Posso Vender a Minha Casa e Ficar a Viver Nela Até ao Fim da Vida

Sim. Em Portugal, é possível vender uma casa e estruturar a operação de forma a continuar a viver nela durante o resto da vida. Mas vender o imóvel e ficar simplesmente como inquilino não significa, por si só, ter a garantia de permanecer na casa até morrer.

Esta dúvida é especialmente relevante para proprietários com 65, 70 ou 80 anos que têm grande parte do património concentrado na própria habitação. Podem querer obter liquidez para complementar a reforma, ajudar os filhos ou simplesmente viver com maior tranquilidade financeira, mas sem abdicar da segurança de continuar na casa onde sempre viveram.

Na RE/MAX Cidadela trabalhamos no mercado imobiliário desde 2004, em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra, e sabemos que, nestas situações, o preço de venda é apenas uma parte da decisão. É igualmente importante perceber que direito ficará o vendedor a ter sobre o imóvel depois da venda.

Existem várias possibilidades: vender e ficar como arrendatário, constituir um direito de habitação vitalício ou vender apenas a nua propriedade mantendo o usufruto. São soluções juridicamente diferentes e oferecem níveis de proteção diferentes.

Neste artigo explicamos como funcionam, quais os principais riscos, impostos envolvidos e o que deve ser definido para que um proprietário sénior possa vender a casa sem colocar em risco a sua segurança habitacional futura.

Resumo rápido

• É possível vender uma casa e continuar a viver nela durante toda a vida, desde que a operação seja juridicamente estruturada para esse efeito.
• Um simples contrato de arrendamento não equivale automaticamente a um direito vitalício de permanência.
• O direito de habitação é um direito real previsto no Código Civil e pode ser constituído na operação de venda.
• A constituição dos direitos de usufruto, uso e habitação sobre imóveis está sujeita a registo predial.
• Aos 70–74 anos, o artigo 13.º do CIMT utiliza uma percentagem de 25% na determinação fiscal da propriedade separada de usufruto, uso ou habitação vitalícios, mas esta regra fiscal não determina o preço de mercado do negócio.
• A venda pode gerar mais-valias em IRS, embora existam regimes de exclusão de tributação, incluindo um regime específico que pode beneficiar pessoas reformadas ou com pelo menos 65 anos, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.
• Antes da venda devem ficar definidos preço, direito de permanência, pagamentos mensais, despesas, obras, IMI e consequências de eventual incumprimento.

Tenho 70 anos: posso vender a casa e continuar nela até morrer?

Em princípio, sim.

Mas esta pergunta contém duas decisões diferentes.

A primeira é vender o imóvel.

A segunda, igualmente importante, é determinar com que direito continuará a ocupá-lo depois de deixar de ser proprietário.

Pode existir uma venda seguida de contrato de arrendamento. Pode ser constituído um direito de habitação durante a vida do vendedor. Ou o proprietário pode vender apenas a nua propriedade e reservar para si um usufruto vitalício.

Não são soluções equivalentes.

Para alguém com 70 anos cuja principal preocupação seja poder afirmar “esta continua a ser a minha casa enquanto eu viver”, a qualidade jurídica do direito que fica depois da venda pode ser tão importante como os 300.000 €, 400.000 € ou 500.000 € recebidos.

Posso vender a casa e ficar como inquilino?

Sim.

Uma solução possível consiste em vender a propriedade ao comprador e celebrar simultaneamente um contrato de arrendamento.

O vendedor recebe o preço acordado, o comprador torna-se proprietário e o antigo proprietário passa a pagar uma renda mensal para continuar a viver na mesma casa.

Este modelo aproxima-se do conceito internacional de sale and leaseback residencial: o proprietário vende o ativo, transforma-o em liquidez e continua a utilizá-lo mediante pagamento.

O problema começa quando o proprietário pergunta:

“Mas isso garante que posso ficar na casa até morrer?”

A resposta é: não necessariamente.

Um contrato de arrendamento sem prazo significa que posso ficar até morrer?

Não.

O Código Civil permite ao senhorio denunciar um contrato habitacional de duração indeterminada em determinadas situações, nomeadamente por necessidade de habitação própria ou de descendente em primeiro grau, determinadas obras profundas ou mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos, observadas as restantes condições legais.

Por isso, “arrendamento de duração indeterminada” e “direito de viver na casa até morrer” não significam juridicamente a mesma coisa.

É uma diferença particularmente importante para um proprietário sénior.

Uma pessoa de 40 anos pode encarar a possibilidade de mudar de casa dentro de cinco ou dez anos como uma inconveniência. Para alguém com 82 ou 87 anos, ser obrigado a abandonar a casa onde vive há décadas pode ter consequências completamente diferentes.

É por isso que a pergunta central deve ser:

“Depois de vender, sou apenas arrendatário ou continuo a ter um direito sobre o próprio imóvel?”

Mas os inquilinos com mais de 65 anos não estão protegidos?

Existem efetivamente proteções especiais para determinados arrendatários com 65 ou mais anos, mas não devem ser interpretadas como uma garantia geral de que qualquer pessoa com 65 anos ou mais não pode perder um arrendamento.

Algumas destas proteções dizem respeito a contratos antigos, regimes transitórios e situações em que o arrendatário já residia no imóvel há muitos anos.

Por exemplo, a jurisprudência relativa ao regime introduzido pela Lei n.º 13/2019 explica uma proteção aplicável a determinados contratos habitacionais antigos em que o arrendatário tinha pelo menos 65 anos e residia no locado há mais de 20 anos à data relevante.

Isto é muito diferente da situação de um proprietário de 70 anos que vende hoje a sua casa e celebra hoje um novo contrato de arrendamento com o comprador.

Por essa razão, a idade do vendedor não deve ser tratada como substituto de uma estrutura jurídica que garanta efetivamente a permanência pretendida.

O que é um direito de habitação vitalício?

O Código Civil define o direito de habitação como uma modalidade do direito de uso aplicada a uma casa de morada.

Em termos simples, permite a uma pessoa habitar um imóvel que pertence a outra pessoa.

O artigo 1485.º determina que os direitos de uso e habitação se constituem e extinguem pelos mesmos modos que o usufruto e são regulados pelo respetivo título constitutivo.

Esta característica permite estruturar, por exemplo, uma operação em que:

António vende a casa a João, João passa a ser proprietário, mas António conserva um direito de habitação durante a sua vida.

António já não é proprietário da casa.

Mas também não está simplesmente ali porque João lhe deu autorização para ficar.

Existe um direito juridicamente constituído sobre o imóvel.

Porque deve o direito de habitação ficar registado?

Porque estamos a falar de uma casa que pertence a outra pessoa e porque esse direito deve ser visível na situação jurídica do imóvel.

O artigo 2.º do Código do Registo Predial inclui expressamente entre os factos sujeitos a registo a constituição, reconhecimento, aquisição ou modificação dos direitos de usufruto, uso e habitação.

Isto tem consequências práticas importantes.

Imagine que António vende a casa a João e, dez anos depois, João decide vender o imóvel a Maria.

O objetivo deve ser evitar que a segurança habitacional de António dependa simplesmente da boa vontade de João.

Um direito real devidamente constituído e registado pertence à situação jurídica do imóvel e deve ser considerado por quem posteriormente o adquira.

É precisamente por isso que uma frase informal como “pode ficar aqui enquanto viver” não é suficiente para proteger uma decisão com consequências potencialmente para os próximos 10, 15 ou 20 anos.

Um direito de habitação é igual a um usufruto?

Não.

O usufruto é mais amplo. O Código Civil define-o como o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio sem alterar a sua forma ou substância. O usufrutuário pode usar, fruir e administrar o bem dentro dos limites legais.

O direito de habitação está particularmente orientado para habitar a casa.

Além disso, tem caráter pessoal: o artigo 1488.º determina que o titular de direito de uso ou habitação não pode trespassar, locar ou onerar esse direito.

Para um proprietário que diz:

“Não quero arrendar a casa nem obter rendimento dela. Quero simplesmente continuar aqui enquanto viver.”

o direito de habitação merece, por isso, ser analisado como alternativa ao usufruto.

Posso vender a casa, continuar nela até morrer e pagar mensalmente ao comprador?

Esta é precisamente a situação que muitos proprietários imaginam.

Economicamente, a ideia é simples:

recebo um capital pela venda + continuo na casa + pago mensalmente ao comprador.

Juridicamente, porém, é necessário ter cuidado com a palavra “renda”.

Se existe um verdadeiro contrato de arrendamento, aplicam-se as regras próprias do arrendamento.

Se existe simultaneamente um direito real de habitação e um pagamento periódico ao proprietário, deve ser definido juridicamente o que esse pagamento representa e como se articula com o direito de habitação.

Essa questão não deve ficar ambígua.

Imagine que aos 70 anos o antigo proprietário consegue pagar confortavelmente 800 € mensais.

Aos 88 anos, deixa de conseguir fazê-lo.

Perde o direito de habitação? Existe apenas uma dívida? Pode o comprador resolver alguma parte da operação? Qual é a consequência do incumprimento?

Tudo isto deve ficar juridicamente definido antes da escritura.

Num negócio cujo objetivo principal é proporcionar segurança ao proprietário sénior, seria contraditório criar uma obrigação mensal que pudesse colocar essa mesma segurança em risco no futuro.

Quanto vale fiscalmente uma casa com um direito vitalício aos 70 anos?

Aqui existe uma regra objetiva muito interessante.

O artigo 13.º do Código do IMT estabelece percentagens para calcular o valor da propriedade separada do usufruto, uso ou habitação vitalícios, em função da idade da pessoa de cuja vida dependa o direito.

Assim, num exemplo meramente fiscal, se a propriedade plena tiver como referência 500.000 € e o titular tiver 72 anos, a percentagem prevista na alínea a) do artigo 13.º é 25%.

A propriedade separada daquele direito corresponderia, nessa lógica fiscal simplificada, a:

500.000 € − 25% = 375.000 €

Mas há duas cautelas fundamentais.

Primeiro, esta é uma regra fiscal, não uma avaliação de mercado.

Segundo, o próprio artigo 13.º contém regras adicionais para determinar o valor atual do usufruto e do direito de uso ou habitação. Não se deve, portanto, concluir simplesmente que “um direito de habitação de uma pessoa de 72 anos vale sempre 25% da casa”.

Valor fiscal não é valor de mercado

Esta distinção é essencial.

Um investidor pode valorizar de forma muito diferente uma casa ocupada por uma pessoa de 72 anos dependendo da localização, valor de renda de mercado, condição do imóvel, pagamentos mensais acordados, despesas assumidas por cada parte e expectativa de valorização.

O artigo 13.º do CIMT é muito útil para efeitos fiscais.

Não é uma tabela de preços para negociar uma venda.

A longevidade também influencia a decisão

Segundo as Tábuas de Mortalidade do INE para 2022–2024, uma pessoa que chega aos 65 anos pode esperar viver, em média, mais 20,02 anos. Para os homens a estimativa era de 18,30 anos e para as mulheres de 21,50 anos.

Isso não permite prever quanto tempo viverá uma pessoa concreta.

Mas demonstra por que razão este tipo de operação deve ser pensado a muito longo prazo.

Uma venda realizada aos 70 anos pode criar uma relação económica entre vendedor e comprador que dure 15 ou 20 anos, ou mais.

Preço, despesas, manutenção, atualização de pagamentos e segurança habitacional devem refletir essa possibilidade.

Exemplo: proprietário de 72 anos e casa de 500.000 €

Imagine agora Manuel, 72 anos, proprietário de uma casa em Cascais avaliada, livre e desocupada, em aproximadamente 500.000 €.

Manuel tem uma reforma razoável, mas grande parte do seu património encontra-se concentrada na casa. Gostaria de obter 300.000 € ou 350.000 € para aumentar a liquidez e ajudar os filhos.

Contudo, não quer mudar.

Um investidor poderia eventualmente comprar a propriedade aceitando que Manuel permaneça na casa durante a sua vida.

O preço da operação dependerá de vários elementos: valor atual da propriedade plena, duração potencial do direito, valor locativo, pagamentos mensais eventualmente acordados, despesas assumidas por cada parte e retorno exigido pelo comprador.

Por isso, seria incorreto dizer:

“A casa vale 500.000 €, portanto Manuel recebe 500.000 € e continua lá para sempre.”

O direito de Manuel continuar a ocupar o imóvel tem valor económico e limita a utilização imediata pelo comprador.

A negociação deve considerar ambos os interesses.

Que impostos existem ao vender a casa e continuar a viver nela?

Esta é uma das áreas em que aconselhamento fiscal individual é particularmente importante.

Mais-valias em IRS para o vendedor

A transmissão onerosa de direitos reais sobre imóveis pode gerar uma mais-valia tributável em IRS. O artigo 10.º do Código do IRS contém, contudo, vários regimes de exclusão de tributação quando estejam cumpridas as respetivas condições.

O regime tradicional permite, em determinadas condições, o reinvestimento do valor de realização de uma habitação própria e permanente noutra habitação própria e permanente.

Mas existe uma alternativa particularmente relevante para este cluster.

O atual n.º 10 do artigo 10.º permite, cumpridas as condições legais, a exclusão de tributação através da aplicação do valor em determinados produtos quando o sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto esteja reformado ou tenha pelo menos 65 anos.

Entre os produtos previstos encontram-se seguro financeiro do ramo vida, fundo de pensões aberto, regime público de capitalização e Produto Individual de Poupança Pan-Europeu. A aquisição deve ocorrer nos seis meses posteriores à venda e existem condições adicionais, incluindo regras específicas para pagamentos periódicos dos seguros e fundos de pensões.

Isto pode ser extremamente relevante para um proprietário sénior que venda a casa precisamente para transformar património imobiliário em rendimento para a reforma.

Não significa, contudo, que todas as vendas estejam isentas. É necessário analisar o caso concreto antes da operação.

Quem paga o IMI?

Aqui existe uma diferença importante entre usufruto e direito de habitação.

O artigo 8.º do CIMI determina que, no caso de usufruto, o IMI é devido pelo usufrutuário.

Já relativamente ao mero direito de uso e habitação, a Autoridade Tributária esclareceu em informação vinculativa que o morador usuário não está incluído entre os sujeitos passivos previstos no artigo 8.º; nessa situação, o proprietário permanece, em princípio, sujeito passivo do IMI.

Esta diferença demonstra novamente que usufruto e direito de habitação não são juridicamente nem fiscalmente a mesma coisa.

E o comprador? Paga IMT e Imposto do Selo?

A aquisição onerosa de um imóvel está sujeita a IMT, sendo este suportado pelo comprador. O cálculo depende da estrutura concreta da aquisição, do valor tributável e da natureza do direito adquirido.

A aquisição onerosa da propriedade ou de figuras parcelares do direito de propriedade sobre imóveis está também abrangida pela verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo, com taxa de 0,8% sobre a base aplicável.

Numa operação com reserva ou constituição de direitos de usufruto, uso ou habitação, a liquidação deve ser analisada de acordo com a estrutura efetivamente formalizada.

Quem paga condomínio, seguros, obras e reparações?

Não deixaria esta matéria para depois da venda.

Se a relação puder durar 15 ou 20 anos, uma obra de fachada, substituição de canalizações ou reparação estrutural pode representar dezenas de milhares de euros.

Deve ficar claro quem paga quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio, seguro, grandes reparações, pequenas reparações decorrentes do uso e adaptações futuras relacionadas com mobilidade ou envelhecimento.

A distribuição legal dos encargos pode variar consoante estejamos perante propriedade, usufruto, habitação ou arrendamento.

Por isso, além das regras legais aplicáveis, o título e os contratos devem definir claramente aquilo que compete a cada parte sempre que a lei o permita.

E se o comprador vender a casa a outra pessoa?

Esta é precisamente uma das razões para preferir direitos juridicamente estruturados e registados a promessas informais.

O Código do Registo Predial exige o registo dos factos que constituam, reconheçam, adquiram ou modifiquem direitos de usufruto, uso e habitação.

Assim, quem pretenda comprar posteriormente o imóvel pode conhecer a existência do direito que o onera.

O ponto fundamental para o vendedor é simples:

a sua segurança de permanecer na casa não deveria depender da identidade pessoal do primeiro comprador.

E se eu próprio quiser sair da casa aos 85 anos?

Também esta situação deve ser antecipada.

O proprietário pode estar absolutamente convencido aos 70 anos de que viverá naquela casa até morrer e, 15 anos depois, decidir mudar-se para uma residência sénior, para junto dos filhos ou para outra zona.

O usufruto pode extinguir-se, entre outros motivos, pela morte, reunião do usufruto e propriedade na mesma pessoa ou renúncia do usufrutuário. As regras de constituição e extinção do uso e habitação remetem, em termos gerais, para o usufruto.

Uma operação bem estruturada deve, portanto, antecipar o que acontece economicamente quando o titular deixa voluntariamente de querer utilizar a casa.

Isto é uma hipoteca inversa?

Não.

Na hipoteca inversa, o proprietário mantém a propriedade e recebe financiamento garantido pelo imóvel, sendo o reembolso normalmente diferido para uma fase posterior.

Apesar de ser um conceito conhecido noutros mercados, em setembro de 2026 não existe em Portugal um mercado desenvolvido de hipotecas inversas nem um regime jurídico específico concebido para o produto. Uma análise jurídica publicada em agosto de 2026 identifica precisamente esta ausência de enquadramento setorial próprio.

Por isso, quem pesquisa “hipoteca inversa Portugal” está frequentemente a procurar, na realidade, uma solução para o mesmo problema:

“Como transformar a minha casa em dinheiro sem ter de sair dela?”

Venda com direito de habitação e venda da nua propriedade são soluções juridicamente diferentes que podem merecer comparação.

E o chamado “viager”?

O viager é particularmente conhecido em França.

De forma simplificada, pode envolver a venda da casa mediante um capital inicial — frequentemente chamado bouquet — complementado por pagamentos ao vendedor durante a sua vida, podendo este, consoante a estrutura escolhida, continuar a ocupar o imóvel.

Portugal não dispõe de um instituto jurídico específico idêntico ao modelo francês, embora seja possível estruturar operações recorrendo a figuras existentes no direito português, como usufruto, direito de habitação e renda vitalícia.

É, portanto, relacionado com o problema analisado neste artigo, mas não deve ser confundido com uma simples venda seguida de pagamento de renda pelo antigo proprietário.

Venda com direito de habitação ou venda da nua propriedade?

São duas intenções diferentes.

Se o proprietário vende apenas a nua propriedade e reserva o usufruto vitalício, conserva um direito mais amplo de uso e fruição.

Se transmite a propriedade e conserva apenas um direito de habitação, o objetivo está muito mais concentrado na proteção da sua residência.

Quem pretende perceber especificamente a primeira solução deve consultar o nosso guia sobre vender a nua propriedade e continuar a viver na casa, onde explicamos essa operação em detalhe.

Neste artigo, a pergunta é outra:

“Posso vender a casa, deixar de ser proprietário e, apesar disso, garantir o direito de continuar a viver nela até morrer?”

É essa separação que evita confundir as duas soluções.

Qual é o maior risco para um proprietário sénior?

Vender primeiro e tentar resolver a permanência depois.

Enquanto é proprietário, controla o ativo e possui capacidade negocial.

Depois da venda, a situação é completamente diferente.

Por isso, a transmissão da propriedade e a proteção do direito de permanência devem fazer parte da mesma decisão e ser estruturadas antes da escritura.

Uma promessa verbal do comprador — “pode ficar aqui enquanto quiser” — não é equivalente a um direito juridicamente constituído.

Para uma pessoa de 70 anos, esta diferença pode determinar onde irá viver aos 85.

Então, vender e continuar na casa até morrer pode fazer sentido?

Pode.

É particularmente interessante analisar esta possibilidade quando existe muito património imobiliário mas pouca liquidez, quando o proprietário não pretende abandonar a zona onde vive ou quando deseja utilizar em vida parte da riqueza acumulada na casa.

Mas não deve ser analisada isoladamente.

Para determinada família pode ser melhor vender uma casa de 700.000 € e comprar outra por 400.000 €, libertando 300.000 €.

Para outra pode fazer mais sentido vender a nua propriedade e conservar o usufruto.

Para outra, uma venda com direito de habitação poderá corresponder melhor ao objetivo.

E existem proprietários para quem manter a casa continua a ser a melhor decisão.

Não existe uma resposta universal. Existe uma combinação entre património, rendimento, idade, necessidades familiares, valor do imóvel e segurança desejada.

Perguntas frequentes

Posso vender a minha casa aos 70 anos e ficar nela até morrer?

Pode ser possível estruturar a venda mantendo a favor do vendedor um direito de habitação durante a vida. Esse direito deve ser corretamente formalizado e registado.

Tenho de ficar com o usufruto?

Não. O usufruto é uma possibilidade, mas o Código Civil prevê também o direito de habitação. São figuras diferentes e devem ser escolhidas de acordo com aquilo que o proprietário pretende conservar.

Posso receber o dinheiro da venda e depois pagar mensalmente para continuar na casa?

Pode ser equacionada uma estrutura económica deste género, mas deve ficar definido se existe um arrendamento, um direito real de habitação acompanhado por outras obrigações ou outra configuração contratual. A qualificação jurídica não deve ser deixada ambígua.

Um contrato de arrendamento normal protege-me até morrer?

Não necessariamente. Mesmo os contratos de duração indeterminada podem ser denunciados pelo senhorio nas situações previstas na lei.

Se tenho mais de 65 anos, o senhorio não me pode mandar sair?

Não existe uma regra geral desse género para todos os contratos. Existem proteções específicas para determinadas situações e contratos, algumas delas dependentes da antiguidade do arrendamento e do período de residência. Um novo contrato celebrado depois da venda da casa deve ser analisado pelas regras que lhe sejam concretamente aplicáveis.

Se o comprador vender a casa, perco o meu direito de habitação?

Um direito real devidamente constituído e registado tem natureza jurídica diferente de uma simples autorização pessoal do comprador. A constituição dos direitos de uso e habitação está sujeita a registo predial.

Quem paga o IMI?

No usufruto, o sujeito passivo é o usufrutuário. No mero direito de uso e habitação, a Autoridade Tributária entende que o morador usuário não é sujeito passivo nos termos do artigo 8.º do CIMI, permanecendo em princípio essa obrigação na esfera do proprietário.

Quanto receberei pela casa se ficar lá durante toda a vida?

Não existe uma percentagem de mercado universal. Idade, valor da propriedade plena, localização, valor locativo, pagamentos eventualmente acordados, despesas e condições do direito influenciam o preço. A tabela do CIMT é uma regra fiscal e não substitui uma avaliação de mercado.

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Na RE/MAX Cidadela trabalhamos no mercado imobiliário desde 2004 e acompanhamos proprietários em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra em decisões que muitas vezes envolvem muito mais do que simplesmente vender uma casa.

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Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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