidado antes de prometer a entrega do imóvel devoluto ou organizar visitas como se a saída do inquilino fosse simples.

Nestes casos, a venda costuma ser mais sensível por três razões: o perfil do comprador é mais limitado, o valor de mercado pode ser afetado e qualquer pressão sobre o inquilino pode gerar conflito jurídico e reputacional.

A estratégia recomendada é tratar o imóvel como um ativo de investimento com condições específicas, explicando ao comprador a renda atual, o histórico do contrato, a situação do inquilino e os limites legais existentes.

Caso real — Linha de Cascais

Uma família no Estoril queria vender um T2 arrendado.
O inquilino inicialmente recusou visitas por medo de ter de deixar a casa inesperadamente.

A equipa da RE/MAX Cidadela:

1. explicou claramente que o arrendamento seria mantido após a venda
2. definiu uma janela semanal de visitas
3. introduziu apenas compradores pré-qualificados

Resultado:
O inquilino colaborou, a venda foi concretizada em 41 dias, e a renda nunca foi interrompida.

Quando a comunicação é transparente, o inquilino passa de adversário a aliado.

Quando faz sentido pedir ajuda profissional?

Procure apoio especializado quando acontece pelo menos UMA destas situações:

• o inquilino se mostra resistente;
• há receio de conflito ou retaliação;
• existem bens de valor no interior do imóvel;
• a venda tem caráter urgente;
• o contrato tem particularidades (renda antiga, inquilino idoso, etc.).

Ter um consultor especializado protege:

• o proprietário;
• o inquilino;
• a venda.

FAQs — Vender casa arrendada e visitas

1) O inquilino é obrigado a permitir visitas porque eu quero vender?
Só é obrigado se a venda implicar entregar a casa desocupada — e apenas nos últimos 3 meses antes da saída. Se a venda for “com arrendamento a manter”, as visitas só acontecem com autorização do inquilino.

2) Quando é que o inquilino tem obrigação legal de aceitar visitas?
Nos 3 meses anteriores à entrega do imóvel vazio, com aviso prévio e em horários razoáveis. Fora desse período, não pode exigir visitas.

3) O senhorio pode entrar com chave própria ou fazer visitas surpresa?
Não. Entrar com chave sem consentimento é ilegal e visitas surpresa são proibidas em qualquer cenário. As visitas devem ser sempre combinadas.

4) O que significa “aviso prévio” e “horários razoáveis” na prática?
Tem de avisar com antecedência e respeitar a rotina do inquilino. Na prática, 24–48 horas de antecedência e janelas fixas semanais (ex.: 1–2) costumam evitar conflito.

5) Quantas visitas por semana são razoáveis?
Regra prática: 1 a 2 janelas semanais, curtas e com hora marcada. Mais visitas tendem a gerar resistência e atrasar a venda.

6) Se o inquilino recusar visitas, o que faço?
Se a venda for com arrendamento a manter, ele pode recusar. Se for para entregar vazio (nos últimos 3 meses), negocie horários e formalize por escrito. Evite confronto; mediação profissional resolve a maioria dos impasses.

7) O direito de preferência do inquilino impede visitas ou trava a venda?
Não. O direito de preferência é sobre comprar, não sobre bloquear visitas. Notifique formalmente e mantenha o processo ativo com interessados, porque muitos inquilinos renunciam ou não conseguem financiar.

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8) É melhor vender com inquilino dentro ou com a casa vazia?
Depende do comprador-alvo e do contrato. “Com inquilino” costuma atrair investidores; “vazio” abre a procura a famílias e pode aumentar concorrência. É uma decisão caso a caso.

9) O senhorio pode terminar o contrato de arrendamento para vender a casa?

Não automaticamente. O facto de o senhorio querer vender a casa não termina, por si só, o contrato de arrendamento. Em regra, o imóvel pode ser vendido com o contrato em vigor, passando o comprador a assumir a posição de novo senhorio.

Para entregar a casa vazia, é necessário confirmar se existe uma forma legal válida de cessar o contrato, como oposição à renovação dentro dos prazos legais, acordo com o inquilino ou outra situação prevista na lei. Por isso, antes de prometer a casa devoluta a um comprador, o proprietário deve confirmar juridicamente a situação.

Conclusão

Organizar visitas na venda de um imóvel arrendado não tem de ser um processo conflituoso.
Com comunicação estruturada, respeito pela rotina e acompanhamento profissional, a venda acontece com mais rapidez, menos stress e maior segurança — para todos.

Se está a pensar vender um imóvel arrendado na Linha de Cascais e quer uma estratégia de visitas eficaz, segura e juridicamente correta:

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👤 Sobre o Autor:

 Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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