Guia Completo: Como Vender Casa Herdada em Lisboa (Passo a Passo)

Herdou uma casa em Lisboa e está a pensar vendê-la? Talvez seja o apartamento onde cresceu, uma casa que os seus pais compraram há décadas ou um imóvel que agora pertence a vários irmãos. Além da componente emocional, surgem perguntas difíceis: por onde começar? É obrigatório fazer partilhas? Quanto se paga de impostos? E se um dos herdeiros não quiser vender?

A resposta é mais simples do que parece: é possível vender uma casa herdada em Lisboa sem realizar previamente a partilha, desde que exista acordo entre os titulares necessários à venda e a situação documental esteja regularizada.

Mas nem todas as heranças são iguais.

Uma coisa é vender um apartamento com três herdeiros que estão de acordo. Outra, bastante diferente, é vender uma casa com um herdeiro residente no estrangeiro, um usufruto, dívidas ou um irmão que se recusa a assinar.

O maior erro é tratar todas estas situações como se fossem apenas uma venda imobiliária normal.

Neste guia, explicamos o processo completo para vender um imóvel herdado em Lisboa, desde a habilitação de herdeiros até à escritura e ao IRS. Também mostramos como evitar os erros que podem provocar atrasos, conflitos familiares e perdas financeiras.

Na RE/MAX Cidadela, acompanhamos proprietários desde 2004 nos mercados de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Combinamos avaliação imobiliária, estratégia comercial e apoio jurídico para ajudar famílias a tomar decisões fundamentadas sobre o seu património.

Vender casa herdada em Lisboa: o essencial em 60 segundos

O nosso conselho: antes de anunciar a casa, descubra quanto vale, quem tem de autorizar a venda e qual o montante líquido estimado que cada herdeiro poderá receber.

Para uma explicação nacional de todo o processo, consulte também o nosso guia completo para vender um imóvel herdado em Portugal.

1. Posso vender uma casa herdada em Lisboa antes de fazer as partilhas?

Sim. A partilha prévia não é obrigatória em todas as vendas de imóveis herdados.

Imagine que três irmãos herdam um T3 em Alvalade. Nenhum pretende ficar com a casa e todos concordam em vendê-la.

Numa situação deste tipo, a venda pode ser organizada diretamente pelos herdeiros, cumprindo as exigências legais, sem necessidade de adjudicar previamente o apartamento a um deles.

Por outro lado, se um irmão não concordar, será necessário analisar alternativas.

Herança indivisa e compropriedade: qual é a diferença?

Esta distinção é fundamental.

Na herança indivisa, ainda não ocorreu a partilha. Os herdeiros têm direitos sobre a herança enquanto património global, que pode incluir imóveis, dinheiro e outros bens.

Na compropriedade, várias pessoas são titulares de quotas determinadas sobre um bem concreto, como um apartamento.

A diferença tem consequências práticas.

Antes da partilha, um herdeiro não é necessariamente proprietário de um terço de cada imóvel apenas porque existem três herdeiros.

O que possui é um quinhão hereditário, correspondente à sua posição na herança.

Esta distinção influencia os procedimentos de venda, os direitos de preferência e os mecanismos judiciais para resolver desacordos.

Exemplo: se três irmãos herdarem dois apartamentos e uma conta bancária, a quota hereditária de cada um não corresponde automaticamente a um terço de cada apartamento como bem autónomo.

Para aprofundar este tema, consulte o artigo da RE/MAX Cidadela sobre o que fazer quando um herdeiro não quer vender o imóvel.

2. Quais são os passos para vender uma casa herdada em Lisboa?

Um processo bem preparado pode ser organizado em sete etapas.

Passo 1 — Identificar todos os herdeiros

O primeiro objetivo é confirmar quem tem direitos sobre a herança e quem poderá ter de intervir na venda.

É necessário verificar se existe testamento, cônjuge sobrevivo, descendentes, outros sucessores ou direitos especiais.

A identificação incompleta dos interessados pode impedir a formalização do negócio.

Passo 2 — Fazer a habilitação de herdeiros

A habilitação de herdeiros é o ato que identifica formalmente quem sucede à pessoa falecida.

Pode ser realizada através de notário ou dos serviços de registo competentes, nomeadamente o Balcão Heranças.

A habilitação não divide os bens. Limita-se a identificar os herdeiros e a permitir a prática dos atos subsequentes.

Atenção: a habilitação de herdeiros não é a mesma coisa que a partilha.

Saiba como fazer a habilitação de herdeiros, quais os documentos necessários e quanto custa.

Passo 3 — Comunicar a herança às Finanças

A participação fiscal da transmissão por óbito é uma obrigação importante, mesmo quando os herdeiros beneficiam de isenção de Imposto do Selo.

O cabeça de casal deve apresentar, quando aplicável, o Modelo 1 do Imposto do Selo e a relação de bens.

O prazo geral termina no último dia do terceiro mês seguinte ao óbito.

Por exemplo, se o falecimento ocorrer em 10 de fevereiro, o prazo termina, em regra, em 31 de maio.

Não confunda este procedimento com o Modelo 1 do IMI, utilizado para outras finalidades fiscais.

Passo 4 — Regularizar os registos do imóvel

Antes da escritura, é necessário verificar a titularidade, a descrição predial e os ónus existentes.

A certidão permanente do registo predial e a caderneta predial são fundamentais nesta fase.

Também devem ser esclarecidas eventuais divergências entre a realidade física, o registo e a matriz.

A forma de registar a aquisição sucessória depende da situação da herança e do título disponível.

Passo 5 — Avaliar o imóvel e definir o preço de venda

Não é necessário esperar pela conclusão de toda a documentação para conhecer o valor de mercado.

A avaliação inicial ajuda a decidir entre vender, manter, arrendar ou permitir que um herdeiro adquira a posição dos restantes.

Em Lisboa, o preço depende da localização concreta, do estado do imóvel, do prédio, das áreas, da eficiência energética e da procura.

O valor patrimonial tributário não substitui uma avaliação de mercado.

Passo 6 — Preparar e comercializar o imóvel

Quando existe um enquadramento jurídico claro e condições para avançar, deve ser definida uma estratégia comercial.

Esta fase inclui apresentação da casa, fotografias profissionais, análise dos potenciais compradores, promoção e negociação.

Nos imóveis herdados, é especialmente importante esclarecer antecipadamente quem tem poderes para assinar propostas, contratos-promessa e o contrato definitivo.

Passo 7 — Formalizar a venda e declarar as mais-valias

A transmissão é concluída através do título legalmente adequado, como escritura pública ou documento particular autenticado.

Depois da venda, cada herdeiro deve analisar as suas obrigações declarativas em IRS, quando aplicáveis.

O processo só fica verdadeiramente concluído quando estão resolvidos os aspetos comerciais, documentais e fiscais.

3. Que documentos são necessários para vender uma casa herdada?

A documentação depende da herança e do imóvel, mas existe um conjunto essencial que deve ser verificado.

Se existir crédito hipotecário, arrendamento, penhora, usufruto ou outros ónus, poderão ser necessários documentos e procedimentos adicionais.

A licença de utilização continua a ser obrigatória?

Desde 1 de janeiro de 2024, deixou de ser obrigatória a apresentação da autorização de utilização e da ficha técnica da habitação nos atos de transmissão abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 10/2024.

Contudo, a dispensa de apresentação não regulariza construções ilegais, ampliações não licenciadas ou alterações de uso.

Esta diferença é particularmente importante no mercado de Lisboa, onde muitos imóveis antigos foram alterados ao longo dos anos.

Antes de vender, confirme se existem divergências entre plantas, áreas declaradas e a realidade construída.

4. Quanto se paga de impostos ao herdar e vender uma casa em Lisboa?

Existem dois momentos fiscais distintos: a aquisição por herança e a posterior venda.

Imposto do Selo sobre a herança

As transmissões por herança estão sujeitas à taxa de 10% de Imposto do Selo sobre os bens tributáveis, salvo quando existe uma isenção legal.

Cônjuges ou unidos de facto, descendentes e ascendentes beneficiam, em regra, de isenção.

A taxa de 0,8% prevista para determinadas transmissões imobiliárias não é a taxa geral da transmissão por sucessão.

Mesmo quando existe isenção, podem subsistir obrigações declarativas.

Referência oficial: Código do Imposto do Selo — artigo 6.º.

Mais-valias na venda de uma casa herdada

A venda de uma casa herdada pode originar IRS sobre mais-valias, mesmo quando a aquisição por herança esteve isenta de Imposto do Selo.

O ganho fiscal é calculado considerando o preço de venda, o valor de aquisição fiscalmente relevante, os coeficientes legais e as despesas elegíveis.

Nas aquisições gratuitas, o artigo 45.º do Código do IRS estabelece as regras de determinação do valor de aquisição.

Para imóveis, esse valor está frequentemente relacionado com o valor considerado para efeitos de Imposto do Selo na transmissão sucessória.

Não deve ser confundido com uma estimativa informal do preço de mercado feita pela família.

Exemplo: três irmãos vendem um apartamento herdado por 350.000 €

Imagine que três irmãos residentes fiscais em Portugal herdaram, em partes iguais, um apartamento em Benfica.

Os valores são os seguintes:

Neste exemplo, a mais-valia total é de 135.000 €.

Como existem três herdeiros com direitos iguais, a quota de cada um corresponde a 45.000 € de mais-valia.

No regime geral aplicável a residentes fiscais, normalmente apenas 50% da mais-valia líquida é considerada para tributação.

Isto não significa que cada herdeiro pague 22.500 € de IRS.

Significa que, neste exemplo, 22.500 € são considerados no rendimento sujeito a tributação de cada herdeiro.

O imposto adicional depende dos rendimentos individuais, taxas aplicáveis, situação familiar, deduções e eventuais regimes especiais.

E se a casa foi herdada há mais de dois anos?

Quando se verificam os requisitos do artigo 50.º do CIRS, o valor de aquisição é corrigido pelos coeficientes de desvalorização monetária legalmente aplicáveis.

Essa atualização pode reduzir a mais-valia sujeita a imposto.

Este exemplo foi simplificado e não aplica coeficientes monetários nem outras exclusões ou ajustamentos.

Uma casa comprada pelos pais antes de 1989 está isenta de mais-valias?

Não necessariamente. A data de aquisição pelos herdeiros é determinante.

Imagine que os pais compraram uma casa em 1975, mas os filhos só a herdaram em 2024.

Não se pode concluir automaticamente que a venda pelos filhos estará excluída de tributação por o imóvel ter sido comprado antes de 1989.

O enquadramento depende da transmissão concreta e das regras fiscais aplicáveis.

É possível reinvestir e não pagar mais-valias?

Existem regimes de exclusão de tributação associados ao reinvestimento, sujeitos a requisitos específicos.

No caso do reinvestimento em habitação própria e permanente, é necessário verificar as condições legalmente previstas, incluindo a afetação do imóvel vendido e os prazos.

Herdar uma casa que não era a sua habitação própria e permanente e utilizar o dinheiro para comprar outra não garante uma exclusão de IRS.

Antes de tomar a decisão, solicite uma simulação individual a um contabilista certificado ou consultor fiscal.

Para aprofundar o tema, consulte Mais-Valias em Imóveis em Caso de Herança: O Que Deve Saber.

5. E se um dos herdeiros não quiser vender?

Um herdeiro pode impedir a venda voluntária da totalidade de um imóvel quando a sua intervenção é legalmente necessária. Mas isso não significa que consiga bloquear indefinidamente todas as alternativas de resolução da herança.

Imagine que três irmãos herdam uma casa em Alvalade.

Dois pretendem vender e dividir o dinheiro. O terceiro gostaria de conservar a casa de família.

O problema já não é apenas encontrar um comprador. É conciliar interesses diferentes.

Existem vários caminhos possíveis.

Negociar a compra da posição de um herdeiro

Se um irmão pretende conservar o imóvel, pode analisar-se uma adjudicação ou outra solução que permita compensar os restantes.

A avaliação de mercado ajuda a estabelecer uma base económica para a negociação.

Antes de assumir que o banco financiará a operação, é necessário analisar a sua estrutura jurídica, as garantias e a capacidade financeira do interessado.

Vender o quinhão hereditário

Um herdeiro pode, cumpridas as exigências legais, transmitir a sua posição na herança.

Mas vender um quinhão hereditário não equivale necessariamente a vender uma quota de um apartamento específico.

Além disso, existem direitos de preferência legalmente previstos quando o quinhão é transmitido a terceiros estranhos à herança.

A operação deve ser acompanhada juridicamente.

Recorrer ao inventário ou aos mecanismos judiciais aplicáveis

Quando não há acordo, pode ser necessário recorrer à partilha através de inventário.

Se o imóvel já estiver em compropriedade, poderá ser aplicável a ação de divisão de coisa comum, nos termos do artigo 1412.º do Código Civil.

São mecanismos diferentes e não devem ser confundidos.

A melhor solução não é necessariamente a mais rápida no papel. É aquela que compara o dinheiro efetivamente recebido, o tempo, os custos e os riscos para os interessados.

Leia o nosso guia especializado: O que fazer quando um herdeiro não quer vender o imóvel.

6. Nova Lei das Heranças 2026: Governo aprova venda de imóveis sem acordo de todos os herdeiros

O Governo aprovou, em 22 de outubro de 2026, um decreto-lei que cria um processo especial para desbloquear a venda de imóveis integrados em heranças indivisas, mesmo quando não existe acordo entre todos os herdeiros.

Esta reforma representa uma mudança importante para famílias que têm imóveis bloqueados por conflitos sucessórios.

Até agora, a venda voluntária de um imóvel integrado numa herança indivisa exigia, em regra, o acordo de todos os herdeiros. Quando um deles recusava vender, a resolução podia exigir procedimentos jurídicos demorados.

O novo diploma prevê uma alternativa: um herdeiro poderá requerer judicialmente a venda do imóvel, mesmo sem o consentimento dos restantes, desde que estejam cumpridos os requisitos legais.

Quais são as principais mudanças?

• Venda sem unanimidade: um herdeiro poderá desencadear o processo especial de venda quando não exista acordo.
• Prazo de dois anos: em regra, o mecanismo poderá ser utilizado depois de decorridos dois anos desde a abertura da sucessão, nas condições previstas na lei.
• Avaliação independente: o valor do imóvel deverá ser determinado com base em critérios de mercado e nos procedimentos legalmente estabelecidos.
• Possibilidade de acordo: os herdeiros terão oportunidade de encontrar uma solução negociada ou concretizar uma venda particular antes de avançar para leilão.
• Leilão eletrónico: está previsto como mecanismo de venda quando não seja alcançada outra solução.
• Proteção da casa de morada de família: o novo regime prevê salvaguardas específicas para o cônjuge ou unido de facto sobrevivo.

A nova lei já está em vigor?

O decreto-lei foi aprovado pelo Governo em 22 de outubro de 2026, mas a aprovação não significa que o novo processo possa ser imediatamente utilizado.

É necessário confirmar a publicação do diploma no Diário da República e a respetiva data de entrada em vigor.

Por isso, quem pretende vender uma casa herdada sem o acordo dos restantes herdeiros deve verificar o regime efetivamente aplicável antes de iniciar qualquer procedimento.

O que significa esta mudança para quem herdou uma casa em Lisboa?

A nova legislação poderá facilitar a resolução de heranças bloqueadas, especialmente quando existem imóveis devolutos, conflitos familiares ou dificuldades em alcançar uma decisão conjunta.

No entanto, recorrer à via judicial não será necessariamente a solução mais rápida ou economicamente vantajosa.

Uma avaliação imobiliária fundamentada e a negociação entre herdeiros podem permitir alcançar um acordo, evitando custos e conflitos adicionais.

Quer perceber exatamente como funciona a nova legislação, quais os prazos e em que condições poderá vender uma casa herdada sem o consentimento de todos os herdeiros?

Consulte o nosso guia completo: Nova Lei das Heranças 2026: Como Vender uma Casa Herdada Sem Acordo dos Herdeiros.

7. E se um dos herdeiros estiver a viver na casa herdada?

Um herdeiro pode viver num imóvel herdado em determinadas circunstâncias, mas a ocupação não lhe confere automaticamente o direito de excluir os restantes herdeiros ou impedir qualquer solução patrimonial.

Imagine que três irmãos herdam uma casa em Arroios e que um deles continua a residir no imóvel.

É necessário perceber se existe um acordo, quem suporta o IMI e o condomínio, quais os direitos de utilização e se os restantes herdeiros estão privados de beneficiar do património.

Dependendo dos factos, do título de ocupação e do enquadramento jurídico, pode discutir-se a existência de compensações.

Não existe uma regra universal segundo a qual o herdeiro residente tem sempre de pagar renda aos restantes.

A solução pode passar por um acordo de utilização temporária, adjudicação do imóvel, compensação ou venda.

Estas questões são desenvolvidas no artigo Um Herdeiro Pode Morar no Imóvel Herdado? Direitos, Deveres e Compensação.

8. Como vender uma casa herdada quando um herdeiro vive no estrangeiro?

É possível vender um imóvel herdado em Lisboa mesmo quando alguns herdeiros residem fora de Portugal.

A distância não impede a transmissão, mas exige planeamento documental.

Podem ser necessárias procurações com poderes específicos, autenticações, apostilhas ou formalidades consulares, consoante o país e a operação.

A preparação deve começar antes de receber uma proposta de compra.

Um dos maiores riscos é negociar uma venda com um prazo curto e descobrir depois que a procuração do herdeiro ausente não contém os poderes necessários.

Também é importante antecipar questões fiscais individuais, pois os herdeiros podem ter residências fiscais diferentes.

Se a família tiver dificuldades em contactar um dos sucessores, consulte o nosso guia Herdeiro Não Responde? Como Vender uma Casa Herdada em Portugal.

9. Como avaliar corretamente uma casa herdada em Lisboa?

O preço de venda de uma casa herdada deve ser determinado pelo mercado e pelas características reais do imóvel, não pelo valor patrimonial tributário nem pelo valor emocional atribuído pela família.

Lisboa apresenta mercados residenciais muito diferentes entre si.

Um apartamento antigo em Benfica, um T3 em Alvalade e um imóvel para reabilitar na Graça podem atrair compradores distintos.

Mesmo dentro da mesma freguesia, a micro-localização pode alterar substancialmente a procura.

Quais são os fatores que mais influenciam o valor?

Entre os principais fatores estão a rua, o estado do prédio, a existência de elevador, o piso, a exposição solar, o estacionamento, as áreas, a distribuição interior, a eficiência energética e as necessidades de remodelação.

Também devem ser ponderadas a situação documental e as condições de ocupação.

Um imóvel com documentação irregular pode ter um mercado potencial diferente de outro semelhante com todos os elementos regularizados.

Quanto pode valer uma casa herdada em diferentes zonas de Lisboa?

Não existe um preço único por metro quadrado que permita avaliar corretamente todos os imóveis de uma zona.

Em Avenidas Novas, Alvalade, Benfica, Arroios, Campo de Ourique ou Ajuda, a avaliação deve partir de comparáveis próximos e ajustados às características do imóvel.

Por exemplo, um apartamento sem elevador num andar elevado não deve ser comparado diretamente com outro no mesmo bairro, mas com elevador, estacionamento e remodelação recente.

O mesmo se aplica a apartamentos com áreas semelhantes, mas diferentes estados de conservação.

O erro de anunciar pelo preço que cada irmão gostaria de receber

Imagine que três irmãos pretendem vender uma casa e cada um espera receber 150.000 €.

Isso não significa que a casa valha 450.000 €.

O preço deve resultar de dados de mercado, não da soma das expectativas familiares.

O objetivo é construir uma estratégia de venda realista que defenda o património, reduza o risco de longos períodos sem propostas e permita uma negociação fundamentada.

Para perceber como funciona uma avaliação, consulte Guia para Avaliar Heranças.

10. Vale a pena remodelar uma casa herdada antes de vender?

Nem sempre. Em muitos imóveis herdados, a melhor estratégia é realizar pequenas melhorias de apresentação em vez de investir numa remodelação completa.

Muitos apartamentos herdados em Lisboa apresentam cozinhas antigas, casas de banho desatualizadas, pavimentos gastos ou decoração que já não corresponde às preferências atuais.

A primeira decisão deve ser económica: quanto custa melhorar a casa e qual o aumento de valor realisticamente esperado?

Existem três possibilidades.

Vender no estado atual. Faz sentido quando a casa precisa de obras profundas, o investimento seria elevado ou os herdeiros pretendem evitar novos encargos.

Realizar melhorias ligeiras. Pintura, limpeza, pequenas reparações, iluminação e organização podem melhorar a apresentação e reduzir objeções de compradores.

Remodelar antes da venda. Pode ser vantajoso quando a procura local valoriza significativamente imóveis prontos a habitar e o investimento é financeiramente justificável.

Não existe uma percentagem universal de valorização garantida pelo home staging.

A análise deve considerar o orçamento disponível, o prazo de venda pretendido e a valorização provável num conjunto de imóveis comparáveis.

11. Posso vender uma casa herdada em Lisboa se estiver arrendada?

Sim. Um imóvel herdado pode ser vendido com um contrato de arrendamento em vigor.

A venda não elimina automaticamente o contrato existente.

É necessário verificar o regime contratual, a duração, as condições, a idade e outras circunstâncias do arrendatário quando juridicamente relevantes.

Em certas situações, o inquilino tem direito legal de preferência.

O artigo 1091.º do Código Civil estabelece condições específicas para o exercício desse direito, incluindo o requisito temporal de arrendamento aplicável.

Quando exista preferência, devem ser respeitadas as formalidades e os prazos legais.

Também importa verificar eventuais direitos de preferência de entidades públicas, particularmente relevantes em determinadas áreas urbanas de Lisboa.

A análise deve ser feita antes de concluir o negócio.

12. Quanto tempo demora vender uma casa herdada em Lisboa?

Não existe um prazo fixo. A duração depende da situação jurídica da herança, do acordo entre herdeiros, do estado do imóvel e da procura de mercado.

Uma herança com documentação organizada e todos os titulares de acordo pode avançar rapidamente para a comercialização.

Mas se existir conflito, um herdeiro incontactável, uma divergência de registo ou necessidade de procedimento judicial, o processo pode prolongar-se significativamente.

Podemos distinguir três etapas:

O importante é não confundir prazo de venda comercial com prazo de resolução de uma herança.

Uma boa estratégia imobiliária começa por identificar os riscos que podem impedir a escritura.

13. É melhor procurar primeiro um advogado ou uma imobiliária?

Se existe um conflito jurídico, o acompanhamento de um advogado é essencial. Mas uma imobiliária com experiência em imóveis herdados também pode ajudar desde o início.

A intervenção jurídica esclarece direitos, deveres, procedimentos sucessórios e alternativas legais.

A intervenção imobiliária ajuda a conhecer o valor do património, avaliar soluções comerciais e preparar uma venda economicamente fundamentada.

Imagine que dois irmãos discutem há meses porque um pretende vender por 400.000 € e o outro acredita que a casa vale 500.000 €.

Antes de iniciar um litígio, uma avaliação comparativa fundamentada pode ajudar a identificar uma referência de mercado aceitável.

Noutros casos, o imóvel tem problemas documentais que precisam de ser resolvidos antes da venda.

O ideal é que as competências jurídicas e imobiliárias sejam coordenadas, sem que uma substitua a outra.

Porque escolher a RE/MAX Cidadela para vender uma casa herdada em Lisboa?

A RE/MAX Cidadela desenvolve atividade imobiliária desde 2004 e acompanha proprietários nos concelhos de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra.

Além da comercialização de imóveis residenciais, prestamos acompanhamento em situações que exigem atenção especial, nomeadamente heranças indivisas, imóveis arrendados, direitos de usufruto, conflitos entre titulares e processos com herdeiros no estrangeiro.

A nossa abordagem combina:

• análise comparativa de mercado e definição de estratégia de preço;
• preparação da comercialização;
• acompanhamento das negociações;
• coordenação dos intervenientes necessários à venda;
• articulação com apoio jurídico quando a situação o exige.

A sede da agência é em Cascais, mas o nosso âmbito de atuação inclui Lisboa.

O mais importante não é apenas encontrar um comprador: é organizar uma venda que possa ser concluída com segurança e com condições comerciais adequadas.

14. Checklist para vender uma casa herdada sem atrasos

Antes de avançar para uma proposta ou contrato-promessa, confirme:

• Quem são os herdeiros e se existe testamento.
• Se a habilitação de herdeiros foi realizada.
• Se as obrigações fiscais da herança foram cumpridas.
• Se o registo predial e a matriz estão corretos.
• Se existem hipotecas, penhoras, usufruto ou outros ónus.
• Se todos os titulares necessários concordam com a venda.
• Se estão reunidas as procurações necessárias.
• Se existe certificado energético válido ou uma exceção legal aplicável.
• Se a situação urbanística está devidamente analisada.
• Se existem arrendatários ou direitos de preferência.
• Se o preço foi definido com base numa avaliação fundamentada.
• Se os herdeiros compreendem os custos e a fiscalidade da operação.

Este trabalho de preparação pode evitar que surjam problemas apenas quando já existe um comprador interessado.

15. Perguntas frequentes sobre vender casa herdada em Lisboa

É obrigatório fazer a partilha antes de vender uma casa herdada?

Não. Uma casa integrada numa herança indivisa pode ser vendida conjuntamente pelos titulares necessários à transmissão, cumpridas as formalidades legais. A partilha prévia não é obrigatória em todas as situações.

Posso vender uma casa herdada sem a assinatura de um irmão?

A venda voluntária da totalidade do imóvel exige, em regra, o acordo de todos os herdeiros. Se um irmão se recusar, existem alternativas como a negociação e a partilha judicial. O novo regime aprovado pelo Governo em outubro de 2026 prevê ainda um processo especial de venda sem unanimidade, após a sua entrada em vigor..

A Nova Lei das Heranças 2026 já permite vender uma casa sem o acordo de todos os herdeiros?

O Governo aprovou o decreto-lei em 22 de outubro de 2026, mas a sua aplicação depende da publicação e entrada em vigor. O novo regime prevê a venda judicial de imóveis herdados sem unanimidade, mediante condições legais.

Quanto se paga de imposto ao vender uma casa herdada?

O IRS depende da mais-valia apurada, do enquadramento individual do vendedor e dos regimes legalmente aplicáveis. Para residentes fiscais, a regra geral contempla a consideração de 50% da mais-valia líquida imobiliária no rendimento tributável.

Qual é o valor de aquisição de uma casa herdada para efeitos de IRS?

É determinado pelas regras do artigo 45.º do Código do IRS e está frequentemente relacionado com o valor considerado para efeitos de Imposto do Selo na sucessão.

Um herdeiro que vive na casa tem de pagar renda aos outros?

Não automaticamente. A existência de uma compensação depende dos direitos em causa, da utilização do imóvel, dos acordos e das circunstâncias concretas.

Posso vender uma casa herdada com um herdeiro no estrangeiro?

Sim. A venda pode ser realizada com mecanismos válidos de representação e documentação adequada, cumprindo as exigências legais aplicáveis.

Posso vender uma casa herdada que ainda tem crédito habitação?

Sim, desde que a dívida e as garantias sejam tratadas adequadamente. É habitual coordenar a liquidação do financiamento e o cancelamento da hipoteca com o banco na operação de venda.

Preciso de uma avaliação imobiliária antes de vender?

Uma avaliação de mercado não é obrigatória em todas as vendas, mas é altamente recomendável. Ajuda os herdeiros a definir um preço fundamentado e a comparar alternativas.

É melhor vender a casa herdada ou arrendá-la?

Depende dos rendimentos potenciais, dos custos de manutenção, das necessidades financeiras, da situação jurídica e do acordo entre os herdeiros. Uma análise patrimonial e comercial permite comparar as duas opções.

Veredito do broker: vender uma casa herdada exige mais do que encontrar um comprador

Uma herança pode unir uma família na memória de uma casa, mas também criar decisões difíceis sobre o futuro desse património.

Um herdeiro precisa de dinheiro. Outro quer conservar o imóvel. Um terceiro vive no estrangeiro e gostaria de resolver tudo à distância.

Todos podem ter razões legítimas.

O problema começa quando não existe um método para tomar a decisão.

Na minha experiência como broker da RE/MAX Cidadela, há três perguntas que ajudam a organizar o processo:

Quanto vale realmente a casa? Quanto poderá receber cada herdeiro depois dos encargos e impostos? Qual é a solução que protege melhor o património e reduz o risco de conflito?

Quando estas perguntas são esclarecidas, a decisão torna-se mais objetiva.

Nem sempre a venda é a única solução. Um herdeiro pode adquirir a posição dos restantes. Pode existir uma alternativa de arrendamento. Ou pode ser necessário recorrer a apoio jurídico para resolver um bloqueio.

O erro mais comum não é escolher entre negociar e recorrer ao tribunal. É adiar todas as opções até que os custos, o desgaste familiar e a perda de oportunidades se tornem demasiado elevados.

A melhor venda começa antes de colocar o imóvel no mercado: começa com informação correta, uma avaliação fundamentada e um plano aceite pelos intervenientes.

Herdou uma casa em Lisboa? Descubra quanto vale e como preparar a venda

Se herdou um apartamento ou moradia em Lisboa e está a considerar a venda, não precisa de ter todas as questões resolvidas para procurar orientação imobiliária.

A RE/MAX Cidadela pode ajudar a avaliar o valor de mercado, identificar obstáculos comerciais e definir uma estratégia de venda adequada à situação do imóvel e dos herdeiros.

Antes de decidir vender, conheça o valor real do seu património.

Solicite uma avaliação imobiliária à RE/MAX Cidadela

Se ainda está numa fase inicial, pode também descarregar gratuitamente o nosso Guia para Vender uma Casa Herdada.

RE/MAX Cidadela — Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra

Avenida 25 de Abril nº 722, c-9, Cascais.

Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt

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• Cascais & Estoril: (Mercado Premium, moradias e investimento).
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👤 Sobre o Autor:

 Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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