Extinção do Usufruto em Portugal: Causas, Documentos, Impostos e Registo
RE/MAX CIDADELA
Última atualização: 2026-07-22
RE/MAX CIDADELA
Última atualização: 2026-07-22
Saiba quando o usufruto termina, como atualizar o registo predial e que cuidados jurídicos, fiscais e imobiliários deve ter antes de vender o imóvel.
O usufruto pode extinguir-se com a morte do usufrutuário, pelo fim do prazo ou através de renúncia, mas isso não significa que o imóvel fique automaticamente pronto para ser vendido. Entre a extinção jurídica do direito e a venda da propriedade plena podem existir procedimentos documentais, registais, sucessórios e fiscais que precisam de ser tratados.
Na RE/MAX Cidadela, ativa no mercado imobiliário da Linha de Cascais desde 2004, acompanhamos proprietários e famílias em situações nas quais a extinção do usufruto é o passo necessário para regularizar, avaliar ou vender um imóvel. A experiência mostra-nos que um dos erros mais frequentes é assumir que, quando o direito termina, toda a documentação fica automaticamente atualizada. Na prática, isso nem sempre acontece.
É necessário confirmar a causa da extinção, analisar o título que constituiu o usufruto, atualizar o registo predial e verificar se existem implicações fiscais ou sucessórias antes de anunciar a venda.
Resumo rápido
A extinção do usufruto tem como objetivo preparar uma venda ou regularizar a propriedade? Descubra como a RE/MAX Cidadela pode ajudá-lo a analisar, preparar e vender o imóvel.
Quando se extingue o usufruto em Portugal?
O artigo 1476.º do Código Civil estabelece cinco causas principais de extinção do usufruto:
A mesma norma esclarece que a renúncia não requer a aceitação do proprietário.
Nos processos mais frequentemente acompanhados pela nossa equipa, as situações que surgem com maior regularidade são a morte do usufrutuário, a renúncia e a consolidação dos direitos. Cada uma apresenta consequências e procedimentos diferentes.
O usufruto extingue-se automaticamente com a morte?
Sim, quando se trata de um usufruto vitalício. A morte do usufrutuário determina a extinção do direito, que não passa para os respetivos herdeiros. O nu-proprietário recupera a plenitude das faculdades associadas à propriedade.
Contudo, a palavra “automaticamente” refere-se à extinção jurídica do direito. Na prática, devem distinguir-se quatro dimensões:
A extinção do usufruto não altera sozinha a certidão predial. É necessário apresentar um pedido de registo acompanhado dos documentos que comprovam o facto ocorrido. Os pedidos de registo relativos a imóveis podem ser apresentados online ou num serviço de registo predial.
Antes de anunciar a casa, deve obter-se uma certidão predial atualizada para confirmar que o usufruto deixou de constar do registo e que a titularidade está corretamente identificada.
O que acontece quando existem dois ou mais usufrutuários?
Quando o usufruto foi constituído conjuntamente a favor de várias pessoas, a morte de um dos usufrutuários pode não extinguir todo o direito.
De acordo com o artigo 1442.º do Código Civil, salvo estipulação em contrário, o usufruto constituído por contrato ou testamento a favor de várias pessoas conjuntamente só se consolida com a propriedade após a morte do último usufrutuário sobrevivo.
Imagine, por exemplo, que uma doação é feita aos filhos, ficando os pais com o usufruto conjunto do imóvel. Se um deles falecer, o direito poderá manter-se integralmente a favor do outro até à sua morte.
Por isso, é indispensável analisar:
Não se deve assumir que a propriedade plena se consolidou apenas porque um dos usufrutuários faleceu.
Como funciona a renúncia ao usufruto?
A renúncia ocorre quando o usufrutuário decide abdicar voluntariamente do seu direito antes da morte ou do fim do prazo.
Nos termos do artigo 1476.º do Código Civil, a renúncia não necessita da aceitação do proprietário. No entanto, isso não significa que possa ser feita informalmente. Como o usufruto é um direito registado sobre o imóvel, a renúncia deve constar de um título formal adequado e ser apresentada no registo predial.
A formalização deverá ser preparada ou confirmada por um profissional habilitado, como advogado, notário ou solicitador, atendendo ao título original, ao tipo de renúncia e às circunstâncias concretas.
É ainda necessário distinguir duas situações.
Renúncia gratuita
O usufrutuário abdica do direito sem receber uma compensação. Apesar de não existir um preço, devem ser analisadas as possíveis consequências fiscais e patrimoniais, sobretudo quando o direito resultou de uma doação ou herança.
Renúncia mediante compensação
O nu-proprietário paga uma quantia ao usufrutuário para que este renuncie ao direito. Esta solução pode ser negociada quando existe interesse em vender a propriedade plena, mas a manutenção do usufruto reduziria significativamente o número de compradores ou o valor comercial do imóvel.
Uma compensação não deve ser definida apenas com base numa percentagem fiscal. É necessário considerar o valor de mercado da propriedade plena, a idade do usufrutuário, a duração provável do direito, o uso atual da casa e as vantagens económicas obtidas por cada parte.
Para compreender a diferença entre cálculo fiscal e valor comercial, consulte o nosso guia sobre o valor do usufruto em função da idade.
O que é a consolidação da propriedade plena?
A consolidação acontece quando o usufruto e a nua-propriedade passam a pertencer à mesma pessoa.
Pode ocorrer:
Por exemplo, um pai pode reservar o usufruto de uma casa doada ao filho. O filho passa a deter a nua-propriedade, mas não a totalidade dos direitos de uso. Quando o usufruto termina, a propriedade consolida-se e o filho passa a deter a propriedade plena.
A partir desse momento, deixa de existir a divisão entre usufruto e nua-propriedade. Contudo, a consolidação deve ser refletida no registo predial antes de se considerar o imóvel documentalmente preparado para venda.
Que documentos são normalmente necessários?
A documentação depende da causa da extinção e do título que constituiu o usufruto.
|
Situação |
Documentos normalmente relevantes |
|
Morte do usufrutuário |
Certidão de óbito, certidão predial e título constitutivo do usufruto |
|
Renúncia |
Documento formal de renúncia, identificação dos titulares e certidão predial |
|
Fim do prazo |
Título constitutivo e prova do termo definido |
|
Consolidação por aquisição |
Documento que comprova a aquisição do usufruto ou da nua-propriedade |
|
Decisão judicial |
Certidão da decisão transitada em julgado |
|
Vários usufrutuários |
Título constitutivo e documentos que comprovam a situação de cada titular |
Também pode ser necessário apresentar documentação relacionada com heranças, habilitações de herdeiros, partilhas, procurações ou identificação fiscal dos intervenientes.
Quando existem herdeiros envolvidos, consulte também o nosso artigo sobre se os herdeiros podem vender um imóvel com usufruto.
Como cancelar o usufruto no registo predial?
Depois de confirmada a extinção, o procedimento deve seguir uma sequência organizada:
O portal oficial da Justiça permite apresentar online os atos de registo predial e entregar os respetivos documentos comprovativos. Os custos dependem do tipo de ato e do modo de apresentação, pelo que devem ser confirmados no momento do pedido.
Quando existe urgência para vender, pode ser possível coordenar o cancelamento do usufruto com outros atos da transação. Contudo, sempre que possível, é preferível regularizar o registo antes de iniciar a comercialização.
Existem impostos quando o usufruto termina?
Não existe uma resposta fiscal única aplicável a todas as formas de extinção. É necessário distinguir:
A extinção por morte não corresponde, por si só, a uma venda do usufruto. No entanto, a consolidação pode influenciar a data e o valor de aquisição considerados no cálculo de mais-valias numa alienação futura.
A Autoridade Tributária esclarece, por exemplo, que num imóvel adquirido por doação da nua-propriedade com reserva de usufruto, podem ser consideradas duas datas de aquisição: a data da doação da nua-propriedade e a data do falecimento do último usufrutuário.
Isto significa que, quando a propriedade plena for posteriormente vendida, o cálculo fiscal pode exigir uma análise separada dos direitos e dos respetivos momentos de aquisição.
Também não se deve assumir que uma renúncia, gratuita ou onerosa, não produz consequências fiscais. O enquadramento depende da forma como o usufruto foi constituído, da existência de compensação, do grau de parentesco e da operação realizada posteriormente.
Para uma análise mais aprofundada, consulte o guia sobre usufruto e impostos em Portugal: IMI, IRS e IMT.
Pode vender-se o imóvel logo após a extinção?
Em princípio, sim, desde que:
Do ponto de vista comercial, é preferível apresentar o imóvel ao mercado apenas quando a documentação estiver clara. Os compradores e os bancos analisam a certidão predial e podem suspender ou abandonar o processo se encontrarem um usufruto que deveria ter sido cancelado.
Quando o usufruto ainda está ativo, a venda também pode continuar a ser possível, seja através da participação do usufrutuário e do nu-proprietário na venda da propriedade plena, seja através da venda exclusiva da nua-propriedade.
Conheça as diferenças no nosso guia para vender um imóvel com usufruto e analise também as alternativas à venda imediata.
Caso prático: usufruto extinto, mas ainda registado
Depois do falecimento da usufrutuária, os filhos assumiram que poderiam anunciar imediatamente a casa como propriedade plena. A certidão predial continuava, porém, a apresentar o usufruto, e a titularidade resultante da herança ainda não estava totalmente formalizada.
Antes de promover o imóvel, a documentação foi revista, o óbito foi comprovado, o registo foi atualizado e os proprietários foram corretamente identificados.
Só depois desta regularização foi possível avaliar e apresentar a casa como propriedade plena. Esta preparação evitou que os potenciais compradores encontrassem uma situação jurídica desatualizada, o que poderia ter provocado atrasos, desconfiança ou propostas inferiores.
Perguntas frequentes
O usufruto passa para os herdeiros do usufrutuário?
Não, no caso de um usufruto vitalício. O direito extingue-se com a morte e não é transmitido aos herdeiros. Quando existem vários usufrutuários conjuntos, pode manter-se a favor dos sobrevivos até ao falecimento do último.
A renúncia ao usufruto precisa do acordo do proprietário?
Não. O Código Civil determina que a renúncia não exige aceitação do proprietário. Ainda assim, deve ser formalizada através de documento adequado e registada.
Quanto custa cancelar um usufruto?
O custo depende do ato registal, da forma de apresentação e de eventuais serviços jurídicos ou notariais. Os emolumentos devem ser confirmados diretamente no portal da Justiça ou no serviço de registo predial.
O imóvel pode ser anunciado antes de o registo ser atualizado?
Pode ser possível, mas não é recomendável. Uma certidão desatualizada pode gerar dúvidas, atrasar o crédito do comprador ou dificultar a celebração do contrato-promessa e da escritura.
A morte do usufrutuário gera automaticamente impostos?
A morte não corresponde, por si só, a uma venda. Porém, a consolidação pode ter relevância no cálculo de mais-valias quando a propriedade plena for vendida posteriormente.
É possível vender a casa se o usufruto ainda não terminou?
Sim. O usufrutuário e o nu-proprietário podem participar na venda da propriedade plena. Em alternativa, pode ser vendida apenas a nua-propriedade, mantendo-se o usufruto.
Conclusão: extinguir o usufruto não é o último passo
A extinção do usufruto é frequentemente o início de uma nova fase documental e patrimonial. Depois de o direito terminar, é necessário confirmar o registo, a titularidade, a situação fiscal e as condições para vender a propriedade plena.
Ignorar estas etapas pode atrasar a transação, criar insegurança para o comprador ou levar o imóvel ao mercado antes de estar devidamente preparado.
Se tem um imóvel com usufruto extinto, nua-propriedade ou vários titulares, a RE/MAX Cidadela pode ajudá-lo a analisar a documentação, avaliar o imóvel e definir a estratégia mais adequada para a venda em Cascais, Estoril, Oeiras ou Lisboa.
Solicite uma avaliação profissional do seu imóvel e receba uma análise confidencial da sua situação.
RE/MAX Cidadela
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Tel.+351 967604141. E-Mail: ppettermann@remax.pt
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Sobre o Autor: Pedro Pettermann
Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.
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