O Que é a Nua Propriedade em Portugal: Guia Completo

­A nua propriedade é a titularidade de um imóvel sem o direito imediato de o utilizar ou beneficiar dos seus rendimentos, quando esse direito pertence a outra pessoa através de usufruto.

Na prática, o maior erro é analisar uma nua propriedade como se fosse uma propriedade plena. Quem compra não está simplesmente a adquirir “uma casa com desconto”: está a adquirir um direito cujo valor depende do usufruto existente, das suas condições, do estado do imóvel, dos encargos futuros e do período durante o qual não poderá utilizar plenamente a propriedade.

Na RE/MAX Cidadela, ativa no mercado imobiliário desde 2004, acompanhamos proprietários, herdeiros e compradores em operações que envolvem usufruto, nua propriedade, heranças e partilhas, sobretudo em Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. A experiência mostra-nos que pequenas diferenças jurídicas — por exemplo, entre valor fiscal e valor de mercado ou entre ser proprietário e poder efetivamente utilizar o imóvel — podem ter um impacto significativo numa decisão de venda ou compra.

Neste guia explicamos, de forma prática e com base nas regras do Código Civil e do Código do IMT, o que é a nua propriedade em Portugal, que direitos tem cada parte, como se calcula o seu valor, quais são os principais riscos e o que acontece quando o usufruto termina.

Nua propriedade: o essencial em 1 minuto

• A nua propriedade corresponde à titularidade de um imóvel sem o direito imediato de o usar ou beneficiar dos seus rendimentos.
• O usufrutuário é quem pode, em regra, viver no imóvel, utilizá-lo ou arrendá-lo enquanto durar o usufruto.
• O nu-proprietário pode transmitir ou vender a sua nua propriedade, mas o usufruto continua a existir enquanto não se extinguir.
• Quando o usufruto termina, a nua propriedade consolida-se com o usufruto e o nu-proprietário passa a deter a propriedade plena.
• Para efeitos fiscais, o valor da nua propriedade pode ser calculado segundo as regras do artigo 13.º do CIMT, mas esse valor não corresponde necessariamente ao preço de mercado.
• As reparações ordinárias e extraordinárias não têm o mesmo regime jurídico, pelo que é importante perceber quem suporta cada tipo de despesa.
• Antes de comprar ou vender uma nua propriedade, deve ser analisado o título constitutivo do usufruto, o registo predial, o estado do imóvel e as consequências fiscais da operação.

O que é a nua propriedade?

A nua propriedade é a titularidade de um bem sem o respetivo direito de uso e fruição, quando esses poderes pertencem a outra pessoa através de um usufruto.

O Código Civil define usufruto, no artigo 1439.º, como o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio sem alterar a sua forma ou substância.

Na prática, podemos pensar na propriedade plena de um imóvel como um conjunto de direitos que, em determinadas circunstâncias, podem ser separados.

Existem então duas posições principais:

1. Nua propriedade — corresponde essencialmente à titularidade do imóvel, mas sem o seu gozo enquanto existir o usufruto.
2. Usufruto — permite ao usufrutuário usar e fruir o imóvel durante o período estabelecido.

Quando os dois direitos pertencem à mesma pessoa, temos aquilo a que normalmente chamamos propriedade plena.

Por exemplo, se um pai doar a nua propriedade da sua casa aos filhos mas reservar para si o usufruto vitalício, os filhos passam a ser nu-proprietários. Contudo, enquanto o usufruto estiver em vigor, o pai continua a poder utilizar o imóvel nos termos do direito constituído.

É importante perceber isto porque ser nu-proprietário não significa poder entrar imediatamente na casa, viver nela ou arrendá-la.

Nua propriedade vs. usufruto vs. propriedade plena

Esta é uma das dúvidas mais frequentes de quem encontra estes conceitos numa escritura, certidão predial ou processo de herança.

O artigo 1444.º do Código Civil estabelece que o usufrutuário pode transmitir o seu direito, definitiva ou temporariamente, ou onerá-lo, salvo as restrições resultantes da lei ou do título que constituiu o usufruto.

O ponto fundamental é este: o nu-proprietário e o usufrutuário têm direitos diferentes sobre o mesmo imóvel. Nenhum deles deve ser analisado como se tivesse sozinho todos os poderes correspondentes à propriedade plena.

Como surge a nua propriedade?

A separação entre nua propriedade e usufruto pode surgir através de diferentes situações jurídicas.

O artigo 1440.º do Código Civil estabelece que o usufruto pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei.

No mercado imobiliário e no planeamento patrimonial existem, contudo, algumas situações particularmente frequentes.

Venda com reserva de usufruto

Um proprietário pode vender a nua propriedade de um imóvel e conservar para si o usufruto, frequentemente vitalício.

Imagine uma pessoa com 75 anos que possui uma casa em Cascais avaliada em 800.000 euros. Precisa de liquidez, mas não quer abandonar a sua residência.

Uma solução possível pode passar pela venda da nua propriedade mantendo o usufruto vitalício.

O comprador adquire hoje um direito sobre o imóvel, mas não recebe imediatamente o seu uso. O vendedor recebe capital e mantém, nos termos acordados, o direito de continuar a utilizar a casa.

É precisamente por existir esta limitação que o valor de mercado da nua propriedade tende a ser inferior ao valor da propriedade plena.

Se está nesta situação — precisa de liquidez, mas não quer sair de casa — explicamos todo o processo em Vender a Nua Propriedade: Como Obter Liquidez Sem Sair de Casa.

Doação com reserva de usufruto

Outro cenário frequente ocorre no planeamento sucessório.

Os pais podem, por exemplo, doar aos filhos a nua propriedade de um imóvel, reservando para si o usufruto vitalício.

Os filhos passam a deter a nua propriedade, mas os pais conservam o direito de usufruir do imóvel enquanto durar o usufruto.

Esta solução deve ser cuidadosamente analisada do ponto de vista jurídico e fiscal, porque a doação altera desde logo a titularidade do imóvel e pode ter consequências futuras relevantes para todas as partes.

Herança, testamento e partilhas

A nua propriedade também pode surgir no contexto sucessório, nomeadamente quando um testamento atribui a uma pessoa o usufruto e a outra a propriedade, ou através de determinadas soluções acordadas numa partilha.

Importa, porém, evitar uma confusão frequente.

A lei portuguesa não estabelece como regra geral que, quando alguém falece, o cônjuge sobrevivo fique automaticamente com o usufruto vitalício da casa e os filhos com a nua propriedade.

O Código Civil prevê, em determinadas condições, uma atribuição preferencial ao cônjuge sobrevivo, no momento da partilha, do direito de habitação da casa de morada da família e do direito de uso do respetivo recheio. Trata-se de uma figura juridicamente diferente de assumir automaticamente o usufruto vitalício do imóvel.

Por isso, numa herança, é indispensável analisar o regime sucessório, eventual testamento, titularidade do imóvel e forma como será realizada a partilha.

Quais são os direitos e deveres do usufrutuário?

O usufrutuário tem uma posição muito mais ampla do que a simples autorização para permanecer na casa.

Nos termos do Código Civil, pode usar, fruir e administrar o bem dentro dos limites do direito constituído e respeitando o seu destino económico.

Na prática, pode normalmente:

• viver no imóvel;
• utilizá-lo;
• arrendá-lo e receber as respetivas rendas, dentro dos limites aplicáveis;
• administrar o bem;
• beneficiar economicamente do imóvel enquanto durar o usufruto.

Mas esses direitos são acompanhados de responsabilidades.

O usufrutuário não pode utilizar o imóvel de forma que comprometa injustificadamente o seu valor ou prejudique os direitos do nu-proprietário.

Quem paga as obras numa casa com usufruto?

Esta é uma das questões mais importantes — e uma das principais fontes de conflitos.

O Código Civil distingue claramente reparações ordinárias de reparações extraordinárias.

Segundo o artigo 1472.º, as reparações ordinárias indispensáveis à conservação da coisa e as despesas de administração ficam a cargo do usufrutuário.

Já nas reparações extraordinárias, o artigo 1473.º estabelece um regime diferente: cabe ao usufrutuário avisar o proprietário para que este possa realizá-las. Se a necessidade dessas reparações resultar de má administração do usufrutuário, a situação é diferente e poderá existir responsabilidade deste.

Por exemplo, uma pequena reparação necessária à manutenção normal do imóvel não deve ser tratada da mesma forma que uma intervenção estrutural de grande dimensão.

Também não é aconselhável assumir que todas as despesas de condomínio pertencem automaticamente a uma ou a outra parte. A natureza da despesa, o título constitutivo e as regras aplicáveis ao condomínio devem ser analisados em concreto.

É precisamente por este motivo que um título de usufruto bem redigido pode evitar muitos conflitos futuros.

E se o usufrutuário não conservar corretamente o imóvel?

O nu-proprietário não fica necessariamente sem proteção perante uma utilização gravemente prejudicial do imóvel.

O artigo 1482.º do Código Civil prevê expressamente situações de mau uso por parte do usufrutuário. O simples mau uso não extingue automaticamente o usufruto, mas, quando o abuso se torna consideravelmente prejudicial ao proprietário, a lei admite medidas de proteção dos seus interesses.

Na prática, isto significa que comprar uma nua propriedade não equivale simplesmente a esperar passivamente pelo fim do usufruto sem qualquer direito relativamente à preservação do bem.

Se existirem sinais relevantes de deterioração ou incumprimento das obrigações do usufrutuário, é aconselhável obter aconselhamento jurídico antes que os danos se agravem.

Quem paga o IMI numa casa com usufruto?

Em matéria de IMI, a regra é particularmente importante.

A Autoridade Tributária indica que o IMI é devido pelos proprietários, usufrutuários ou superficiários que constem nas matrizes prediais a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita. Existindo usufruto e estando o usufrutuário devidamente identificado como tal, é este que, em regra, assume a posição relevante para efeitos de IMI.

Por isso, é importante distinguir os diferentes tipos de encargos.

IMI, manutenção corrente, obras extraordinárias e despesas de condomínio não devem ser tratados como se fossem todos a mesma obrigação.

Quais são os direitos do nu-proprietário?

O nu-proprietário mantém a titularidade do imóvel, embora o respetivo gozo esteja limitado pelo usufruto.

Pode, nomeadamente:

• vender a sua nua propriedade;
• doá-la;
• transmiti-la por sucessão;
• defender os seus direitos enquanto proprietário;
• beneficiar da consolidação da propriedade quando o usufruto se extinguir.

Enquanto o usufruto estiver em vigor, contudo, não pode simplesmente entrar na casa, passar a utilizá-la ou retirar ao usufrutuário os direitos que lhe foram legalmente atribuídos.

É esta limitação que explica grande parte da diferença entre o valor de uma nua propriedade e o valor do mesmo imóvel vendido em propriedade plena.

Quanto vale a nua propriedade?

Não existe uma única resposta.

Há que distinguir entre valor fiscal da nua propriedade e valor de mercado da nua propriedade.

Esta diferença é fundamental.

Como é calculado o valor fiscal?

O artigo 13.º do Código do IMT estabelece uma tabela para calcular o valor da propriedade separada de um usufruto vitalício.

A regra geral é simples: quanto mais jovem for o usufrutuário, maior é a percentagem atribuída fiscalmente ao usufruto e menor tende a ser o valor da nua propriedade.

A tabela atualmente prevista no CIMT estabelece, por exemplo, as seguintes percentagens a deduzir ao valor da propriedade plena:

A tabela completa começa nos menores de 20 anos, para os quais a dedução prevista é de 80%, e vai diminuindo progressivamente até aos 10% a partir dos 85 anos.

Exemplo: imóvel de 600.000 euros e usufrutuário de 72 anos

Imagine, apenas para demonstrar a lógica do cálculo, que o valor da propriedade plena relevante para o cálculo é 600.000 euros e o usufrutuário tem 72 anos.

De acordo com a tabela do artigo 13.º, para uma pessoa com menos de 75 anos a percentagem a deduzir é de 25%.

Assim:

Valor de referência da propriedade plena: €600.000
Dedução correspondente ao usufruto: 25% = €150.000
Valor fiscal da propriedade separada do usufruto: €450.000

Mas isto leva-nos ao ponto mais importante de toda esta secção.

O valor fiscal da nua propriedade é igual ao valor de mercado?

Não.

A tabela fiscal serve para determinar valores para efeitos tributários. Não determina automaticamente quanto um comprador está disposto a pagar pela nua propriedade.

Da Nossa Experiência

Um dos erros que vemos nestas operações é partir do valor fiscal do usufruto e assumir que a diferença corresponde automaticamente ao preço pelo qual a nua propriedade pode ser vendida. Não corresponde necessariamente. O comprador avalia também localização, estado do imóvel, idade e número de usufrutuários, despesas futuras, liquidez e tempo previsível até poder utilizar o imóvel.

Por isso, uma avaliação de nua propriedade deve combinar enquadramento fiscal + valor de mercado do imóvel + risco e retorno exigidos pelo comprador.

No mercado real, o comprador terá em conta fatores adicionais:

a localização e qualidade do imóvel, o estado de conservação, a idade do usufrutuário, as condições específicas do usufruto, a possibilidade de existirem vários usufrutuários, os encargos previsíveis, o prazo esperado até poder utilizar o imóvel, a liquidez futura e o retorno exigido para compensar a indisponibilidade imediata do ativo.

Consequentemente, uma nua propriedade cujo valor fiscal seja de €450.000 pode não ter necessariamente um comprador disposto a pagar esse montante.

Dica de especialista: não utilize a tabela fiscal como se fosse uma avaliação imobiliária.

Para aprofundar este cálculo, consulte o nosso artigo Valor do Usufruto em Função da Idade: O Que Precisa Saber Antes de Vender ou Comprar um Imóvel com Usufruto.

Comprar nua propriedade pode ser um bom investimento?

Pode ser, mas depende do preço, do imóvel e das condições do usufruto.

Um investidor que compra a nua propriedade aceita trocar utilização imediata por um potencial benefício futuro.

Pode adquirir um imóvel com um desconto relevante relativamente ao seu valor em propriedade plena, sabendo que poderá tornar-se proprietário pleno quando o usufruto terminar.

Mas existem riscos.

Não existe, num usufruto vitalício, uma data exata em que o comprador recuperará o uso do imóvel. Durante esse período existe menor liquidez, podem surgir necessidades de obras, e o investidor deverá acompanhar o estado do bem e compreender exatamente o que comprou.

Fique Atento

Comprar uma nua propriedade apenas porque o desconto parece elevado pode ser um erro. Antes de comparar o preço pedido com o valor da propriedade plena, confirme que usufruto está registado, quem são os usufrutuários, quando e como esse usufruto pode extinguir-se, quem suporta as principais despesas e qual é o estado real do imóvel.

Por isso, um desconto elevado não significa automaticamente um bom investimento.

O preço deve ser analisado em relação ao valor atual da propriedade plena, ao prazo provável de indisponibilidade, aos riscos jurídicos e patrimoniais e às alternativas de investimento existentes.

Quais são os principais riscos ao comprar uma nua propriedade?

Antes de comprar, há cinco perguntas especialmente importantes:

1. Quem é exatamente o usufrutuário e que duração tem o usufruto?
2. O que estabelece o título constitutivo relativamente ao uso do imóvel?
3. Qual é o estado real de conservação da casa?
4. Existem hipotecas, penhoras ou outros ónus registados?
5. O preço pedido oferece realmente uma compensação suficiente pela ausência de utilização imediata e pela menor liquidez?

Há ainda outro ponto que merece atenção: se existirem vários usufrutuários, é essencial perceber em que momento e condições o usufruto se extingue.

Comprar nua propriedade deve, por isso, envolver análise jurídica, registral, fiscal e imobiliária — não apenas uma comparação entre o preço pedido e o valor de uma casa semelhante.

Como termina o usufruto e o que acontece à nua propriedade?

Tecnicamente, não é a nua propriedade que termina.

É o usufruto que se extingue.

Quando isso acontece, os direitos voltam a reunir-se e o nu-proprietário passa a deter a propriedade plena.

O artigo 1476.º do Código Civil estabelece várias causas de extinção do usufruto, incluindo:

• morte do usufrutuário, quando se trate de usufruto vitalício;
• chegada do termo estabelecido, quando o usufruto seja temporário;
• reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa;
• não exercício durante 20 anos;
• perda total da coisa usufruída;
• renúncia ao usufruto.

Depois da extinção, deve ser verificada a necessidade de atualizar o registo predial, para que a situação jurídica do imóvel passe a refletir corretamente a propriedade plena.

O tratamento documental e fiscal pode depender da forma concreta através da qual o usufruto terminou, razão pela qual situações de renúncia, transmissão ou outras operações devem ser analisadas individualmente.

Para uma explicação mais detalhada, consulte Extinção do Usufruto em Portugal: Causas, Documentos, Impostos e Registo.

Nua propriedade não é o mesmo que compropriedade

Apesar de ambas poderem surgir em situações de herança ou partilha patrimonial, nua propriedade e compropriedade são conceitos diferentes.

Na nua propriedade existe uma separação entre tipos de direitos sobre o mesmo imóvel: uma pessoa tem a propriedade sem o respetivo gozo e outra possui o usufruto.

Na compropriedade, pelo contrário, várias pessoas são simultaneamente titulares do mesmo direito de propriedade, cada uma relativamente a uma determinada quota.

Por exemplo:

Nua propriedade: João possui a nua propriedade de 100% do apartamento e Maria possui o usufruto de 100%.

Compropriedade: João possui 50% do apartamento e Maria possui os restantes 50%, ambos enquanto comproprietários.

Esta distinção é especialmente importante numa herança indivisa, porque herdeiro, comproprietário, nu-proprietário e usufrutuário não são conceitos equivalentes e conduzem a direitos e procedimentos diferentes.

Se a sua situação envolve quotas de um imóvel, consulte também Como Vender a Minha Parte de um Imóvel Indiviso em Portugal.

Perguntas frequentes sobre nua propriedade

A nua propriedade permite-me viver na casa?

Não, enquanto existir um usufruto que atribua esse direito a outra pessoa. O nu-proprietário não pode retirar unilateralmente ao usufrutuário o direito de utilização que lhe pertence.

Posso vender a minha nua propriedade?

Sim. O nu-proprietário pode transmitir a sua posição a terceiros. O comprador passa a ocupar a sua posição jurídica, mas continua sujeito ao usufruto existente.

O usufrutuário pode vender ou transmitir o usufruto?

Em princípio, o usufrutuário pode transmitir o seu direito, definitiva ou temporariamente, salvo limitações decorrentes da lei ou do próprio título constitutivo, conforme prevê o artigo 1444.º do Código Civil.

Quem paga o IMI?

Existindo usufruto devidamente refletido na matriz, o usufrutuário é, em regra, a pessoa relevante para efeitos de IMI. A Autoridade Tributária inclui expressamente os usufrutuários entre os sujeitos a quem o imposto pode ser devido.

Quem paga as obras?

As reparações ordinárias indispensáveis à conservação ficam, em regra, a cargo do usufrutuário. As reparações extraordinárias seguem um regime diferente previsto no artigo 1473.º do Código Civil. A situação deve ser analisada de acordo com a natureza da obra e eventual responsabilidade pela sua necessidade.

O que acontece se o usufrutuário falecer?

Num usufruto vitalício que dependa da vida desse usufrutuário, a sua morte constitui causa de extinção do usufruto. O nu-proprietário passa então a reunir a propriedade plena, devendo ser assegurada a respetiva regularização registral.

O nu-proprietário tem de pagar novamente pela casa quando termina o usufruto?

Não existe uma nova compra do imóvel apenas porque o usufruto terminou. O que acontece é a consolidação dos direitos que anteriormente estavam separados. Devem, contudo, ser cumpridas as formalidades documentais, registrais ou fiscais aplicáveis à situação concreta.

O valor fiscal da nua propriedade corresponde ao preço pelo qual consigo vendê-la?

Não necessariamente. O artigo 13.º do CIMT fornece uma regra de cálculo fiscal. O mercado pode atribuir um valor diferente em função do imóvel, localização, condições do usufruto, idade do usufrutuário, liquidez e retorno exigido pelo comprador.

Comprar uma nua propriedade é seguro?

Pode ser uma operação juridicamente segura quando existe due diligence adequada. O risco não está necessariamente na figura jurídica da nua propriedade, mas em comprar sem compreender o título constitutivo do usufruto, os ónus do imóvel, as responsabilidades por obras, o estado da propriedade e o preço adequado ao período durante o qual o comprador não terá o respetivo gozo.

Em resumo: vale a pena vender ou comprar uma nua propriedade?

A nua propriedade é um direito real sobre um imóvel cujo uso e fruição pertencem temporariamente a outra pessoa através de usufruto.

Para o proprietário, pode constituir uma forma de obter liquidez sem abdicar imediatamente do uso da casa.

Para os filhos ou outros familiares, pode surgir como instrumento de planeamento patrimonial ou sucessório.

Para um investidor, pode representar a oportunidade de adquirir um imóvel por um valor inferior ao da propriedade plena.

Mas em qualquer destas situações existe uma regra essencial:

o valor fiscal, o valor jurídico e o valor de mercado da nua propriedade são coisas diferentes.

Antes de vender ou comprar, é importante perceber exatamente que direito está a ser transmitido, quanto vale realmente o imóvel em propriedade plena, quais são as condições do usufruto e quem suporta os principais riscos e encargos durante a sua vigência.

Se está a pensar vender, comprar ou avaliar uma nua propriedade em Cascais, Lisboa, Oeiras ou Sintra, a RE/MAX Cidadela pode ajudá-lo a analisar o imóvel e a componente imobiliária da operação, articulando-a, quando necessário, com a respetiva análise jurídica, fiscal e documental. Consulte a nossa página dedicada a venda de imóveis com usufruto ou nua-propriedade e peça uma avaliação sem compromisso.

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Sobre o Autor: Pedro Pettermann

Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. Licenciado em Gestão e MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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