Venda de um Imóvel Herdado ou Indiviso em Portugal: O Que Deve Saber

É possível vender um imóvel em herança indivisa em Portugal sem fazer primeiro a partilha, desde que estejam reunidas as condições legais necessárias e, em regra, os herdeiros com legitimidade para a venda intervenham conjuntamente no negócio. O artigo 2091.º do Código Civil determina que, fora das exceções previstas na lei, os direitos relativos à herança são exercidos conjuntamente pelos herdeiros.

Na prática, muitas vendas atrasam não porque a casa não possa ser vendida, mas porque os herdeiros ainda não definiram o preço mínimo aceitável, faltam documentos, existe alguém no estrangeiro ou as consequências fiscais só são analisadas depois de surgir um comprador.

Este artigo trata especificamente da venda do imóvel completo enquanto continua integrado numa herança indivisa. Se apenas um dos herdeiros pretende vender a sua posição, consulte Como Vender a Minha Parte de um Imóvel Indiviso em Portugal. Se pretende compreender o conceito de herança indivisa e as regras da partilha, consulte Herança Indivisa: O Que É e Passos para a Partilha.

Na RE/MAX Cidadela acompanhamos desde 2004 vendas de imóveis herdados em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Neste guia explicamos como preparar a venda, organizar a documentação e evitar que problemas entre herdeiros apareçam apenas depois de existir uma proposta.

Resumo rápido: vender um imóvel em herança indivisa

• É possível vender um imóvel antes da partilha, desde que os herdeiros necessários intervenham conjuntamente na alienação.
• O cabeça de casal administra a herança, mas não pode, apenas por essa qualidade, vender sozinho um imóvel hereditário.
• Antes de anunciar a casa, devem estar confirmados os herdeiros, a documentação, o intervalo de preço aceite e quem tomará decisões quando surgir uma proposta.
• Vender o imóvel completo é juridicamente diferente de vender um quinhão hereditário ou de vender uma quota de um imóvel que já esteja em compropriedade.
• As mais-valias e restantes consequências fiscais devem ser simuladas antes da aceitação de uma proposta, para que cada herdeiro conheça o valor líquido provável.
• Se algum herdeiro não concordar com a venda, deixa de existir uma venda consensual e devem ser analisadas outras soluções sucessórias.

É possível vender uma casa herdada antes da partilha?

Sim. A partilha não é necessariamente obrigatória antes da venda de um imóvel pertencente a uma herança indivisa.

Enquanto a herança permanece indivisa, cada herdeiro tem direitos sobre o património hereditário global, e não a propriedade individual de uma determinada percentagem física de cada imóvel.

É precisamente por isso que um herdeiro não pode, isoladamente, vender a casa inteira.

O artigo 2091.º do Código Civil estabelece que os direitos relativos à herança devem, em regra, ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros. A jurisprudência também tem reiterado que os atos de alienação dos bens da herança, como a venda de um imóvel hereditário, dependem da intervenção conjunta dos herdeiros.

Isto permite que uma família que não pretende conservar a casa possa, em determinadas situações, vendê-la sem realizar primeiro uma partilha apenas para voltar a transmitir o imóvel imediatamente depois.

Mas vender antes da partilha não significa vender sem preparação.

É necessário saber quem são os herdeiros, confirmar os direitos existentes sobre o imóvel, reunir a documentação e garantir que os intervenientes estão efetivamente disponíveis para celebrar o negócio.

Herança indivisa não é o mesmo que compropriedade

Esta distinção é essencial para evitar erros jurídicos.

Numa herança ainda não partilhada, os herdeiros não são automaticamente comproprietários de cada imóvel concreto. O direito de cada um recai sobre a herança enquanto universalidade.

O Tribunal da Relação de Lisboa, no Acórdão de 2 de fevereiro de 2021, processo n.º 284/18.8T8LSB.L1-7, sintetizou precisamente esta diferença: antes da partilha, os herdeiros não têm uma parte determinada dos bens da herança e a ação de divisão de coisa comum não é o mecanismo adequado para terminar a comunhão hereditária.

A mesma orientação voltou a ser reafirmada pelo Tribunal da Relação de Lisboa em 2024 e 2025.

Na prática:

Este artigo ocupa-se exclusivamente da primeira situação.

Vender o imóvel completo não é vender o quinhão hereditário

Imagine três irmãos que herdaram uma casa.

Se os três intervêm para vender a casa a um comprador, estamos perante a venda de um bem concreto pertencente à herança.

Se apenas um deles quiser sair, não está necessariamente a vender “um terço da casa”. Antes da partilha, pode estar a transmitir o seu quinhão hereditário, ou seja, a sua posição no património hereditário.

A diferença tornou-se ainda mais relevante depois do Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo n.º 7/2025, de 4 de junho, relativo ao processo n.º 33/24.1BALSB. O STA uniformizou jurisprudência no sentido de que a alienação de quinhão hereditário não constitui alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis para efeitos do artigo 10.º, n.º 1, alínea a), do Código do IRS.

Como esta é uma operação distinta da venda do imóvel completo, desenvolvemos o tema no artigo específico Como Vender um Quinhão de Herança e Evitar Erros de Milhares de Euros.

Antes de colocar um imóvel herdado à venda, confirme quatro pontos

O facto de todos dizerem informalmente “queremos vender” não significa que a família esteja efetivamente preparada para receber uma proposta.

Esta preparação evita uma situação recorrente: aparecer um comprador disposto a avançar e só então descobrir-se que um herdeiro discorda do preço, que outro está no estrangeiro sem representação ou que existem problemas documentais.

Como vender um imóvel em herança indivisa: 7 passos

1. Confirmar quem são os herdeiros

O primeiro passo é saber exatamente quem tem legitimidade para intervir.

A habilitação de herdeiros identifica formalmente os sucessores do falecido. O Balcão das Heranças permite tratar da habilitação, partilha e registos relacionados com a sucessão.

Segundo o Instituto dos Registos e do Notariado, em setembro de 2026, uma habilitação de herdeiros simples tem um custo base de 150 €, podendo acrescer outros valores consoante o procedimento e os registos necessários.

Se ainda se encontra nos primeiros passos depois do óbito, consulte Vender Casa Herdada em Portugal: Do Óbito à Escritura, onde desenvolvemos todo o processo sucessório.

2. Confirmar que existe acordo real sobre a venda

“Todos querem vender” não é suficiente.

Antes da comercialização devem existir, pelo menos, entendimentos sobre:

• intervalo de preço;
• valor mínimo aceitável;
• eventuais obras ou despesas;
• prazo pretendido;
• pessoa que centralizará a comunicação.

Não significa retirar poder de decisão aos restantes herdeiros.

Significa evitar que cada comprador, agente imobiliário, advogado ou banco receba instruções diferentes de três ou quatro pessoas.

A decisão continua a pertencer a quem legalmente tenha de decidir; a comunicação operacional deve ser organizada.

3. Fazer uma auditoria documental ao imóvel

Depois de confirmar quem vende, é necessário confirmar o que está efetivamente em condições de ser vendido.

Entre os documentos que podem ser relevantes encontram-se:

• certidão permanente do registo predial;
• caderneta predial;
• certificado energético;
• documentação sucessória;
• licença de utilização ou situação de dispensa, quando aplicável;
• procurações, quando algum interveniente esteja representado;
• outros elementos exigíveis em função das características do imóvel.

O serviço Casa Pronta identifica, entre os documentos normalmente necessários à transmissão, a identificação dos intervenientes, certificado energético e documentação relativa à licença de utilização quando aplicável.

O objetivo é simples:

descobrir os problemas antes de o comprador os descobrir.

Uma divergência de áreas, um ónus antigo ou uma questão urbanística é normalmente mais fácil de resolver antes de existir um CPCV e um prazo contratual para cumprir.

4. Determinar o valor de mercado antes de negociar entre herdeiros

Numa herança é comum existirem opiniões diferentes sobre o preço.

Um herdeiro encontrou um apartamento semelhante anunciado por 600.000 €. Outro considera que são necessárias obras significativas. Um terceiro prefere aceitar rapidamente uma proposta inferior.

O problema é tentar resolver estas diferenças apenas com opiniões.

Uma avaliação destinada à venda deve considerar localização, área, estado, características particulares, concorrência e evidência de mercado comparável.

Também é fundamental distinguir preço anunciado de preço de transação.

Um imóvel anunciado num portal por determinado valor demonstra quanto o proprietário pretende receber. Não prova quanto um comprador aceitará efetivamente pagar.

Para evitar conflitos, o ideal é definir antes da comercialização um intervalo de valor e um mínimo de negociação, em vez de discutir cada proposta desde o início.

5. Calcular o impacto fiscal antes de aceitar a proposta

O preço de venda não corresponde necessariamente ao valor líquido que ficará disponível para os herdeiros.

Na venda de um imóvel recebido por herança pode existir uma mais-valia sujeita a IRS.

O artigo 45.º do Código do IRS determina que, nos bens adquiridos gratuitamente, o valor de aquisição considerado para o cálculo do ganho corresponde, em termos gerais, ao valor considerado para Imposto do Selo ou ao que lhe serviria de base caso o imposto fosse devido.

Podem também ser consideradas determinadas despesas e encargos legalmente elegíveis. O artigo 51.º do CIRS contempla despesas necessárias e efetivamente praticadas inerentes à aquisição e alienação e encargos comprovados de valorização realizados nos últimos 12 anos.

A própria Autoridade Tributária identifica, entre os exemplos possíveis quando devidamente documentados, certificado energético, comissão de mediação imobiliária, registos, despesas notariais e determinados encargos de valorização.

Para não duplicarmos um artigo fiscal completo, consulte Mais-Valias em Herança Indivisa: Guia Completo.

6. Preparar corretamente o CPCV e eventuais procurações

Quando aparece um comprador, a família já deve saber quem assina e em que condições.

O Contrato-Promessa de Compra e Venda deve identificar corretamente as partes, o imóvel, preço, sinal, prazos e restantes condições acordadas.

Se algum herdeiro reside no estrangeiro ou não consegue comparecer pessoalmente, a representação deve ser preparada antecipadamente através do instrumento juridicamente adequado.

O Casa Pronta, por exemplo, identifica a procuração entre os documentos que podem ser apresentados para preparar a realização do negócio.

Não é aconselhável descobrir poucos dias antes da escritura que a procuração existente não concede os poderes necessários.

7. Concluir a venda e tratar corretamente o produto recebido

A venda de uma casa não significa necessariamente que toda a herança fique automaticamente partilhada.

Podem continuar a existir outros imóveis, contas bancárias, investimentos, dívidas ou bens que ainda tenham de ser considerados no processo sucessório.

Por isso, antes de movimentar ou distribuir o dinheiro recebido, convém confirmar o tratamento jurídico e fiscal adequado ao caso concreto.

O cabeça de casal pode vender a casa sozinho?

Não, em regra.

O cabeça de casal tem poderes de administração sobre os bens da herança, mas a lei distingue administração de atos de disposição.

O Código Civil permite-lhe, por exemplo, determinadas atuações relativamente a frutos e bens deterioráveis para satisfação de encargos da administração. Porém, fora das situações legalmente previstas, os direitos relativos à herança são exercidos conjuntamente pelos herdeiros.

Por isso, ser cabeça de casal não significa poder decidir sozinho a venda de um imóvel hereditário.

E se um dos herdeiros estiver no estrangeiro?

A residência no estrangeiro não impede, por si só, a venda.

Pode ser possível recorrer a uma procuração com os poderes necessários para o negócio, evitando que o herdeiro tenha de se deslocar apenas para determinados atos.

O importante é preparar essa representação antecipadamente e confirmar com o profissional responsável pelo ato se a procuração cumpre os requisitos aplicáveis, sobretudo quando foi emitida no estrangeiro.

O problema raramente é o herdeiro morar fora de Portugal.

O problema é começar a tratar da representação quando o CPCV já está assinado e o prazo da escritura está a decorrer.

Que documentos são necessários para vender um imóvel em herança indivisa?

Não existe uma checklist absolutamente igual para todos os processos, mas normalmente deverá confirmar-se documentação de duas naturezas.

Por um lado, a documentação sucessória, que permite identificar os herdeiros e perceber quem tem de intervir.

Por outro, a documentação imobiliária, que pode incluir certidão permanente, caderneta predial, certificado energético, licença de utilização ou respetiva dispensa quando aplicável, além de documentos específicos exigidos pelas características da casa.

O Balcão das Heranças e o serviço Casa Pronta do IRN disponibilizam informação oficial sobre os procedimentos e documentos normalmente necessários.

Em vez de recolher apenas documentos no momento em que surge um comprador, recomendamos realizar esta verificação antes da entrada no mercado.

Quem paga as despesas da venda de um imóvel herdado?

Depende da natureza da despesa.

Os vendedores suportam normalmente os custos que lhes correspondam na preparação e comercialização do imóvel, como certificado energético, regularizações necessárias ou comissão de mediação quando exista.

Já numa compra e venda imobiliária normal, IMT e Imposto do Selo sobre a aquisição são geralmente obrigações do comprador.

Entre os herdeiros, é aconselhável definir previamente como serão repartidas despesas comuns da herança ou da venda. Essa organização é especialmente importante quando um herdeiro adianta custos que depois deverão ser considerados no acerto final.

Do ponto de vista fiscal, algumas despesas da alienação devidamente documentadas podem ser relevantes no cálculo das mais-valias, nos termos do artigo 51.º do CIRS.

O que acontece se um herdeiro deixar de querer vender?

Se um dos herdeiros retirar o consentimento, a venda consensual do imóvel completo deixa de poder avançar nos mesmos termos.

É então necessário perceber a causa do conflito e analisar soluções como negociação, partilha, inventário ou eventual transmissão do quinhão hereditário.

Também é importante não recorrer automaticamente à ação de divisão de coisa comum.

O Tribunal da Relação de Lisboa, no processo n.º 284/18.8T8LSB.L1-7, decidiu que os herdeiros de uma herança indivisa não são comproprietários dos bens concretos que a integram e que a ação de divisão de coisa comum não é adequada para terminar a comunhão hereditária.

Se esta é a sua situação, consulte O Que Fazer Quando um Herdeiro Não Quer Vender o Imóvel, onde o conflito e as alternativas são analisados em profundidade.

E a nova Lei n.º 49/2026?

A Lei n.º 49/2026, de 17 de agosto, autorizou o Governo a criar um processo especial urgente para a venda de imóveis integrados em herança indivisa, incluindo situações em que não existe consenso entre todos os interessados. A autorização prevê que o processo possa ser requerido, nas condições que venham a ser estabelecidas, por herdeiro, cônjuge meeiro ou testamenteiro com poderes de partilha.

Contudo, importa distinguir a autorização legislativa do regime que venha efetivamente a regulamentar o novo procedimento. Antes de aplicar este mecanismo a uma situação concreta deve confirmar-se a legislação de execução que esteja em vigor na data do processo.

Desenvolvemos esta alteração legislativa no artigo dedicado às situações em que um herdeiro não quer vender, em vez de a aprofundar aqui.

Caso real em Cascais: três herdeiros, uma casa e uma decisão bloqueada

Num caso acompanhado pela RE/MAX Cidadela em Cascais, três herdeiros receberam um apartamento, mas não tinham inicialmente a mesma opinião sobre o que fazer.

Um pretendia vender rapidamente, outro preferia conservar o imóvel durante mais alguns anos e o terceiro ainda não tinha uma posição definitiva.

Durante vários meses não existiu uma decisão clara e o imóvel continuou a gerar custos.

O processo começou a desbloquear quando deixaram de discutir apenas opiniões e passaram a analisar três elementos concretos: valor provável de mercado, custos de manter o imóvel e estratégia de venda.

Foi feita uma avaliação baseada em imóveis comparáveis da zona e definido um intervalo de preço aceite pelos três.

Só depois desse alinhamento o apartamento foi colocado no mercado.

O imóvel acabou por ser vendido em menos de 90 dias.

Não acrescentamos aqui preço de venda, número de propostas ou percentagens de negociação porque não devemos transformar dados não documentados em alegados resultados do caso.

O ensinamento que retiramos desta experiência é simples: numa herança indivisa, a preparação entre os herdeiros pode ser tão importante como a própria promoção imobiliária.

Erros que podem atrasar a venda de uma herança indivisa

O primeiro é colocar a casa no mercado antes de existir acordo sobre o preço. Quando surge uma proposta, toda a discussão familiar começa novamente.

Outro erro frequente é deixar documentação e fiscalidade para depois de encontrar comprador. Quanto mais tarde surge um problema, menor é a margem para o resolver.

Também deve evitar-se assumir que o cabeça de casal pode decidir sozinho, confundir a venda do imóvel com a venda do quinhão de um herdeiro ou utilizar regras da compropriedade como se fossem automaticamente aplicáveis à herança indivisa.

Por último, não concentre a discussão apenas no preço bruto. Para os herdeiros, o número relevante é o valor líquido esperado depois de impostos e despesas.

Veredito do Broker: vender antes da partilha pode fazer sentido?

Sim, quando existe verdadeiro acordo entre os herdeiros e ninguém pretende conservar o imóvel, vender antes da partilha pode simplificar o processo.

Mas a decisão deve ser tomada depois de verificar os herdeiros, direitos existentes, documentação, fiscalidade e condições da venda.

Se há conflito, menores ou maiores acompanhados, usufruto, testamento, dúvidas sobre quotas, problemas de registo ou outras particularidades jurídicas, a simplicidade aparente pode desaparecer rapidamente.

A pergunta certa não é apenas:

“Podemos vender sem fazer a partilha?”

É:

“No nosso caso, vender antes da partilha é realmente a forma mais simples e segura de transformar este imóvel em liquidez para os herdeiros?”

Perguntas frequentes sobre vender imóvel em herança indivisa

É obrigatório fazer a partilha antes de vender?

Não. Um imóvel integrado numa herança indivisa pode ser vendido sem partilha prévia quando estão reunidas as condições legais e os herdeiros necessários intervêm conjuntamente na venda.

A situação concreta deve ser confirmada antes do negócio, sobretudo quando existem direitos ou intervenientes especiais.

Todos os herdeiros têm de concordar com a venda?

Para uma venda consensual do imóvel completo, em regra, os herdeiros com legitimidade para o ato devem intervir conjuntamente.

O artigo 2091.º do Código Civil estabelece a regra do exercício conjunto dos direitos relativos à herança.

O cabeça de casal pode vender sozinho?

Não apenas por ser cabeça de casal.

Os poderes de administração do cabeça de casal não equivalem a um poder geral para alienar imóveis da herança sem a intervenção legalmente necessária dos restantes herdeiros.

Um herdeiro pode vender apenas a sua parte?

Pode existir a possibilidade de alienar o quinhão hereditário, mas isso não corresponde necessariamente à venda de uma percentagem concreta daquela casa.

A venda de quinhão tem regras e consequências próprias e deve ser analisada separadamente.

Um imóvel pode ser vendido se existir um herdeiro menor ou maior acompanhado?

Pode haver possibilidade de venda, mas estes casos exigem análise jurídica individual e podem depender de intervenção ou autorização judicial.

Não devem ser tratados como uma venda sucessória normal. Um acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de maio de 2025, por exemplo, abordou expressamente a necessidade de autorização judicial num processo envolvendo uma herdeira sujeita ao regime de maior acompanhado.

Quanto tempo demora vender uma casa em herança indivisa?

Não existe um prazo fixo.

Quando todos os herdeiros estão identificados, existe acordo e a documentação está regularizada, a comercialização pode decorrer de forma semelhante à venda de outro imóvel.

Quando há documentação por regularizar, herdeiros no estrangeiro, divergências sobre o preço ou conflitos sucessórios, a preparação pode demorar mais do que a própria fase de comercialização.

Conclusão: primeiro preparar a herança, depois colocar a casa no mercado

Vender um imóvel em herança indivisa em Portugal é perfeitamente possível em muitas situações sem realizar previamente a partilha.

O que faz a diferença é chegar ao mercado com os herdeiros identificados, documentação verificada, preço alinhado e consequências fiscais conhecidas.

Se estas decisões forem deixadas para depois de aparecer o comprador, o risco de atrasos e perda do negócio aumenta.

Quando são resolvidas antecipadamente, o comprador deixa de encontrar “uma herança complicada” e passa a encontrar aquilo que realmente procura: um imóvel preparado para ser vendido e vendedores capazes de tomar decisões.

Precisa de vender um imóvel em herança indivisa?

Na RE/MAX Cidadela, acompanhamos desde 2004 famílias e proprietários na venda de imóveis em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra, incluindo imóveis provenientes de heranças.

Podemos ajudá-lo a determinar o valor de mercado da casa, preparar a estratégia de venda e identificar antecipadamente os pontos documentais ou comerciais que podem dificultar o negócio.

Se ainda está numa fase inicial da sucessão, pode também consultar ou descarregar o nosso Guia para Vender Casa Herdada.

RE/MAX CIDADELA
Avenida 25 de Abril nº 722, Cascais
Tel. +351 967604141 | ppettermann@remax.pt
⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ 4.6 Estrelas no Google Reviews | +200 Avaliações Verificadas de Clientes Satisfeitos.

Especialistas Locais em:

• Cascais & Estoril: (Mercado Residencial, Segmento Premium e Investimento).
• Lisboa: (Apartamentos, Reabilitação e Zonas Históricas).
• Oeiras & Sintra: (Mercado Familiar e Residencial de Luxo).

------------------------------------------

Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

Pedro Pettermann | LinkedIn

Na RE/MAX Cidadela já fizemos mais de 4.800 famílias felizes com a venda ou compra da casa dos seus sonhos