Quais São as Condições para Obter um Crédito Habitação em Portugal?

Comprar casa é, para muitos, mais do que uma simples transação — é um marco de vida. É o momento em que deixamos de lado o arrendamento, o quarto emprestado ou o “ainda estou a ver” para construir algo nosso. No entanto, entre o desejo de ter uma casa e as chaves na mão, existe um caminho que começa, quase sempre, com a aprovação de um crédito habitação.

Se está a pensar comprar casa em Portugal — seja a primeira, uma casa maior ou um imóvel para investir — entender as condições para obter um crédito habitação é essencial. Não basta querer. É preciso estar preparado. E neste artigo, vamos explicar-lhe, com clareza e empatia, tudo o que precisa de saber.

O que é o crédito habitação?

Antes de falarmos nas condições, vale a pena clarificar: o crédito habitação é um empréstimo concedido por um banco para financiar a compra, construção ou realização de obras num imóvel para habitação própria ou arrendamento.

O montante financiado, o prazo, os juros, a entrada inicial e os documentos necessários variam consoante o perfil do cliente, a política do banco e o imóvel em questão. Mas há requisitos básicos que se aplicam a todos — e é sobre eles que nos vamos focar.

Quais são as principais condições para obter um crédito habitação?

1. Ter rendimento estável e suficiente

Esta é, provavelmente, a condição mais importante. Os bancos precisam de saber que o cliente terá capacidade para pagar as prestações todos os meses. Para isso, vão analisar:

• Tipo de rendimento: salário, pensão, recibos verdes, rendimentos empresariais, etc.
• Estabilidade laboral: contratos sem termo são mais valorizados; contratos a prazo, prestação de serviços ou situações recentes de trabalho independente podem dificultar.
• Taxa de esforço: regra geral, o valor da prestação mensal não deve ultrapassar 30% a 35% do rendimento líquido mensal do agregado.

 Exemplo: Se o seu rendimento líquido mensal for 2.000€, a prestação do crédito não deverá ultrapassar cerca de 600€ a 700€.

2. Ter uma entrada inicial (capital próprio)

Os bancos não financiam 100% do valor de aquisição (exceto em casos muito específicos, como imóveis do próprio banco). O mais comum é:

• Financiamento até 90% para habitação própria e permanente;
• Financiamento até 80% para segunda habitação ou investimento.

Isto significa que o cliente terá de dispor de capital próprio para suportar a entrada inicial — entre 10% e 20% do valor da casa — além dos custos com impostos, escritura e avaliação.

Exemplo prático: Para uma casa de 250.000€, é necessário ter entre 25.000€ a 50.000€ disponíveis, dependendo do tipo de habitação e do banco.

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3. Ter boa avaliação de risco de crédito (score bancário)

Os bancos consultam o Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, que mostra todos os créditos em nome do cliente (habitação, carros, cartões, créditos pessoais, etc.). O objetivo é perceber:

• Se está em incumprimento;
• Se tem demasiados créditos em simultâneo;
• Se tem histórico de pagamentos atrasados.

Um historial limpo e responsável é meio caminho andado. Ter muitos créditos ativos ou atrasos pode comprometer a aprovação.

4. Idade e prazo do empréstimo

A idade influencia o prazo máximo do crédito. Por norma:

• O prazo máximo é de 40 anos, mas a soma da idade do cliente com o prazo não deve ultrapassar 75 anos (em alguns bancos, 70).
• Quanto mais novo for o cliente, maior o prazo possível, o que permite prestações mensais mais baixas.

Exemplo: Uma pessoa com 45 anos poderá ter um prazo máximo de 30 anos. Já alguém com 30 anos poderá obter crédito por 40 anos.

5. Tipo de contrato e vinculação

A estabilidade no emprego é altamente valorizada. Contratos sem termo dão mais garantias. Os trabalhadores independentes ou em início de carreira podem encontrar mais obstáculos.

Os bancos também valorizam clientes com contas domiciliadas, seguros ou produtos associados (como cartões ou investimentos). Em alguns casos, isso até melhora as condições do spread.

Documentos necessários para pedir crédito habitação

Para avaliar o pedido, o banco irá solicitar:

• Documento de identificação (Cartão de Cidadão ou passaporte);
• NIF (Número de Identificação Fiscal);
• Comprovativo de morada e estado civil;
• Declaração de rendimentos (IRS + nota de liquidação);
• Recibos de vencimento dos últimos 3 meses;
• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
• Comprovativo de património financeiro (contas, poupanças);
• Caderneta predial, certidão permanente e planta do imóvel (no caso de já existir imóvel definido).

Diferenças entre bancos: vale a pena comparar?

Sem dúvida. Os spreads, comissões, taxas e condições variam muito entre instituições. Alguns bancos são mais exigentes no perfil do cliente; outros têm campanhas com condições especiais para jovens ou para habitação sustentável.

Por isso, é fundamental:

• Pedir simulações em diferentes bancos;
• Consultar um intermediário de crédito independente (como os disponíveis na RE/MAX Cidadela da Maxfinance);
• Avaliar não apenas a prestação mensal, mas o custo total do crédito (MTIC).

Quais são os principais fatores que influenciam as condições do crédito?

1. Valor do imóvel e localização

Imóveis em zonas valorizadas (como Cascais, Lisboa, Oeiras) tendem a ter avaliações mais consistentes, o que pode facilitar a aprovação.

2. Finalidade da compra

• Habitação própria e permanente tem melhores condições.
• Segunda habitação ou imóvel para arrendamento pode ter spread mais elevado.

3. Estilo de vida e perfil financeiro

Clientes que poupam, têm contas organizadas e não têm dívidas acumuladas têm mais margem de negociação.

Tendências do crédito habitação em Portugal (2025)

• Subida dos juros: Apesar de alguma estabilização, as taxas Euribor mantêm-se acima dos valores registados até 2022. Muitos compradores optam por taxas mistas (fixa nos primeiros anos, depois variável).
• Crédito jovem: Bancos como o Santander e a Caixa têm campanhas com condições especiais para clientes com menos de 35 anos.
• Sustentabilidade: Há incentivos crescentes para imóveis com certificação energética A ou A+.

Perguntas frequentes (FAQ)

Posso pedir crédito habitação se estiver a recibos verdes?

Sim, mas o banco irá exigir mais documentação (declarações trimestrais do IVA, declaração de início de atividade, contas dos últimos anos). A estabilidade e recorrência dos rendimentos é fundamental.

O que acontece se o banco recusar o crédito?

Pode tentar melhorar o perfil (pagar dívidas, aumentar entrada), juntar um fiador, ou recorrer a outro banco. Também pode pedir apoio a um intermediário de crédito com experiência.

Posso usar o crédito para obras?

Sim. Existe crédito habitação para aquisição com obras, apenas para obras, ou para construção. O banco exigirá orçamento detalhado e acompanhamento técnico.

Preciso de seguro?

Sim. É obrigatório contratar:

• Seguro de vida;
• Seguro multirriscos-habitação.

Estes seguros podem ser contratados no próprio banco ou noutra entidade, o que pode reduzir custos.

Como aumentar as suas hipóteses de aprovação?

• Organize as finanças: Reduza dívidas antes de pedir o crédito.
• Melhore a poupança: Ter uma boa entrada aumenta a sua margem de negociação.
• Simule com antecedência: Use simuladores online ou fale com um especialista.
• Evite compromissos antes da aprovação: Não avance com sinal sem ter o crédito aprovado.
• Considere um intermediário de crédito: A RE/MAX Cidadela tem especialistas que o acompanham do início ao fim.

Conclusão: A decisão de avançar

Conseguir um crédito habitação é, na verdade, um processo de planeamento, responsabilidade e visão de futuro. Não é apenas uma questão de números, mas também de escolhas conscientes. O mais importante é saber que há apoio disponível.

Na RE/MAX Cidadela, ajudamos diariamente pessoas como você a tornar o sonho da casa própria uma realidade. Acompanhamos cada passo, explicamos cada detalhe e estamos consigo desde o primeiro “será que consigo?” até ao momento em que abre a porta do seu novo lar.

Se está a pensar comprar casa na linha de Cascais, Lisboa, Oeiras ou Sintra, fale connosco. E se ainda estiver só a pensar… também. Porque o primeiro passo pode começar com uma conversa.

Precisa de ajuda para obter o seu crédito habitação? Fale com a RE/MAX Cidadela. Avaliação gratuita, acompanhamento personalizado e acesso às melhores condições do mercado.

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By Pedro Pettermann & Sol de Alós

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