Mais-valias Herança Indivisa: Guia Completo RE/MAX

Herdou uma casa com os seus irmãos e estão a pensar vendê-la? Antes de colocar o imóvel no mercado, existe uma questão que pode fazer uma diferença de milhares de euros: quem paga as mais-valias de uma herança indivisa e quanto IRS terá cada herdeiro de suportar?

Imagine três irmãos que herdaram uma moradia em Cascais. O valor fiscal de aquisição é de 250.000 €, mas a casa pode ser vendida por 400.000 €. A diferença é de 150.000 €. Será este o valor sujeito a IRS? Os três irmãos pagam o mesmo imposto? E se um deles decidir vender apenas o seu quinhão hereditário?

Na RE/MAX Cidadela, acompanhamos proprietários e famílias na venda de imóveis em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra desde 2004. Sabemos que, numa herança indivisa, determinar o valor da casa é apenas uma parte da decisão. É igualmente importante compreender os direitos de cada herdeiro, antecipar as despesas da venda e perceber quanto poderá efetivamente receber depois de impostos.

A resposta depende de uma distinção fundamental: vender uma casa pertencente a uma herança indivisa não é o mesmo que vender um quinhão hereditário. Esta diferença ganhou especial importância com o Acórdão n.º 7/2025 do Supremo Tribunal Administrativo, que confirmou que os ganhos resultantes da alienação de um verdadeiro quinhão hereditário não estão sujeitos a IRS como mais-valias imobiliárias.

Além disso, a legislação de 2026 introduziu novas possibilidades de exclusão de tributação através do reinvestimento em imóveis destinados a arrendamento habitacional.

Neste guia, explicamos quem paga o imposto, como calcular as mais-valias, quais as despesas dedutíveis e quando é possível reduzir a tributação ou recuperar IRS pago indevidamente, com exemplos práticos e referências à legislação portuguesa.

Neste artigo

1. Uma herança indivisa paga mais-valias?
2. Quem paga IRS quando existem vários herdeiros?
3. Vender a casa ou o quinhão hereditário: diferenças fiscais
4. Como calcular as mais-valias de um imóvel herdado?
5. Exemplo prático: três irmãos vendem uma casa por 400.000 €
6. Que despesas podem ser deduzidas?
7. Como declarar a venda no IRS?
8. Como reduzir ou evitar as mais-valias?
9. Paguei IRS pela venda de um quinhão: posso recuperá-lo?
10. Perguntas frequentes sobre mais-valias na herança indivisa

Resumo Rápido: Mais-Valias na Herança Indivisa

• Venda de uma casa herdada: Quando os herdeiros vendem conjuntamente um imóvel de uma herança indivisa, a operação pode gerar mais-valias sujeitas a IRS, mesmo antes da partilha.
• Quem paga o IRS: Cada herdeiro declara, em regra, a parte correspondente aos seus direitos. O imposto depende também dos rendimentos individuais, pelo que os herdeiros podem pagar valores diferentes.
• Como calcular as mais-valias: Subtrai-se ao valor de venda o valor fiscal de aquisição atualizado, quando aplicável, e as despesas elegíveis. Em regra, para residentes fiscais em Portugal, 50% do saldo positivo das mais-valias imobiliárias é considerado para englobamento.
• Venda do quinhão hereditário: Os ganhos provenientes da venda de um verdadeiro quinhão hereditário não estão sujeitos a IRS como mais-valias imobiliárias, segundo o Acórdão do STA n.º 7/2025. A operação pode, contudo, estar sujeita a IMT.
• Reinvestimento em 2026: A venda de determinados imóveis habitacionais pode beneficiar de exclusão de tributação mediante reinvestimento em imóveis para arrendamento, cumprindo os requisitos legais, incluindo o limite de renda moderada de 2.300 € mensais em 2026.
• Recuperação de IRS pago: Quem pagou IRS indevidamente pela alienação de um verdadeiro quinhão hereditário pode ter direito à revisão da liquidação, desde que existam fundamentos e os prazos legais ainda estejam disponíveis.

1. Uma herança indivisa paga mais-valias?

Sim. A venda de um imóvel integrado numa herança indivisa pode gerar mais-valias sujeitas a IRS, mesmo que os herdeiros ainda não tenham realizado a partilha.

O facto de a casa ter sido herdada não determina, por si só, a tributação. O que importa é a natureza da transmissão e o ganho fiscal obtido.

O que significa herança indivisa?

Uma herança indivisa existe quando alguém falece, deixando bens e direitos que ainda não foram partilhados pelos sucessores.

Imagine que os pais deixam uma moradia aos seus três filhos.

Enquanto não existir partilha, cada filho tem uma posição hereditária sobre o património da herança considerado globalmente. Isso não significa que cada um seja automaticamente proprietário de um terço individualizado da casa.

Esta distinção separa a herança indivisa de uma situação comum de compropriedade.

Os herdeiros podem, nas condições previstas na lei, vender conjuntamente um imóvel integrado na herança ou transmitir a sua posição hereditária.

São operações juridicamente diferentes, com consequências fiscais que também podem ser distintas.

Por isso, antes de calcular o IRS, é necessário confirmar a situação jurídica do imóvel e o objeto da venda.

2. Quem paga as mais-valias quando vários herdeiros vendem uma casa?

Cada herdeiro é, em regra, responsável pelo IRS relativo aos direitos que transmite. O imposto é apurado individualmente e depende da mais-valia obtida e da situação fiscal de cada contribuinte.

Quando três irmãos vendem conjuntamente uma casa herdada, não existe necessariamente uma única liquidação de IRS para toda a família.

Cada irmão declara a sua parte da operação.

Os herdeiros pagam todos o mesmo imposto?

Não necessariamente.

Mesmo que a mais-valia atribuída a cada um seja igual, o imposto pode ser diferente porque o IRS tem taxas progressivas.

Um herdeiro com rendimento coletável anual de 20.000 € poderá suportar uma tributação inferior à de outro com rendimento coletável de 70.000 €.

Também podem existir diferenças relacionadas com a residência fiscal, outros ganhos ou perdas e regimes de exclusão de tributação.

Mais à frente, apresentamos um exemplo completo com três irmãos que vendem uma casa por 400.000 €, incluindo o cálculo do IRS adicional.

E se os herdeiros tiverem direitos diferentes?

Nem todas as heranças são divididas em partes iguais.

Quando existem um cônjuge sobrevivo, filhos, testamentos ou direitos adquiridos em momentos distintos, é necessário determinar a proporção efetiva dos direitos transmitidos.

Por exemplo, uma casa que já pertencia parcialmente ao cônjuge sobrevivo pode exigir o apuramento separado dos direitos que este detinha antes do falecimento e dos direitos adquiridos posteriormente.

Conselho prático: não divida automaticamente o preço de venda pelo número de herdeiros. Confirme primeiro a origem e a proporção dos direitos de cada vendedor.

3. Vender a casa herdada ou vender o quinhão hereditário: qual é a diferença fiscal?

A venda de um imóvel concreto pertencente à herança pode gerar mais-valias imobiliárias sujeitas a IRS. Já a alienação de um verdadeiro quinhão hereditário não constitui uma venda de direitos reais sobre imóveis para efeitos do artigo 10.º, n.º 1, alínea a), do Código do IRS.

Esta é uma das distinções mais importantes para quem pretende vender bens herdados.

Quando os herdeiros vendem a casa

Imagine que três irmãos herdaram uma moradia em Cascais e decidem vendê-la conjuntamente por 400.000 €.

O objeto da transmissão é o próprio imóvel.

Esta operação pode gerar mais-valias imobiliárias sujeitas a IRS, mesmo que a herança permaneça indivisa até à venda.

Quando um herdeiro vende o seu quinhão

Imagine agora que um dos irmãos pretende sair da herança e transmitir a sua posição hereditária a outro herdeiro ou a um terceiro.

Numa verdadeira cessão de quinhão hereditário, transmite o seu direito à herança como um todo, e não uma quota individualizada sobre determinado imóvel.

É precisamente esta distinção que foi clarificada pelo Supremo Tribunal Administrativo.

O que decidiu o Supremo Tribunal Administrativo em 2025?

O Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo n.º 7/2025, proferido em 29 de abril de 2025, no Processo n.º 33/24.1BALSB, e publicado no Diário da República em 4 de junho de 2025, uniformizou a jurisprudência nesta matéria.

O Tribunal concluiu que a alienação de um quinhão hereditário não constitui uma alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis para efeitos do Código do IRS.

Consequência: os ganhos obtidos com a venda de um verdadeiro quinhão hereditário não estão sujeitos a IRS como mais-valias imobiliárias.

A Autoridade Tributária acolheu este entendimento através do Ofício-Circulado n.º 20281/2025, de 25 de julho.

A distinção foi também abordada na Informação Vinculativa n.º 29226, com despacho de 20 de janeiro de 2026.

E se a herança tiver apenas uma casa?

A existência de um único imóvel na herança não impede, por si só, a transmissão de um verdadeiro quinhão hereditário.

O elemento decisivo é a natureza jurídica da operação.

Se o negócio transmitir efetivamente o direito à herança como um todo, aplica-se o enquadramento correspondente à cessão do quinhão.

Se transmitir direitos sobre um imóvel concreto e individualizado, o tratamento fiscal pode ser diferente.

É essencial que a escritura reflita corretamente a realidade da operação.

A venda de um quinhão hereditário paga IMT?

A alienação onerosa de herança ou quinhão hereditário que integre imóveis encontra-se abrangida pelas regras de incidência do IMT, nos termos do artigo 2.º, n.º 5, alínea c), do Código do IMT.

O imposto é, em princípio, da responsabilidade do adquirente, devendo ser confirmados os pressupostos de incidência e eventuais benefícios.

Assim, a ausência de IRS sobre os ganhos do vendedor não significa que a operação esteja livre de outros impostos.

A cessão de quinhão também pode envolver direitos de preferência e outras consequências jurídicas.

Não escolha entre vender a casa e vender o quinhão apenas pela eventual poupança de IRS. São operações distintas e devem corresponder à verdadeira intenção dos intervenientes.

Para aprofundar este assunto, consulte o nosso guia sobre como vender um quinhão hereditário e evitar erros de milhares de euros.

4. Como calcular as mais-valias de um imóvel herdado?

A mais-valia de uma casa herdada calcula-se subtraindo ao valor fiscal de realização o valor fiscal de aquisição, atualizado quando aplicável, e as despesas fiscalmente elegíveis.

A fórmula simplificada é:

Mais-valia = Valor de realização − Valor de aquisição atualizado − Despesas elegíveis

Qual é o valor de aquisição de um imóvel herdado?

O valor fiscal de aquisição não corresponde necessariamente ao preço que os pais ou avós pagaram originalmente pela casa.

Segundo o artigo 45.º do Código do IRS, nas aquisições gratuitas considera-se, em regra, o valor utilizado para efeitos de liquidação do Imposto do Selo ou aquele que serviria de base à liquidação caso o imposto fosse devido.

Exemplo: os pais compraram uma moradia por 50.000 € há várias décadas. Quando a casa foi herdada, o valor fiscal considerado na transmissão foi de 220.000 €.

Na futura venda pelos herdeiros, o ponto de partida será, em regra, o valor fiscal da aquisição por herança, e não os 50.000 € pagos originalmente pelos pais.

Qual é a data fiscal de aquisição?

Nas aquisições por sucessão, a data relevante está normalmente associada à abertura da sucessão, que ocorre com a morte do autor da herança.

A habilitação de herdeiros identifica os sucessores, mas não substitui automaticamente essa data.

Quando existem heranças sucessivas, tornas ou direitos adquiridos em momentos diferentes, pode ser necessário utilizar valores e datas de aquisição distintos.

Como funciona o coeficiente de desvalorização da moeda?

O artigo 50.º do Código do IRS permite atualizar o valor fiscal de aquisição através de coeficientes publicados oficialmente, quando estiverem preenchidas as condições legais.

Esta atualização pode reduzir a mais-valia tributável.

Por exemplo, uma casa herdada em 2018 e vendida em 2026 pode beneficiar da atualização monetária correspondente, utilizando o coeficiente aplicável ao ano de aquisição.

Atenção: para vendas realizadas em 2026, deve ser utilizada a tabela oficial de coeficientes aplicável a esse ano, e não a de 2025.

5. Exemplo prático: três irmãos vendem uma casa herdada por 400.000 €

Vamos analisar um cenário ilustrativo para perceber quanto poderá pagar de IRS um dos herdeiros.

Três irmãos herdaram uma moradia em Alcabideche, no concelho de Cascais, em 2025.

Em 2026, decidem vendê-la por 400.000 €.

Para simplificar, vamos assumir que:

• Os três têm direitos iguais, adquiridos na mesma data.
• São residentes fiscais em Portugal continental.
• Não existem outras operações que alterem o saldo fiscal de mais-valias.
• As despesas indicadas são fiscalmente elegíveis.

Como a aquisição ocorreu em 2025 e a venda em 2026, não decorreu o período necessário para aplicar a correção monetária do valor de aquisição.

Passo 1 — Calcular a mais-valia total

Cálculo:

400.000 € − 250.000 € − 15.000 € = 135.000 €

Passo 2 — Determinar a mais-valia de cada herdeiro

Como os irmãos possuem direitos iguais:

135.000 € ÷ 3 = 45.000 €

Cada irmão tem uma mais-valia fiscal de 45.000 €.

Passo 3 — Determinar a parcela considerada para IRS

No regime geral aplicável a residentes fiscais em Portugal, é normalmente considerado 50% do saldo positivo das mais-valias imobiliárias elegíveis.

45.000 € × 50% = 22.500 €

Cada irmão terá, neste exemplo, 22.500 € a considerar para englobamento no IRS.

Este valor não representa o imposto a pagar.

Passo 4 — Quanto IRS poderá pagar um dos irmãos?

Imagine que um dos irmãos é solteiro, residente fiscal em Portugal continental, sem dependentes, e apresenta um rendimento coletável de 30.000 € antes da mais-valia.

Depois de incluir os 22.500 € da parcela tributável da mais-valia, o rendimento coletável passa para 52.500 €.

Aplicando as taxas progressivas do artigo 68.º do Código do IRS para 2026:

Neste cenário, a venda da casa provoca um acréscimo aproximado de 8.713 € de IRS para esse irmão.

O cálculo considera as taxas gerais de 2026, sem incluir deduções à coleta, retenções na fonte, tributação conjunta ou outros ajustamentos individuais.

Representa o acréscimo de coleta atribuível à mais-valia neste cenário, e não o valor final da liquidação de IRS.

Quanto dinheiro receberia realmente esse irmão?

A parte bruta do preço de venda seria:

400.000 € ÷ 3 = 133.333,33 €

Admitindo que as despesas elegíveis de 15.000 € foram efetivamente pagas pelos vendedores em partes iguais, cada irmão suportaria 5.000 €.

Nesse cenário:

133.333,33 € − 5.000 € − 8.713,13 € = 119.620,20 €

Este seria um valor líquido ilustrativo, antes de outras eventuais responsabilidades ou despesas.

O exemplo demonstra porque é importante distinguir três valores: preço de venda, mais-valia fiscal e dinheiro efetivamente recebido.

Vai vender uma casa herdada? Descubra primeiro quanto vale.

Antes de estimar quanto poderá receber, precisa de conhecer o valor de mercado do imóvel.

A RE/MAX Cidadela acompanha proprietários em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra na avaliação e comercialização de imóveis herdados.

Uma avaliação fundamentada ajuda a estabelecer um preço de venda realista e a reunir a informação necessária para preparar uma simulação fiscal.

Descubra quanto vale a sua casa herdada e conheça o nosso apoio especializado.

6. Que despesas podem ser deduzidas às mais-valias?

A comissão da imobiliária, determinadas obras de valorização e outros encargos necessários e comprovados podem reduzir a mais-valia fiscal, nos termos do artigo 51.º do Código do IRS.

Contudo, nem todas as despesas relacionadas com o imóvel são dedutíveis.

Comissão de mediação imobiliária

A comissão paga à agência imobiliária pela venda pode constituir uma despesa necessária e inerente à alienação.

Deve estar devidamente documentada, através de fatura e comprovativos adequados.

Obras de valorização

As despesas comprovadas com a valorização do imóvel realizadas nos últimos 12 anos podem ser consideradas nas condições previstas na lei.

Entre as intervenções potencialmente elegíveis encontram-se:

• Remodelações significativas de cozinhas ou casas de banho.
• Substituição relevante de instalações elétricas ou canalizações.
• Obras estruturais ou de reabilitação.
• Melhorias de eficiência energética que valorizem o imóvel.

A natureza dos trabalhos é importante: uma reparação corrente não é automaticamente uma obra de valorização fiscalmente elegível.

Outras despesas

Determinados encargos necessários à venda, como a obtenção do certificado energético, podem ser considerados quando cumpram os requisitos legais.

Impostos, registos e emolumentos exigem uma análise específica, de acordo com a sua natureza e ligação à operação.

Despesas correntes, como IMI anual, condomínio, juros do empréstimo e manutenção normal da habitação, não devem ser deduzidas automaticamente.

Três erros que podem custar milhares de euros

1. Utilizar uma data fiscal de aquisição incorreta. Numa herança com transmissões sucessivas, podem existir diferentes datas e valores de aquisição.

2. Não guardar faturas de obras elegíveis. Despesas de valorização realizadas nos últimos 12 anos podem reduzir a mais-valia, mas necessitam de documentação adequada.

3. Escolher a modalidade de venda apenas pela poupança fiscal. Vender uma casa e vender um quinhão hereditário são operações juridicamente diferentes, com consequências que vão além do IRS.

7. Como declarar as mais-valias de uma herança indivisa no IRS?

Quando os herdeiros vendem diretamente um imóvel concreto da herança, cada um deve, em regra, declarar a parte correspondente à sua transmissão no Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS.

A declaração deve identificar os elementos fiscalmente relevantes da operação:

• Imóvel transmitido.
• Valor e data de realização.
• Valor e data fiscal de aquisição.
• Direitos transmitidos pelo herdeiro.
• Despesas fiscalmente elegíveis.
• Eventuais exclusões de tributação ou reinvestimentos.

Quando deve ser declarada a venda?

Uma casa vendida em 2026 será, em regra, declarada no IRS referente aos rendimentos de 2026, entregue em 2027.

E se a herança ainda não tiver sido partilhada?

A ausência de partilha não elimina a obrigação declarativa quando existe uma venda imobiliária tributável.

É necessário identificar os direitos transmitidos por cada herdeiro e os elementos relevantes para o cálculo da mais-valia.

A situação é diferente quando ocorre uma verdadeira alienação de quinhão hereditário abrangida pelo entendimento do Supremo Tribunal Administrativo.

8. Como reduzir ou evitar as mais-valias de uma casa herdada?

A legislação portuguesa prevê regimes de exclusão total ou parcial de tributação, nomeadamente através de determinados reinvestimentos. Os requisitos dependem da natureza do imóvel vendido e do destino dado ao valor da venda.

Reinvestimento em habitação própria e permanente

O artigo 10.º do Código do IRS prevê a exclusão de determinadas mais-valias provenientes da venda de habitação própria e permanente, mediante reinvestimento elegível.

Em geral, o reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda.

Contudo, não basta vender uma casa herdada e comprar outra.

O imóvel vendido tem de cumprir os requisitos legais de habitação própria e permanente, incluindo as condições de utilização e domicílio fiscal aplicáveis.

Exemplo: se três irmãos herdarem a casa onde os pais viviam, nenhum deles passa automaticamente a beneficiar deste regime apenas por utilizar o dinheiro da venda para comprar outra habitação.

Novo regime de 2026 a 2029: reinvestimento em imóveis para arrendamento

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduziu um regime de exclusão de tributação de determinadas mais-valias imobiliárias mediante reinvestimento na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional.

Este regime aplica-se a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

É particularmente relevante para proprietários que pretendem vender um imóvel habitacional e reinvestir o capital noutro destinado a arrendamento.

Qual é o limite de renda em 2026?

O limite de renda moderada definido para 2026 é de 2.300 € mensais, correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 920 €.

Este montante é um limite fiscal de elegibilidade, não uma referência ao valor de mercado adequado para todas as habitações.

A legislação prevê regras próprias para a evolução dos limites aplicáveis.

Quais são os requisitos do reinvestimento?

Entre as condições previstas no regime encontram-se:

• Reinvestir o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel vendido, e não apenas a mais-valia.
• Realizar o reinvestimento entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
• Adquirir a propriedade de outro imóvel situado em Portugal e destinado a arrendamento habitacional.
• Respeitar o limite máximo legal da renda.
• Celebrar contrato de arrendamento no prazo legal de seis meses, ressalvados os impedimentos justificados previstos na lei.
• Manter o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
• Não alienar o imóvel adquirido durante o período mínimo legal de cinco anos.
• Declarar a intenção de reinvestimento no IRS do ano da alienação.

O incumprimento dos requisitos pode provocar a perda da exclusão de tributação.

Exemplo: vender uma casa herdada e comprar um apartamento para arrendar

Imagine que vende uma casa herdada por 300.000 €, obtendo uma mais-valia fiscal de 100.000 €.

Se não existir empréstimo elegível a amortizar, o valor de referência para reinvestimento integral é de 300.000 €, e não apenas os 100.000 € da mais-valia.

Se adquirir um apartamento destinado a arrendamento por 300.000 € e cumprir os restantes requisitos legais, poderá beneficiar da exclusão integral da mais-valia abrangida.

Se reinvestir apenas parte do valor exigido, a exclusão poderá ser proporcional.

Este regime encontra-se previsto no artigo 10.º, n.os 7 a 9, do Código do IRS, na redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026.

E se o herdeiro tiver mais de 65 anos?

O Código do IRS prevê também um regime específico de exclusão de tributação associado à venda de habitação própria e permanente por contribuintes com idade igual ou superior a 65 anos ou em situação de reforma.

O benefício pode envolver reinvestimento em determinados produtos financeiros previstos na lei.

Contudo, a idade, por si só, não garante qualquer isenção de mais-valias na venda de uma casa herdada.

9. Já pagou IRS pela venda de um quinhão hereditário? Pode recuperar o imposto?

Sim. Pode ser possível recuperar IRS pago indevidamente pela venda de um verdadeiro quinhão hereditário, desde que existam fundamentos legais e os prazos de reação ainda estejam disponíveis.

Depois do Acórdão do STA n.º 7/2025, a Autoridade Tributária alterou o seu entendimento sobre estas transmissões.

Contribuintes que anteriormente declararam ganhos com a venda de quinhões hereditários como mais-valias imobiliárias podem ter fundamento para solicitar a correção da liquidação.

Qual é o prazo para reclamar?

Existem dois mecanismos administrativos particularmente relevantes.

Reclamação graciosa: o prazo geral é de 120 dias, contado nos termos dos artigos 70.º e 102.º do Código de Procedimento e de Processo Tributário.

Revisão oficiosa: nos termos do artigo 78.º da Lei Geral Tributária, a revisão pode ocorrer, em determinadas condições, até quatro anos após a liquidação, nomeadamente quando exista erro imputável aos serviços.

A possibilidade de revisão depende da natureza da operação, da forma como o imposto foi liquidado e do fundamento jurídico do pedido.

Os quatro anos não representam um prazo universal de recuperação de IRS.

Que documentos são necessários?

Para analisar a situação, reúna:

• Escritura ou documento de transmissão do quinhão.
• Declaração de IRS do ano da operação.
• Nota de liquidação.
• Comprovativo de pagamento do imposto.
• Documentação da herança e dos direitos transmitidos.

A recuperação não é automática. É necessário verificar se a transmissão correspondeu efetivamente a um quinhão hereditário e se existe um meio legal de reação disponível.

Se vendeu um quinhão hereditário e pagou IRS, procure aconselhamento fiscal ou jurídico antes de deixar decorrer os prazos.

10. Perguntas frequentes sobre mais-valias na herança indivisa

Uma herança indivisa paga IRS sobre mais-valias?

Sim. Quando os herdeiros vendem diretamente um imóvel concreto integrado numa herança indivisa, a operação pode gerar mais-valias imobiliárias sujeitas a IRS. A tributação é apurada individualmente, segundo os direitos transmitidos.

Se três irmãos vendem uma casa herdada, quem paga o IRS?

Cada irmão deve, em regra, declarar a parte da venda correspondente aos seus direitos. O imposto depende da situação fiscal individual, pelo que os três herdeiros não pagam necessariamente o mesmo valor.

Como calcular as mais-valias de uma casa herdada?

Subtrai-se ao valor fiscal de realização o valor fiscal de aquisição atualizado, quando aplicável, e as despesas elegíveis. Para residentes em Portugal, normalmente 50% do saldo positivo das mais-valias imobiliárias elegíveis é considerado para englobamento no IRS.

Qual é o valor de aquisição de um imóvel herdado?

Em regra, é o valor considerado para efeitos de Imposto do Selo na transmissão por herança ou aquele que serviria de base à sua liquidação caso fosse devido. Não corresponde necessariamente ao preço pago originalmente pelo falecido.

Vender um quinhão hereditário paga IRS?

A alienação de um verdadeiro quinhão hereditário não está sujeita a IRS como mais-valia imobiliária, de acordo com o Acórdão do STA n.º 7/2025. A transmissão de direitos sobre um imóvel concreto tem enquadramento diferente.

A venda de um quinhão hereditário paga IMT?

A alienação onerosa de herança ou quinhão hereditário que integre imóveis encontra-se abrangida pelas regras de incidência do IMT. O imposto é, em princípio, da responsabilidade do adquirente, nos termos aplicáveis à operação.

Paguei IRS pela venda de um quinhão hereditário. Posso recuperar?

Pode ser possível recuperar o imposto através dos meios legais adequados, desde que ainda existam prazos disponíveis. A reclamação graciosa tem um prazo geral de 120 dias; a revisão oficiosa pode, em determinadas condições, ocorrer até quatro anos após a liquidação.

A comissão da imobiliária pode ser deduzida às mais-valias?

Sim, quando constitui uma despesa necessária e inerente à alienação e cumpre os requisitos legais. Deve existir documentação adequada, nomeadamente fatura e comprovativo de pagamento.

Posso reinvestir o dinheiro da venda e não pagar mais-valias?

Sim, em determinadas situações. Existem regimes de exclusão de tributação relacionados com habitação própria e permanente e, desde 2026, com reinvestimento em imóveis destinados a arrendamento habitacional. Cada regime tem condições próprias.

Uma casa herdada antes de 1989 está isenta de mais-valias?

Depende da data fiscal de aquisição dos direitos pelo herdeiro e da aplicação do regime transitório. O facto de os pais terem comprado a casa antes de 1989 não garante, por si só, a exclusão de tributação na venda realizada pelos filhos.

Um herdeiro que vive no estrangeiro paga IRS em Portugal?

A venda de imóveis situados em Portugal pode gerar tributação para herdeiros não residentes. O enquadramento depende das regras aplicáveis à situação individual e de eventuais convenções para evitar a dupla tributação.

Vai vender uma casa herdada em Cascais, Lisboa, Oeiras ou Sintra?

Vender uma casa herdada envolve mais do que encontrar um comprador. É importante confirmar os direitos dos herdeiros, preparar a documentação e estabelecer um preço de mercado fundamentado.

A RE/MAX Cidadela acompanha proprietários e famílias desde 2004, com atividade em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra.

A nossa equipa dispõe de apoio jurídico interno e experiência na mediação de imóveis em diferentes situações patrimoniais, incluindo heranças, partilhas e vendas com vários interessados.

Ajudamos a avaliar o imóvel, preparar a estratégia de comercialização, encontrar compradores e acompanhar a negociação e o processo de venda.

O cálculo do imposto efetivo e as decisões fiscais devem ser confirmados por profissionais habilitados, em função da situação de cada herdeiro.

Antes de decidir vender, descubra quanto vale o imóvel e prepare a venda com maior segurança.

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Se os herdeiros já chegaram a acordo quanto à venda, o próximo passo é conhecer o valor real de mercado do imóvel.

Uma avaliação imobiliária fundamentada ajuda a definir um preço competitivo, evitar vender abaixo do valor de mercado e preparar uma estratégia de comercialização adequada.

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Nota: este artigo tem natureza informativa e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal individual. O enquadramento depende da natureza da transmissão, da situação dos herdeiros, das datas fiscais de aquisição e das disposições legais aplicáveis.

RE/MAX Cidadela 

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Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt

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Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

Pedro Pettermann | LinkedIn

Na RE/MAX Cidadela, já ajudámos mais de 4.800 famílias na venda ou compra da sua casa.