Como Transformar a Casa em Rendimento ou Liquidez Depois dos 65 Anos

Ter uma casa paga e uma reforma relativamente baixa pode criar uma situação paradoxal: existe património, por vezes de centenas de milhares de euros, mas pouco dinheiro disponível todos os meses. Depois dos 65 anos, uma das decisões mais importantes pode ser perceber se é possível transformar parte desse património em rendimento ou liquidez sem comprometer a segurança financeira e habitacional.

Na RE/MAX Cidadela trabalhamos no mercado imobiliário desde 2004, em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra, e sabemos que nesta fase da vida vender, arrendar ou manter uma casa deixa de ser apenas uma decisão imobiliária. Pode afetar o rendimento mensal, os impostos, a habitação futura e aquilo que ficará para os filhos.

Este artigo não analisa todas as decisões possíveis sobre a casa depois dos 65 anos. O foco é exclusivamente financeiro: como transformar parte do valor do imóvel em rendimento ou capital disponível.. Vamos responder a uma pergunta:

Como pode utilizar o valor da sua casa para melhorar financeiramente a reforma?

Existem várias soluções. Algumas permitem continuar na mesma casa; outras implicam mudar. Algumas geram uma mensalidade; outras libertam um capital que depois pode ser utilizado para criar rendimento.

A melhor opção depende sobretudo de quatro fatores: quanto dinheiro necessita, se quer continuar na casa, quanto património pretende preservar para os herdeiros e que nível de risco aceita.

Resumo rápido

• Arrendar um quarto ou parte da casa permite obter rendimento mantendo a propriedade e continuando a viver no imóvel.
• Arrendar toda a casa e mudar para uma habitação mais económica pode gerar rendimento, mas deve comparar-se a renda líquida recebida com o custo da nova habitação.
• Vender uma casa maior e comprar uma mais pequena pode libertar capital e reduzir despesas mensais.
• Vender e aplicar parte do capital pode transformar património imobiliário em rendimento financeiro. Para pessoas reformadas ou com pelo menos 65 anos existe, em determinadas condições, um regime fiscal específico de reinvestimento das mais-valias.
• Vender a nua propriedade mantendo o usufruto pode libertar capital sem obrigar o proprietário a sair da casa.
• Vender mantendo um direito de habitação vitalício é outra forma de obter liquidez preservando a segurança habitacional.
• Uma renda vitalícia pode transformar a casa em pagamentos periódicos durante a vida, mas continua a ser uma solução de nicho em Portugal.
• Quem recebe o Complemento Solidário para Idosos ou outro apoio dependente de recursos deve analisar o impacto antes de vender, porque transformar a residência habitual em dinheiro ou investimentos pode alterar a forma como o património é considerado.

Casa paga, reforma baixa: património não é o mesmo que rendimento

Uma pessoa pode viver numa casa de 500.000 € e receber uma reforma de 1.200 € mensais.

No papel possui um património relevante.

Na vida quotidiana pode continuar a ter dificuldades em suportar despesas médicas, alimentação, energia, manutenção da casa ou simplesmente viver com a tranquilidade financeira que gostaria.

Este problema tende a tornar-se ainda mais importante devido à longevidade.

Segundo as Tábuas de Mortalidade do INE para 2023–2025, a esperança de vida aos 65 anos em Portugal foi estimada em 20,19 anos. Trata-se de uma média estatística e não de uma previsão individual, mas mostra que uma decisão patrimonial tomada aos 65 ou 70 anos pode ter consequências durante duas décadas ou mais.

Por isso, antes de escolher qualquer solução, convém distinguir dois objetivos.

Liquidez significa transformar parte do valor da casa em dinheiro disponível agora.

Rendimento significa criar uma entrada periódica de dinheiro que ajude a pagar as despesas mensais.

Nem todas as estratégias fazem as duas coisas.

7 formas de utilizar a casa para melhorar o rendimento depois dos 65 anos

A tabela ajuda a perceber uma ideia fundamental: não existe uma estratégia melhor em termos absolutos.

Existe aquela que melhor corresponde ao objetivo do proprietário.

1. Arrendar um quarto ou parte da casa

É provavelmente a solução menos radical.

Uma pessoa que vive sozinha num T3, T4 ou numa moradia pode ter espaço que já não utiliza. Se a configuração da casa permitir alguma privacidade, arrendar um quarto, um piso ou um anexo pode criar rendimento mensal sem exigir a venda do imóvel.

A principal vantagem é preservar totalmente a propriedade.

O proprietário continua a viver na casa, beneficia de uma eventual valorização futura e mantém o imóvel no património que poderá transmitir aos herdeiros.

A desvantagem é igualmente evidente: passa a existir outra pessoa dentro da habitação e o proprietário assume responsabilidades associadas ao arrendamento.

Por isso, esta estratégia é mais interessante quando existe verdadeiro espaço excedentário e quando a entrada do arrendatário não prejudica significativamente a qualidade de vida.

Quanto paga de IRS sobre a renda?

As rendas são, em regra, rendimentos prediais da categoria F. A Autoridade Tributária permite deduzir determinados gastos efetivamente suportados, incluindo algumas despesas de conservação e manutenção, condomínio, IMI e Imposto do Selo relacionado com o contrato.

Em regra, os rendimentos do arrendamento habitacional estão sujeitos a uma taxa autónoma de 25%, existindo reduções para determinados contratos de longa duração e possibilidade de opção pelo englobamento nas situações previstas na lei.

Desde 1 de janeiro de 2026 existe ainda um regime que prevê taxa de 10% para determinados contratos de arrendamento habitacional que cumpram os limites de renda definidos no Decreto-Lei n.º 97/2026, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável. Este benefício vigora, nas condições legais, para rendimentos auferidos até ao final de 2029.

Por isso, nunca compare apenas:

“Consigo arrendar por 700 €.”

O número importante é:

“Quanto sobra efetivamente depois de impostos, despesas e manutenção?”

2. Arrendar toda a casa e mudar para outra mais económica

Outra possibilidade é conservar o imóvel como investimento, arrendá-lo e passar a viver numa habitação mais barata.

Imagine que a casa atual pode ser arrendada por 2.000 € mensais.

Se o proprietário encontrar uma habitação adequada por 1.200 €, pode parecer que criou automaticamente um rendimento adicional de 800 €.

Mas a conta não termina aqui.

Dos 2.000 € recebidos podem ter de ser descontados IRS, manutenção, condomínio, IMI, seguros, períodos sem arrendatário e outras despesas.

A decisão correta deve comparar:

renda líquida recebida – custo total da nova habitação.

Esta solução pode funcionar especialmente bem quando a casa atual tem forte procura no mercado de arrendamento mas deixou de corresponder às necessidades do proprietário.

A grande vantagem é continuar a possuir o imóvel.

A desvantagem é que continua exposto aos riscos e responsabilidades de ser senhorio.

3. Vender uma casa maior e comprar uma mais pequena

O chamado downsizing pode ser uma das soluções mais simples para libertar capital.

Imagine um casal que vive numa moradia avaliada em 650.000 €, mas já utiliza apenas uma pequena parte da casa.

Se conseguir vender por 650.000 € e comprar uma habitação adequada por 400.000 €, existe uma diferença bruta de:

250.000 €.

Naturalmente, será necessário descontar impostos, custos de compra e venda, eventuais obras e outras despesas.

Mas o downsizing pode produzir dois benefícios simultâneos:

libertar capital e reduzir despesas futuras.

Uma casa mais pequena pode significar menores custos com energia, manutenção, jardim, obras e seguros.

Para muitos proprietários, esta solução é mais simples do que usufrutos, rendas vitalícias ou contratos especiais.

O custo é sobretudo emocional: implica sair da casa onde se viveu, por vezes, durante décadas.

4. Vender e transformar parte do dinheiro em rendimento

Há uma diferença importante entre vender a casa para gastar o dinheiro e vender para reorganizar o património.

Imagine que um proprietário vende por 600.000 €, compra outra habitação por 350.000 € e, depois dos custos da operação, fica com aproximadamente 200.000 € disponíveis.

Esse capital pode ser utilizado para criar rendimento.

Se, apenas como exemplo matemático, 200.000 € produzissem uma rentabilidade média de 3% ao ano, representariam:

6.000 € anuais, ou aproximadamente 500 € por mês antes de impostos, custos e oscilações de rentabilidade.

Isto não é uma previsão nem uma recomendação de investimento.

Serve apenas para demonstrar como uma parte do património imobiliário pode ser convertida em património financeiro capaz de gerar rendimento.

Existe um regime fiscal específico para pessoas com 65 anos ou mais?

Sim, desde que sejam cumpridos vários requisitos.

O artigo 10.º do Código do IRS prevê uma possibilidade relevante para quem esteja reformado ou tenha, pelo menos, 65 anos.

Em determinadas condições, o valor de realização de imóveis abrangidos pelo regime pode ser aplicado em produtos como:

• contrato de seguro financeiro do ramo vida;
• fundo de pensões aberto;
• regime público de capitalização;
• Produto Individual de Poupança Pan-Europeu.

A aquisição deve ocorrer, em regra, nos seis meses posteriores à venda. Para determinados seguros e fundos de pensões, a lei exige ainda prestações periódicas durante um período igual ou superior a dez anos e estabelece limites ao montante anual recebido.

Isto não significa que qualquer pessoa com 65 anos fique automaticamente isenta de mais-valias.

Significa que existe uma ferramenta fiscal que merece ser analisada antes da escritura, com um contabilista ou fiscalista.

Atenção: vender a casa pode afetar o Complemento Solidário para Idosos

Este ponto é especialmente importante para quem tem uma reforma baixa.

A habitação própria permanente recebe um tratamento específico no regime do Complemento Solidário para Idosos (CSI). O regulamento exclui a residência permanente do cálculo normal do património imobiliário previsto para outros imóveis.

Mas quando a casa é vendida, a situação patrimonial muda.

O regime considera rendimentos de capitais, património mobiliário e também o valor de realização de bens móveis e imóveis. Para efeitos de património mobiliário, a regulamentação utiliza uma percentagem de 5% do valor do património considerado.

Existem ainda regras específicas para o dinheiro proveniente de uma venda.

Se o valor de realização for integralmente convertido, no mesmo ano, em património mobiliário ou imobiliário, a regulamentação determina que esse valor de realização não é considerado autonomamente como rendimento dessa venda. Se apenas uma parte for convertida, a regra prevê a consideração de 5% da parte não convertida para esse efeito.

Isto significa que alguém que recebe CSI não deveria assumir:

“Se vender a casa, o apoio fica exatamente igual.”

A transformação de uma residência própria em dinheiro, depósitos, investimentos ou outro imóvel pode alterar a avaliação dos recursos.

Quem recebe CSI ou outro apoio sujeito a condição de recursos deve, por isso, confirmar o impacto junto da Segurança Social antes de vender.

5. Vender a nua propriedade e manter o usufruto

Esta solução responde a um problema muito específico:

“Preciso de dinheiro, mas não quero sair da minha casa.”

O proprietário vende a nua propriedade a um comprador e conserva o usufruto, normalmente durante a vida.

O comprador passa a ser titular da nua propriedade, mas o usufrutuário continua a poder utilizar o imóvel nos termos do direito constituído.

Esta solução permite obter capital sem abandonar a casa, mas tem uma consequência patrimonial evidente: o imóvel já não ficará integralmente na propriedade do vendedor.

Além disso, o comprador não paga normalmente o mesmo que pagaria por uma casa livre e imediatamente disponível.

Quanto vale a nua propriedade aos 70 anos?

Não existe uma percentagem universal de mercado.

Há, contudo, uma tabela fiscal prevista no artigo 13.º do CIMT para determinar a propriedade separada de usufruto, uso ou habitação vitalícios.

Assim, para uma pessoa de 72 anos, a regra fiscal utiliza uma percentagem de 25% para determinar o valor fiscal da propriedade separada daquele direito. O próprio artigo contém regras adicionais para calcular o valor do usufruto e dos direitos de uso e habitação.

Mas é essencial não confundir:

valor fiscal ≠ preço de mercado.

Um investidor terá em consideração idade, localização, valor locativo, despesas futuras, estado da casa, expectativa de valorização e retorno pretendido.

Por isso, não seria responsável afirmar que uma nua propriedade “vale sempre 70%” ou “vale sempre 75%” da casa.

O valor deve ser analisado caso a caso.

6. Vender a casa e manter um direito de habitação vitalício

Existe outra possibilidade para quem quer obter capital mas considera inegociável continuar na mesma casa.

O direito de habitação é reconhecido pelo Código Civil e permite que uma pessoa habite uma casa pertencente a outra.

O Código Civil estabelece ainda que os direitos de uso e habitação são constituídos e extintos pelos mesmos modos que o usufruto e são regulados pelo respetivo título constitutivo.

Isto permite, por exemplo, estruturar uma operação em que:

o comprador adquire a propriedade + o antigo proprietário conserva um direito vitalício de habitação.

Esta situação é diferente de simplesmente vender e ficar como inquilino.

É também diferente do usufruto, que atribui direitos mais amplos.

Para quem apenas pretende:

“Quero ter a certeza de que continuo a viver na minha casa.”

o direito de habitação pode merecer análise.

Já explicamos esta questão em profundidade no nosso guia sobre vender a casa e continuar a viver nela até ao fim da vida, que deve ficar ligado internamente a partir desta secção.

7. Vender a casa e receber uma renda vitalícia

Aqui a lógica é diferente.

O Código Civil português prevê expressamente o contrato de renda vitalícia.

Neste contrato, uma pessoa transmite dinheiro, um bem móvel ou imóvel ou um direito e a outra obriga-se a pagar-lhe periodicamente uma determinada quantia durante a sua vida ou durante a vida de terceiro, conforme o contrato.

Aplicado a uma casa, o proprietário poderia transmitir o imóvel e receber, em contrapartida, prestações periódicas.

Isto responde à necessidade:

“Não preciso de receber todo o valor da casa hoje. Preciso sobretudo de aumentar o meu rendimento mensal enquanto viver.”

Mas existem questões particularmente importantes.

Quem garante o pagamento durante 10, 20 ou 25 anos?

Que garantias existem se o comprador deixar de pagar?

A prestação acompanha a inflação?

Existe um pagamento inicial?

O vendedor continua ou não a viver na casa?

O que acontece com a operação quando morre?

Por isso, embora juridicamente seja uma solução prevista, continua a exigir um contrato muito bem estruturado e análise individual.

E a hipoteca inversa?

É uma das expressões mais associadas ao problema de transformar uma casa em rendimento na reforma.

Conceptualmente, a hipoteca inversa funciona de maneira diferente das soluções anteriores.

O proprietário continua titular da casa, mas obtém financiamento garantido pelo imóvel, sendo o reembolso normalmente diferido para uma fase posterior.

A ideia é muito conhecida em alguns países.

Em Portugal, contudo, não existe atualmente um mercado desenvolvido de hipotecas inversas comparável ao desses mercados nem um regime jurídico setorial especificamente criado para o produto.

Por isso, não a incluímos entre as sete soluções que um proprietário português pode normalmente comparar em igualdade de circunstâncias.

Uma casa de 500.000 €: como podem mudar os resultados?

Considere um exemplo meramente ilustrativo.

Idade do proprietário: 70 anos
Valor estimado da casa: 500.000 €
Crédito habitação: inexistente
Renda hipotética da casa inteira: 1.750 €/mês
Renda hipotética de um quarto: 500 €/mês

Os valores de arrendamento são apenas hipóteses para facilitar a comparação e não representam uma estimativa concreta para Cascais, Lisboa ou outra localização.

Repare que não atribuímos uma percentagem arbitrária às três últimas opções.

Isso é intencional.

Não existe um preço de mercado universal para nua propriedade, direito de habitação ou renda vitalícia.

Apresentar uma percentagem sem dados comparáveis reais seria criar uma precisão que não existe.

Qual destas opções gera mais rendimento mensal?

Depende do imóvel e da situação pessoal.

Arrendar a casa inteira pode gerar o maior rendimento bruto, mas existe depois o custo de encontrar outra habitação.

Arrendar um quarto produz menos receita, mas permite continuar na casa e conservar integralmente a propriedade.

Vender e investir capital pode gerar rendimento sem responsabilidades de senhorio, mas introduz risco financeiro e implica vender o imóvel.

A renda vitalícia oferece previsibilidade contratual se for corretamente estruturada, mas transfere o património e introduz risco relacionado com a capacidade da contraparte cumprir durante muitos anos.

Por isso, rendimento bruto não deve ser o único critério.

Qual permite continuar a viver na mesma casa?

Se esta for uma condição absoluta, as alternativas reduzem-se.

Pode:

arrendar apenas parte da casa;

vender a nua propriedade mantendo usufruto;

ou

estruturar uma venda mantendo direito de habitação.

Uma renda vitalícia também pode eventualmente ser combinada com permanência no imóvel, mas isso terá de estar especificamente previsto na estrutura jurídica utilizada.

E se a prioridade for deixar a casa aos filhos?

Nesse caso, existe uma diferença muito relevante.

Arrendar parte ou toda a casa permite continuar proprietário e, em princípio, manter o imóvel no património sucessório.

O downsizing substitui uma casa por outra e pode ainda preservar capital financeiro.

Já a venda da nua propriedade, a venda acompanhada por direito de habitação ou uma renda vitalícia implicam uma transferência muito mais profunda do património imobiliário.

Isto não significa que sejam más decisões.

Há proprietários que preferem utilizar durante a vida uma parte maior do património que acumularam.

Outros dão prioridade a preservar a casa para os filhos.

É uma decisão familiar e patrimonial, não apenas financeira.

Antes de escolher uma solução, responda a estas quatro perguntas

A primeira pergunta é:

Preciso de capital agora ou rendimento todos os meses?

Quem necessita de 100.000 € imediatamente tem um problema diferente de quem precisa de mais 500 € por mês.

A segunda:

Quero obrigatoriamente continuar nesta casa?

Se a resposta for sim, downsizing e arrendamento integral deixam imediatamente de ser opções adequadas.

A terceira:

Quanto património quero preservar para os meus herdeiros?

A resposta pode alterar completamente a escolha.

E finalmente:

Quanto risco e complexidade aceito?

Arrendar um quarto é relativamente simples. Uma renda vitalícia ou uma venda acompanhada por direitos reais exige muito mais estrutura jurídica.

Estas quatro respostas são normalmente mais importantes do que perguntar simplesmente:

“Qual opção rende mais?”

Perguntas frequentes

Tenho uma casa paga e uma reforma baixa. O que posso fazer?

Pode considerar arrendar parte ou toda a casa, fazer downsizing, vender e aplicar parte do capital, vender a nua propriedade mantendo usufruto, vender conservando direito de habitação ou analisar uma renda vitalícia. A decisão depende sobretudo de precisar de rendimento mensal ou capital e de querer permanecer ou não na casa.

Posso obter dinheiro da minha casa sem ter de sair?

Sim. Entre as soluções possíveis estão arrendar parte da casa, vender a nua propriedade mantendo usufruto ou estruturar uma venda com direito de habitação. Cada solução tem consequências jurídicas, fiscais e sucessórias diferentes.

É melhor vender ou arrendar a casa depois dos 65 anos?

Depende do rendimento líquido potencial, despesas do imóvel, necessidade de liquidez, intenção de permanecer proprietário e situação familiar. A comparação deve utilizar rendimento líquido, não apenas a renda bruta anunciada.

Quanto se paga de imposto sobre rendas?

Em 2026, os rendimentos de arrendamento habitacional estão, em regra, sujeitos a uma taxa autónoma de 25%, existindo reduções para certos contratos de longa duração e um regime de 10% para determinados arrendamentos que cumpram os limites de renda estabelecidos na legislação de 2026. Pode ainda existir opção pelo englobamento nas situações previstas na lei.

Tenho mais de 65 anos. Posso vender e evitar pagar mais-valias?

A idade, por si só, não elimina automaticamente a tributação. Contudo, o artigo 10.º do Código do IRS contém um regime específico que pode permitir a exclusão de tributação através do reinvestimento em determinados produtos quando o contribuinte ou respetivo cônjuge ou unido de facto esteja reformado ou tenha pelo menos 65 anos, desde que sejam cumpridos todos os requisitos.

Vender a casa pode afetar o Complemento Solidário para Idosos?

Pode. A residência habitual beneficia de tratamento específico, enquanto dinheiro e outros ativos são considerados de forma diferente na determinação dos recursos. Existem ainda regras próprias sobre o valor obtido com a venda. Quem recebe CSI deve verificar o efeito da operação antes de vender.

Existe hipoteca inversa em Portugal?

O conceito existe e é utilizado noutros mercados, mas Portugal não dispõe atualmente de um mercado desenvolvido deste produto comparável ao existente em alguns outros países. Por isso, quem procura esta solução deve comparar alternativas efetivamente disponíveis no mercado português.

Quanto receberei se vender a nua propriedade?

Não existe uma percentagem universal. A idade do usufrutuário, valor da propriedade plena, localização, valor locativo, estado do imóvel e retorno exigido pelo comprador influenciam a proposta. A tabela do CIMT é fiscal e não deve ser utilizada como tabela de preços de mercado.

Antes de decidir, descubra quanto vale realmente a sua casa

Existe um número sem o qual nenhuma destas estratégias pode ser corretamente comparada:

o valor real de mercado do imóvel.

Se considera que a casa vale 600.000 €, mas o mercado está disposto a pagar 500.000 €, todas as contas de downsizing, rendimento ou libertação de capital ficam erradas.

O contrário também acontece. Quem vive há 20 ou 30 anos na mesma casa pode não ter consciência da valorização que ocorreu na zona.

Na RE/MAX Cidadela trabalhamos desde 2004 em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra, acompanhando proprietários em decisões que muitas vezes envolvem muito mais do que simplesmente vender uma casa.

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Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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