Doação de Casa aos Filhos com Reserva de Usufruto: Como Funciona, Impostos e Riscos
RE/MAX CIDADELA
Última atualização: 2026-07-30
RE/MAX CIDADELA
Última atualização: 2026-07-30
Doar uma casa aos filhos e continuar a viver nela é possível em Portugal através da doação da nua-propriedade com reserva de usufruto. Os pais transmitem aos filhos uma parte essencial do direito de propriedade, mas conservam o direito de habitar, utilizar ou arrendar o imóvel durante o período definido na escritura — geralmente até ao falecimento do último usufrutuário.
A operação beneficia de um regime fiscal favorável entre pais e filhos, mas não deve ser encarada apenas como uma forma simples de antecipar a herança ou reduzir impostos. Depois da doação, os pais deixam de ser proprietários plenos e já não podem decidir sozinhos sobre uma eventual venda do imóvel. Além disso, as dívidas, a insolvência, o falecimento ou os conflitos familiares de um filho podem afetar a nua-propriedade transmitida.
Na RE/MAX Cidadela, que acompanha famílias e proprietários em Cascais e na Grande Lisboa desde 2004, verificamos que muitas decisões sobre património são tomadas com base apenas na vantagem fiscal imediata, sem analisar suficientemente as consequências familiares, sucessórias e imobiliárias a longo prazo. Em alguns casos, a doação com usufruto é uma solução adequada; noutros, um testamento, uma partilha em vida ou a manutenção da propriedade pode oferecer maior segurança e flexibilidade.
Este artigo explica, com base no Código Civil, no Código do Imposto do Selo e nas orientações da Autoridade Tributária, como funciona a doação com reserva de usufruto, quanto pode custar, que direitos mantêm os pais, o que acontece após o falecimento do usufrutuário e quais os riscos que devem ser avaliados antes da escritura.
Resposta direta: pode doar a nua-propriedade da sua casa aos filhos e reservar o usufruto vitalício, continuando a viver no imóvel ou a receber rendas. Contudo, a doação transfere imediatamente a nua-propriedade para o património dos filhos e, regra geral, não pode ser livremente desfeita. Por isso, deve ser analisada com apoio jurídico e fiscal antes de ser formalizada.
Resumo rápido
O que significa doar uma casa com reserva de usufruto?
A propriedade de um imóvel pode ser dividida em dois direitos: a nua-propriedade e o usufruto.
Quando os pais doam a nua-propriedade aos filhos:
O Código Civil define o usufruto como o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa pertencente a outra pessoa, sem alterar a sua forma ou substância. O usufrutuário pode usar, fruir e administrar o imóvel, respeitando o seu destino económico.
Na prática, os pais mantêm a utilização económica da casa, enquanto os filhos passam a deter o direito que se consolidará no futuro na propriedade plena.
Os pais podem continuar a viver na casa ou arrendá-la?
Sim. Salvo limitações incluídas no título constitutivo, os usufrutuários podem continuar a viver no imóvel, utilizá-lo e administrá-lo. Também podem arrendá-lo e receber as respetivas rendas.
Quando o usufruto é constituído em benefício de ambos os pais, é importante definir se é simultâneo e sucessivo. Salvo estipulação em contrário, o usufruto constituído conjuntamente a favor de várias pessoas só se consolida com a propriedade após o falecimento da última que sobreviver.
Esta cláusula deve ser cuidadosamente redigida. Uma formulação pouco clara pode criar dúvidas sobre o que acontece ao usufruto após o falecimento do primeiro dos pais.
Esta perda de autonomia é um dos principais fatores a ponderar antes da doação. Se o objetivo evoluir para uma venda futura do imóvel com usufruto — seja pelos pais, seja já pelos filhos como nu-proprietários — veja como vender um imóvel com usufruto sem perder valor.
Como se formaliza a doação do imóvel?
A doação de um imóvel deve ser celebrada através de:
O ato pode ser realizado perante notário ou por outra entidade legalmente habilitada, como advogado ou solicitador. O documento deve identificar claramente a nua-propriedade transmitida, os usufrutuários, a duração do usufruto e os direitos reservados.
Depois da assinatura, a doação e a reserva de usufruto devem ser inscritas no registo predial. A certidão predial passará a identificar os filhos como titulares da nua-propriedade e os pais como usufrutuários.
Antes do ato devem ser verificados, entre outros elementos:
Que impostos se pagam ao doar uma casa aos filhos?
A doação não está sujeita a IMT, uma vez que o IMT incide sobre transmissões onerosas. No entanto, está sujeita às regras do Imposto do Selo.
Isenção da taxa de 10%
As transmissões gratuitas estão, em regra, sujeitas à taxa de 10% do Imposto do Selo. Contudo, o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos desta taxa.
Assim, numa doação de pais para filhos, os filhos não pagam os 10% normalmente aplicáveis a outros beneficiários.
Taxa de 0,8% sobre o imóvel
A isenção da taxa de 10% não elimina a verba de 0,8% aplicável à aquisição por doação de direitos sobre imóveis.
Quando apenas é doada a nua-propriedade, esta taxa incide, em princípio, sobre o valor fiscal da nua-propriedade, e não sobre a totalidade da propriedade plena.
Como se calcula o valor da nua-propriedade?
O valor fiscal da nua-propriedade depende da idade da pessoa de cuja vida depende o usufruto. Quanto mais novo for o usufrutuário, maior será o valor atribuído ao usufruto e menor o valor da nua-propriedade.
Alguns exemplos da tabela fiscal são:
|
Idade do usufrutuário |
Valor fiscal do usufruto |
Valor da nua-propriedade |
|
Menos de 50 anos |
50% ou mais |
50% ou menos |
|
60 a 64 anos |
35% |
65% |
|
65 a 69 anos |
30% |
70% |
|
70 a 74 anos |
25% |
75% |
|
75 a 79 anos |
20% |
80% |
|
80 a 84 anos |
15% |
85% |
|
85 anos ou mais |
10% |
90% |
A tabela completa encontra-se no artigo 13.º do Código do IMT, aplicável por remissão do Código do Imposto do Selo.
Consulte a tabela completa por escalão etário e mais exemplos práticos em Valor do Usufruto em Função da Idade
Exemplo de cálculo
Imagine uma casa com um valor patrimonial tributário de 300.000 euros e um único usufrutuário com 68 anos.
O valor fiscal do usufruto corresponde a 30%, ou seja, 90.000 euros. O valor da nua-propriedade será de 210.000 euros.
Aplicando a taxa de 0,8%:
210.000 € × 0,8% = 1.680 €
Este é apenas um exemplo simplificado. O cálculo pode ser diferente quando existem vários usufrutuários, valores declarados superiores ao VPT, direitos com duração determinada ou outras particularidades.
A estes valores acrescem os custos do ato, do registo predial e do acompanhamento jurídico ou notarial.
A doação tem de ser declarada às Finanças?
Sim. O beneficiário de uma transmissão gratuita sujeita a imposto deve participar a doação à Autoridade Tributária.
A participação deve ser apresentada até ao final do terceiro mês seguinte ao da doação, através do modelo oficial aplicável, acompanhada dos documentos exigidos.
A existência da isenção da taxa de 10% não significa que a operação possa ficar por declarar, porque continua normalmente em causa a taxa de 0,8% sobre o direito imobiliário transmitido.
Quem paga o IMI, as despesas e as obras?
Enquanto subsistir o usufruto, o usufrutuário é o sujeito passivo do IMI perante a Autoridade Tributária. Um acordo familiar pode prever uma repartição económica diferente, mas não altera automaticamente a responsabilidade fiscal perante as Finanças.
Em termos gerais:
Estas regras podem ser desenvolvidas no próprio título da doação, evitando conflitos futuros sobre condomínio, seguros, obras ou manutenção.
Para o detalhe completo sobre IMI, IRS e IMT ao longo de todo o ciclo do usufruto, veja Usufruto e Impostos em Portugal
O que acontece quando morre o usufrutuário?
Com a morte do último usufrutuário, o usufruto extingue-se e a nua-propriedade consolida-se na propriedade plena.
A casa não volta a ser transmitida aos filhos através da partilha da herança, porque a nua-propriedade já lhes pertencia. No entanto, devem ser cumpridas as formalidades fiscais e registrais necessárias para cancelar o usufruto e atualizar o registo predial.
Pode ainda existir uma nova liquidação de Imposto do Selo sobre a diferença entre o valor patrimonial tributário da propriedade plena nessa data e o valor da nua-propriedade considerado na liquidação inicial.
Numa futura venda, o cálculo das mais-valias pode exigir a consideração separada da aquisição da nua-propriedade e da posterior consolidação do usufruto. Por isso, os filhos devem guardar a escritura, as liquidações fiscais e os comprovativos das despesas.
A casa doada deixa de contar para a herança?
Não necessariamente.
Embora a nua-propriedade já não pertença aos pais, a doação pode ter de ser considerada na futura partilha da herança.
Os descendentes que concorram à sucessão podem estar sujeitos à colação, ou seja, à imputação do valor do bem doado na respetiva quota hereditária, salvo os casos de dispensa admitidos pela lei. O valor relevante pode ser o que o bem tiver no momento da abertura da sucessão, e não apenas o valor declarado quando foi doado.
Além disso, uma doação que prejudique a legítima do cônjuge, dos filhos ou de outros herdeiros legitimários pode ser considerada inoficiosa e reduzida na medida necessária para repor essa legítima.
Doar a casa apenas a um dos filhos é possível, mas pode criar um desequilíbrio sucessório e gerar conflitos após o falecimento dos pais.
A partilha em vida resolve os problemas entre irmãos?
Em determinadas situações pode fazer sentido recorrer à partilha em vida, mas esta não deve ser confundida com uma simples doação.
Na partilha em vida, alguém doa todos ou parte dos seus bens a um ou alguns dos presumidos herdeiros legitimários, com o consentimento dos restantes, ficando os donatários obrigados a pagar-lhes o valor proporcional que lhes caberia nos bens doados.
A solução está prevista no artigo 2029.º do Código Civil e pode envolver o pagamento de tornas.
É uma operação que exige planeamento jurídico e uma avaliação realista dos bens. Fixar um valor na escritura não elimina automaticamente todas as consequências de futuras valorizações, do aparecimento de novos herdeiros ou de alterações na composição do património.
Os pais podem vender a casa depois da doação?
Depois da doação, os pais já não podem vender sozinhos a propriedade plena.
Para vender a totalidade do imóvel livre do usufruto, será normalmente necessária a participação dos usufrutuários e dos nu-proprietários. Cada parte também pode, dentro dos limites legais e contratuais, transmitir apenas o direito que possui, mas a venda isolada de uma nua-propriedade ou de um usufruto tende a ser menos simples e menos valorizada pelo mercado.
Esta perda de autonomia é um dos principais fatores a ponderar antes da doação.
Quais são os principais riscos?
A nua-propriedade passa imediatamente para o património dos filhos. Isso significa que devem ser considerados vários cenários:
A jurisprudência portuguesa reconhece que a nua-propriedade pode ser penhorada e liquidada no âmbito de um processo executivo ou de insolvência, sem que o usufrutuário passe a ser titular dessa nua-propriedade.
Quando existe crédito habitação ou hipoteca, devem ser analisados o contrato de financiamento, o registo da hipoteca e a posição do banco antes da doação. A transmissão não cancela a garantia hipotecária.
Doação, testamento ou venda da nua-propriedade?
|
Solução |
Principal objetivo |
Transmissão da nua-propriedade |
Controlo dos pais |
|
Doação com usufruto |
Antecipar a sucessão |
Imediata |
Parcial |
|
Testamento |
Organizar a sucessão futura |
Apenas após o falecimento |
Elevado |
|
Partilha em vida |
Distribuir bens entre legitimários |
Imediata |
Parcial |
|
Venda da nua-propriedade |
Obter liquidez sem sair de casa |
Imediata, mediante pagamento |
Parcial |
A doação é mais adequada quando existe confiança familiar, estabilidade patrimonial e uma vontade clara de antecipar a transmissão. O testamento preserva maior liberdade de decisão. A venda da nua-propriedade tem um objetivo diferente: obter capital em vida.
Quando a prioridade é conseguir liquidez sem abandonar a casa, consulte o artigo Vender a Nua-Propriedade: Como Obter Liquidez sem Sair de Casa.
Perguntas frequentes
Posso doar a casa apenas a um dos filhos?
Sim, mas a doação poderá ser considerada na colação e reduzida se prejudicar a legítima dos restantes herdeiros legitimários.
Posso arrepender-me e cancelar a doação?
Regra geral, uma doação aceite não pode ser livremente cancelada. A lei prevê situações limitadas de revogação, como a ingratidão do donatário e determinados casos de superveniência de filhos, sujeitos a condições e prazos específicos. Não deve contar com estas exceções como forma normal de recuperar o imóvel.
Os filhos podem expulsar os pais da casa?
Enquanto o usufruto estiver válido e registado, os nu-proprietários não podem impedir o exercício legítimo desse direito. Os pais devem, porém, cumprir as obrigações correspondentes e respeitar os limites estabelecidos no título.
É possível doar uma casa com crédito habitação?
Pode existir uma transmissão de um imóvel hipotecado, mas a hipoteca mantém-se e o imóvel continua a garantir a dívida. A operação deve ser previamente analisada com o banco e com um profissional jurídico.
Os filhos pagam mais-valias no momento da doação?
Não existe uma venda nem um ganho sujeito a IRS no momento em que recebem a doação. Contudo, se venderem posteriormente o imóvel, pode haver tributação de mais-valias.
Vale sempre a pena fazer a doação?
Não. Pode fazer sentido para organizar a sucessão, mas será menos aconselhável quando os pais possam precisar de vender a casa, obter liquidez ou manter total liberdade sobre o património.
Vale a pena doar a casa aos filhos com reserva de usufruto?
A doação com reserva de usufruto pode ser uma boa ferramenta de planeamento patrimonial, mas não é automaticamente a melhor solução por ser fiscalmente favorável.
Antes de decidir, é necessário responder a quatro perguntas:
Uma decisão tomada apenas para “evitar a herança” pode criar problemas mais complexos do que aqueles que pretende resolver.
O ato deve ser preparado com apoio de advogado, notário ou solicitador e acompanhado de análise fiscal. Quando a decisão envolver a venda do imóvel, a compra de uma casa mais adequada ou a avaliação do património, deve igualmente ser considerada uma avaliação imobiliária atualizada.
Ainda não tem a certeza se deve doar, vender a nua-propriedade ou aguardar?
Cada família e cada imóvel têm circunstâncias diferentes. Se quiser esclarecer dúvidas sobre o seu caso concreto — incluindo se faz mais sentido doar, vender ou manter a propriedade — fale connosco sem compromisso. Não substituímos o seu advogado ou notário, mas ajudamos a perceber o valor real em jogo antes de tomar a decisão.
RE/MAX Cidadela
Avenida 25 de Abril nº 722, c-9, Cascais.
Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt
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Sobre o Autor: Pedro Pettermann
Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.
Na RE/MAX Cidadela, já ajudámos mais de 4.800 famílias na venda ou compra da sua casa.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento jurídico, notarial ou fiscal adaptado à situação concreta de cada família.
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