Vender um Imóvel em Usufruto: Guia para Entender e Agir

Vender um imóvel com usufruto em Portugal é possível, mas a forma de venda depende de quem detém cada direito. Se existir usufruto ativo, o nu-proprietário pode vender a nua-propriedade sem autorização do usufrutuário. Já para vender a propriedade plena, é indispensável o consentimento do usufrutuário.

Na prática, isto significa que o usufruto pode limitar o tipo de venda, reduzir o valor de mercado do imóvel e afastar parte dos compradores — sobretudo quando se trata de usufruto vitalício. Também levanta dúvidas frequentes sobre IMI, rendas, avaliação, heranças e registo predial.

Neste guia, explicamos de forma simples como funciona o usufruto, quando é possível vender, como estimar o seu valor, que documentos analisar e que cuidados jurídicos e fiscais deve ter antes de avançar.

Na RE/MAX Cidadela, acompanhamos desde 2004 proprietários e herdeiros em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra, incluindo casos com usufruto, heranças e partilhas, com apoio comercial e jurídico especializado.

Resumo rápido — o essencial sobre vender um imóvel com usufruto

• É possível vender um imóvel com usufruto em Portugal.
• Sem acordo do usufrutuário, o que pode ser vendido é a nua-propriedade.
• Para vender a propriedade plena, o usufrutuário tem de consentir.
• O usufruto ativo reduz o valor de mercado do imóvel.
• A idade do usufrutuário influencia o valor económico do usufruto.
• O usufrutuário é, em regra, responsável pelo IMI e pelos rendimentos gerados pelo imóvel.
• Quando o usufrutuário falece, o usufruto extingue-se e o nu-proprietário passa a ter propriedade plena.

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1. O Que é o Usufruto e Como Funciona?

O usufruto é um direito atribuído a uma pessoa (usufrutuário) que lhe permite usar e usufruir de um bem imóvel que pertence a outra pessoa, designada como nu-proprietário. Na prática, isto significa que o usufrutuário pode morar no imóvel, arrendá-lo ou usá-lo para seu benefício, mas não o pode vender.

Tipos de Usufruto

Na legislação portuguesa, o usufruto pode ser:

• Vitalício: permanece enquanto o usufrutuário for vivo. Este é o tipo mais comum em heranças e na transmissão de património entre gerações.
• Temporário: tem uma duração determinada por contrato, que pode ser meses, anos ou até uma data específica. Após esse prazo, o usufruto extingue-se e o nu-proprietário recupera todos os direitos sobre o imóvel.

2. Quem é Responsável pelo Pagamento de Impostos?

Quando um imóvel está sob usufruto, as obrigações fiscais recaem, na maioria dos casos, sobre o usufrutuário. O usufrutuário é geralmente responsável por:

• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): a legislação atribui ao usufrutuário a responsabilidade pelo pagamento do IMI, que é o imposto anual sobre a propriedade.
• IRS sobre rendas (caso o imóvel seja arrendado): o usufrutuário é responsável por declarar os rendimentos e pagar o imposto correspondente.

Se está a considerar vender um imóvel com usufruto, é importante lembrar que os impostos podem influenciar o valor de venda e que, muitas vezes, o apoio de um especialista pode ajudar a tomar a decisão mais vantajosa.

3. É Possível Vender um Imóvel que Esteja Sob Usufruto?

A venda de um imóvel com usufruto pode ser mais complexa, mas não é impossível. Existem duas opções principais:

• Venda da Nua-Propriedade: o nu-proprietário pode vender os seus direitos sobre o imóvel, mas o usufruto continua com o usufrutuário. Neste caso, o comprador assume a propriedade, mas só terá pleno acesso ao imóvel quando o usufruto for extinto.
• Venda Completa com Acordo do Usufrutuário: para vender o imóvel na sua totalidade (nua-propriedade e usufruto), é necessário o consentimento do usufrutuário. Em alguns casos, o usufrutuário pode abdicar dos seus direitos em troca de uma compensação acordada entre ambas as partes.

Este tipo de venda exige uma avaliação minuciosa e, muitas vezes, uma negociação cuidadosa para equilibrar os interesses de todos. Por isso, contar com uma assessoria especializada pode fazer toda a diferença.

4. Avaliação do Imóvel com Usufruto

Quando um imóvel tem usufruto, o seu valor de mercado pode ser mais baixo do que o de um imóvel sem restrições. Isso ocorre porque o comprador não terá acesso imediato ao imóvel, dependendo da extinção do usufruto para poder usufruir da propriedade em pleno.

Factores de Avaliação

• Idade do Usufrutuário: a idade do usufrutuário é um fator que influencia o valor. Quanto mais velho o usufrutuário, menor será a desvalorização.
• Tempo de Usufruto: no caso de usufruto temporário, a avaliação considera o tempo restante.

A avaliação de imóveis em usufruto deve ser feita por profissionais experientes que compreendam as nuances do mercado e da legislação, garantindo assim um preço justo. Vender um imóvel nestas condições exige um cálculo rigoroso. Solicite aqui uma avaliação gratuita e profissional do seu imóvel para saber o valor real de mercado, considerando o peso do usufruto.

5. Vale a pena vender um imóvel com usufruto agora ou esperar?

Uma das dúvidas mais comuns dos proprietários é saber se faz sentido vender o imóvel enquanto o usufruto ainda está ativo ou esperar pela sua extinção. A resposta depende sobretudo de três fatores: valor, necessidade de liquidez e perfil do usufrutuário.

Quando pode fazer sentido vender já

Vender a nua-propriedade pode ser uma solução quando existe necessidade de liquidez ou quando o imóvel não está a ser utilizado. Nestes casos, alguns investidores estão dispostos a comprar a propriedade com desconto, esperando pela extinção futura do usufruto.

Também pode fazer sentido quando existe acordo entre nu-proprietário e usufrutuário para vender a propriedade plena, eventualmente com uma compensação financeira ao usufrutuário.

Quando pode compensar esperar

Se o usufruto for vitalício e o usufrutuário ainda tiver muitos anos de expectativa de vida, a desvalorização do imóvel pode ser significativa. Nesses casos, esperar pela extinção do usufruto pode permitir vender posteriormente a propriedade plena por um valor mais elevado.

Também pode ser preferível esperar quando o imóvel tem forte procura no mercado e a venda futura pode gerar maior retorno.

Como decidir na prática

A decisão deve considerar três elementos principais:

• Valor atual do imóvel com usufruto
• necessidade de liquidez do proprietário
• idade e situação do usufrutuário

Uma análise profissional do mercado e do valor real do imóvel pode ajudar a perceber qual das opções faz mais sentido.

6. Como se calcula o valor do usufruto?

Diferente do que muitos imaginam, não existe uma fórmula legal única e obrigatória definida na lei portuguesa para calcular o valor do usufruto em função da idade. O Código do Imposto do Selo (nomeadamente o artigo 15.º) refere que o imposto pode incidir sobre o valor dos direitos reais, como o usufruto, mas não fornece uma tabela oficial nem define coeficientes.

Apesar disso, na prática — tanto em partilhas, como em doações ou vendas — é muito comum recorrer a tabelas orientadoras baseadas na idade do usufrutuário, usadas por peritos avaliadores, notários e entidades como a Autoridade Tributária. Essas tabelas não têm força de lei, mas oferecem uma base prática e coerente com o princípio de que quanto mais jovem o usufrutuário, maior o valor económico do seu direito (já que terá, em teoria, mais anos para beneficiar do imóvel).

Uma das tabelas mais utilizadas é esta:

Tabela de Coeficientes Indicativos de Usufruto

 estes valores são baseados em práticas comuns de mercado em Portugal

O cálculo estimado do valor do usufruto pode então ser feito da seguinte forma:

Valor do usufruto = Valor do imóvel × Coeficiente correspondente à idade do usufrutuário

Este valor é apenas indicativo e pode variar conforme os critérios adotados por peritos em contexto judicial, fiscal ou contratual. Em situações mais complexas — como partilhas litigiosas ou avaliação para efeitos de mais-valias — pode ser necessária uma avaliação pericial específica, baseada na renda presumível do imóvel e na esperança média de vida publicada pelo INE.

Isto significa, por exemplo, que:

• Se um imóvel vale 300.000€ e o usufrutuário tem 44 anos, o valor do usufruto será 300.000 × 0,55 = 165.000€
• Se o usufrutuário tiver 82 anos, o valor será 300.000 × 0,15 = 45.000€

Este valor é relevante em muitas situações legais e fiscais. 

7. Vantagens e Desvantagens para Compradores e Vendedores

Existem vantagens e desvantagens para ambas as partes na venda de um imóvel com usufruto:

Para o Comprador

• Vantagens: a principal vantagem é a possibilidade de adquirir um imóvel por um valor mais baixo, podendo planear uma ocupação futura quando o usufruto terminar.
• Desvantagens: a principal desvantagem é a incerteza quanto ao prazo de uso, principalmente em usufrutos vitalícios.

Para o Vendedor

• Vantagens: pode obter liquidez mesmo mantendo o direito de usufruto, caso opte pela venda da nua-propriedade.
• Desvantagens: a venda de um imóvel com usufruto limita o mercado de potenciais compradores, o que pode prolongar o processo de venda.

8. O que acontece quando o usufruto termina?

O usufruto não é um direito permanente. Em determinadas situações, esse direito extingue-se e o imóvel passa a pertencer totalmente ao nu-proprietário. Quando isso acontece, deixa de existir qualquer limitação sobre o imóvel e o proprietário passa a ter plena liberdade para vender, habitar ou arrendar a casa.

Existem várias formas de extinção do usufruto, sendo algumas mais comuns do que outras.

Extinção por morte do usufrutuário

A forma mais comum de extinção do usufruto é o falecimento do usufrutuário. Nos usufrutos vitalícios, o direito termina automaticamente no momento da morte.

A partir desse momento, o nu-proprietário passa a ser o único e pleno proprietário do imóvel, sem necessidade de realizar uma nova escritura de compra ou transferência de propriedade.

Apesar disso, é aconselhável atualizar os registos oficiais para refletir a nova situação jurídica do imóvel.

Extinção por renúncia do usufrutuário

Em alguns casos, o usufrutuário pode decidir renunciar voluntariamente ao usufruto, permitindo que o nu-proprietário passe a ter a propriedade plena.

Esta situação acontece, por exemplo, quando ambas as partes chegam a acordo para vender o imóvel no mercado. O usufrutuário abdica do seu direito e pode receber uma compensação financeira acordada entre as partes.

A renúncia ao usufruto deve ser formalizada através de escritura ou documento autenticado.

Extinção por prazo (usufruto temporário)

Quando o usufruto foi constituído por um período determinado, ele extingue-se automaticamente quando esse prazo termina.

Por exemplo, se o usufruto foi estabelecido por 10 anos, após esse período o direito desaparece e o nu-proprietário passa a ter a propriedade plena do imóvel.

O que fazer após a extinção do usufruto

Depois da extinção do usufruto, é recomendável atualizar a situação legal do imóvel para evitar problemas em futuras vendas ou transmissões.

Normalmente devem ser feitos três passos simples:

• Atualizar o registo predial, removendo o ónus de usufruto na Conservatória do Registo Predial.
• Comunicar a alteração às Finanças, garantindo que a matriz predial reflete a propriedade plena.
• Guardar a documentação comprovativa, como certidão de óbito ou escritura de renúncia.

Existe algum imposto quando o usufruto termina?

Quando o usufruto termina por morte do usufrutuário, o nu-proprietário passa a ter propriedade plena do imóvel sem necessidade de pagar IMT ou Imposto do Selo, porque não se trata de uma nova transmissão de propriedade.

No entanto, se o imóvel vier a ser vendido posteriormente, poderá existir tributação de mais-valias, dependendo da situação concreta

9. Cuidados e Dicas para Vender um Imóvel com Usufruto

Se está a pensar vender um imóvel com usufruto, estas dicas podem ajudar a facilitar o processo:

• Transparência é Fundamental: seja honesto com os potenciais compradores sobre a condição do usufruto. Explicar a situação ajuda a estabelecer confiança e a evitar mal-entendidos.
• Conte com Aconselhamento Profissional: o apoio de um especialista é indispensável para tratar dos documentos e garantir que o contrato respeita os direitos de todos. Um consultor imobiliário ou advogado especializado poderá orientar nas negociações e avaliar o imóvel de forma justa.
• Prepare-se para Negociar: a venda de um imóvel em usufruto pode envolver negociações para ajustar o valor de venda ou para compensar o usufrutuário. Esteja aberto a discutir as opções para que todos os envolvidos saiam satisfeitos.

Questões frequentes (FAQ) ao Vender imóvel em usufruto

     1. Posso vender a casa toda se houver usufruto?
     Sim, mas o usufrutuário tem de consentir e intervir no acto. Sem esse acordo, o que pode vender é a nua-propriedade, mantendo-se o usufruto ativo. 

     2. O usufrutuário pode impedir a venda da nua-propriedade?
     Não. O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade a terceiros, mas o comprador terá de respeitar o usufruto até à sua extinção.

     3. Vale a pena vender agora ou esperar pela extinção do usufruto?
     Depende da necessidade de liquidez. Vender agora tende a implicar desconto; esperar permite vender com propriedade plena, normalmente por um valor           superior.

     4. Quanto desvaloriza um imóvel com usufruto?
     A desvalorização varia muito, mas é normalmente significativa: depende da idade do usufrutuário, do tipo de usufruto e do perfil do comprador (investidor           vs comprador para habitar).

     5. Os coeficientes por idade são oficiais?
     Existem referências usadas em contexto fiscal para valorar usufruto/nua-propriedade (p.ex. em transmissões), mas o preço de mercado é negociado e                 depende de risco, prazo e rentabilidade.

     6. A idade do usufrutuário influencia muito o preço?
    Sim. Regra prática: quanto mais jovem, maior tende a ser o valor económico do usufruto — e menor a atratividade/valor da nua-propriedade para quem              compra.

     7. Quem paga o IMI: usufrutuário ou nu-proprietário?
     De acordo com o Código do IMI, o imposto é responsabilidade de quem usufrui do bem. Portanto, o usufrutuário é o sujeito passivo que deve pagar o IMI           anual.

     8. Quem paga o condomínio e as obras do prédio?
     Regra geral: despesas ordinárias (condomínio/manutenção corrente) ficam com o usufrutuário; obras extraordinárias/estruturais tendem a caber ao nu-         proprietário.

     9. Na venda da nua-propriedade, quem paga as mais-valias?
     Regra base: paga mais-valias quem vende o seu direito. Se houver compensação ao usufrutuário por renúncia, pode existir enquadramento fiscal próprio        deve ser validado com contabilista/advogado.

     10. O usufruto acaba automaticamente com a morte?
     Sim. O usufruto extingue-se por morte do usufrutuário, e o nu-proprietário consolida a propriedade plena.

     11. Que passos dar para atualizar o registo após o óbito?
     Atualizar o Registo Predial para remover o ónus do usufruto e alinhar a situação nas Finanças (matriz/caderneta), usando a certidão de óbito e                           documentação aplicável.

     12. Há algum imposto quando a propriedade “reverte” para mim?
     Não há lugar ao pagamento de IMT ou Imposto do Selo por "aquisição" na extinção por morte. É uma consolidação de direitos já existentes, não sendo               considerada uma nova transmissão onerosa.

     13. O banco financia a compra de um imóvel com usufruto?
     Tende a ser difícil — muitos bancos não gostam de financiar operações em que a garantia não dá posse imediata. Na prática, estes negócios são mais               comuns com capitais próprios.

     14. O usufrutuário pode arrendar a casa a terceiros?
     Sim. O usufrutuário tem direito aos “frutos”, o que inclui arrendar e receber rendas.

     15. O usufruto passa para os herdeiros do usufrutuário?
     Não por morte: o usufruto extingue-se com o falecimento do usufrutuário e não “passa” aos herdeiros.

Conclusão

A venda de um imóvel com usufruto pode parecer complexa, mas quando se compreende bem como funcionam os direitos do usufrutuário e do nu-proprietário, torna-se muito mais fácil tomar decisões seguras.

Antes de avançar para o mercado, é essencial perceber qual é o valor real do imóvel, que impacto o usufruto tem no preço e que tipo de comprador pode estar interessado. Uma análise incorreta pode levar a expectativas irrealistas ou a processos de venda demasiado longos.

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Por Pedro Pettermann

Pedro Pettermann é Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, certificado pela RE/MAX Collection, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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